Вид объекта недвижимости аренда
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Ограничения могут устанавливаться и в отношении объектов, свободных в обороте, например в зависимости от их принадлежности определенным собственникам.
Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Условия арендных правоотношений с участием таких объектов имеют свои особенности, поскольку действуют в условиях формирования специфических правил, которые здесь не рассматриваются ввиду большого объема материала.
Остальные объекты можно сдавать в аренду свободно.
Вид объекта аренды влияет на правовые и налоговые последствия. Поэтому очень важно уяснить, какой объект передается в аренду.
Открытый перечень объектов, которые могут быть переданы по договору аренды, приведен в ст.607 ГК РФ.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства.
Помимо перечисленных в ст.607 ГК РФ объектов, в аренду может передаваться и другое имущество.
При этом главный признак, которым должен обладать объект аренды, — это непотребляемость передаваемой вещи (п.1 ст.607 ГК РФ). Другими словами, объект, передаваемый в аренду, не должен терять свои