Смена арендатора в договоре аренды нежилого помещения
Смена арендатора
Если предоставление активов в аренду не является основным видом деятельности организации, то согласно пункту 7 ПБУ 9/99 поступления, связанные с предоставлением за плату во временное пользование (временное владение и пользование) активов организации, признаются прочими доходами и отражаются по кредиту счета 91-1 «Прочие доходы».
В последнее время наибольшее распространение получили случаи заключения договоров субаренды (поднаема). При заключении такого договора происходит смена арендатора. В нижеприведенном материале рассмотрим гражданско-правовые аспекты договора субаренды (поднаема), а также порядок отражения в учете арендодателя арендных платежей, поступивших от арендатора.
Договор аренды при смене собственника нежилого помещения
Здравствуйте Арина!
В соответствии со ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, к новому собственнику по договору переходят все права и обязанности предыдущего арендодателя и договор аренды при смене собственника действует до истечения его срока или расторжения при наличии к тому законных или договорных оснований.
При смене собственника в договор вносятся изменения путем заключения дополнительного соглашения относительно сторон договора с указание в качестве арендодателя на нового собственника.
10.2. Под обстоятельствами непреодолимой силы понимаются такие обстоятельства, которые возникли после подписания настоящего Договора в результате непредвиденных и неотвратимых событий чрезвычайного характера, а также такие обстоятельства как война, военные действия, санкции государственной власти, и другие обстоятельства вне контроля сторон.
Смена арендатора в договоре аренды нежилого помещения
Пример Банк арендовал у завода нежилые помещения. Через полгода здание, в котором располагались эти помещения, было выставлено на аукцион. В результате недвижимость приобрело в собственность ООО, которое вскоре указало банку, что его договор с заводом на самом деле является незаключенным, поскольку предмет договора не конкретизирован. Работников банка перестали пропускать на рабочие места.
Этот случай является прекрасным примером поведения для арендаторов и предостережением для арендодателей. Первым до момента официального уведомления о смене арендодателя можем посоветовать перечислять арендную плату на счет прежнего контрагента, и пускай новый собственник выясняет отношения со своим предшественником. А вторым рекомендуем не копать яму другому, чтобы не попасть в нее самим, и не посылать по почте арендаторам пустые конверты, поскольку даже заказное письмо, которое направлено без описи вложения, не является доказательством надлежащего уведомления.
Смена арендатора в договоре аренды нежилого помещения
2.2. Плата за уступку Новым арендатором вносится не позднее ___ дней с момента государственной регистрации нового договора аренды (дополнительного соглашения к действующему договору аренды N ____ о замене Арендатора на Нового арендатора) между Арендодателем и Новым арендатором путем перечисления указанной в п. 2.1 суммы на счет Арендатора.
Другой распространенный пример перемены лиц в арендном обязательстве связан со смертью арендатора или арендодателя. В соответствии с действующим законодательством договор аренды не прекращается в этом случае. Права и обязанности по договору, принадлежащие умершему, переходят к его наследникам. В данном случае договор не аннулируется и не расторгается, а подлежит предъявлению нотариусу, который должен выдать наследникам свидетельство о праве на наследство, где в наследственную массу будут включены права и обязанности по данному договору. В дальнейшем необходимо обратиться в Геленджикский отдел, если объект находится на территории муниципального образования города-курорта Геленджик, где на основании свидетельства о праве на наследство будет произведена регистрация права аренды уже на наследников. Заключения дополнительных соглашений с исполнительными органами местного самоуправления о замене арендатора в данном случае не требуется.
Как правильно составить допсоглашение к договору аренды в 2019 году
Преамбула наименование типа документа;
участвующие стороны;
дата и место составления документа;
ссылка на основной договор (указание реквизитов) Основная часть предмет соглашения;
изменяемое условие;
вносимое изменение Заключительная часть реквизиты сторон;
согласие с изменениями;
дата и подписи сторон
- ссылка на начальный договор;
- указание прежних сторон договора;
- указание того, какая сторона в договоре сменилась, и какие документы подтверждают основание смены;
- согласие с условиями раннее заключенного договора и продолжение его действия в прежнем порядке;
- дата, подписи сторон.
Договор аренды при смене собственника нежилого помещения
___________________________, именуемое в дальнейшем “Арендодатель”, в лице Генерального директора _____________________, действующего на основании Устава и ___________________________________________, именуемое в дальнейшем «Арендатор» в лице Генерального директора _________________________, действующего на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящее Соглашение к договору аренды нежилых помещений ______________________________(далее – Договор) с учетом дополнительных соглашений к нему, с учетом уменьшения кв.м. площади арендуемых помещений, о нижеследующем:
Соответственно, Вы можете применять ст. 618 ГК РФ: Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Внесение изменений в договор аренды
Более ранняя запись, касающаяся лиц, подписавших арендный договор, должна быть ликвидирована. Данная методика внесения изменений регламентирована пунктом 63 Правил ведения ЕГРЮЛ (документ утвержден ПП РФ № 219 от 18.02.1998 г.), хотя практикующий правовед обращает внимание клиентов на возможное внесение поправок в этот юридический документ.
4. Подобным образом вопрос решается и при присоединении арендодателя, имеющего статус ЮЛ, к другой организации. В этом случае составляется передаточный акт, на основании которого к новому субъекту права переходят все права и обязательства прежнего арендодателя (п. 2 ст. 58 ГК РФ).
Смена арендатора в договоре аренды нежилого помещения
Из представленных суду документов следовало, что акционерное общество купило здание, часть нежилых помещений которого были сданы предыдущим собственником здания в аренду на 10 лет на основании зарегистрированного в установленном порядке договора аренды. В дальнейшем арендатор уведомил акционерное общество, что между ним и предыдущим собственником здания было заключено соглашение об уменьшении размера арендной платы.
Однако в ГК РФ не содержится требования о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору. Можно предположить, что если обязательства сторон считаются измененными с момента заключения соглашения о внесении изменений в договор, который должен определяться по правилам, установленным для заключения самого договора, то в соответствии с требованиями п. 3 ст. 433 и п. 1 ст. 425 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным и вступает в силу с момента регистрации (если иное не установлено законом), и соглашение о внесении изменений считается вступившим в силу с момента государственной регистрации его как сделки. Следовательно, дополнительное соглашение к договору аренды, подлежащему государственной регистрации, также требует таковой». Газета «Экономика и жизнь» от 16. 04.2001 № 16. — С.30.
Смена арендатора в договоре аренды нежилого помещения
Направленными в адрес арендатора письменными обращениями Общество неоднократно уведомлялось о расторжении договора аренды с указанием срока освобождения спорного помещения. Факт получения названных обращений подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривается.
В связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик — ЗАО «Инвестиционная компания «Гринэкс» не может нести ответственность, установленную п. 4.4 договора аренды от 01.01.2005 года N 27, за односторонний отказ от исполнения обязательств по данному договору, сделанный предыдущим арендодателем до момента перехода к ответчику прав собственности и, соответственно, права арендодателя на спорные помещения. »
Смена арендатора в договоре аренды нежилого помещения
Заметим, что если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, то арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного согласия арендодателя. Такие разъяснения содержатся в пункте 15 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Информационное письмо № 66).
По общему правилу, закрепленному в статье 618 ГК РФ, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор имеет в этом случае право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Смена арендатора в договоре аренды нежилого помещения
Но в соответствии с п. 3 ст. 382 ГК РФ, если должник не был письменно уведомлен о переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства по отношению к первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору. И если некоторое время арендатор перечислял арендную плату в адрес прежнего арендодателя, это не будет являться неисполнением им своих договорных обязательств.
Пример Банк арендовал у завода нежилые помещения. Через полгода здание, в котором располагались эти помещения, было выставлено на аукцион. В результате недвижимость приобрело в собственность ООО, которое вскоре указало банку, что его договор с заводом на самом деле является незаключенным, поскольку предмет договора не конкретизирован. Работников банка перестали пропускать на рабочие места.
Смена арендатора в договоре аренды нежилого помещения
В подтверждение права на предъявление данного иска истец сослался на приобретение в собственность здания, в котором несколько нежилых помещений занимает ответчик на основании договора аренды, заключенного с прежним собственником, а также представил документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности.
Таким образом, из буквального толкования пункта первого указанной статьи следует, что договор аренды продолжает действовать между старым собственником и арендатором и старый собственник продолжает получать арендные платежи. При этом никаких правил поведения сторон законом не установлено. Возникает вопрос:
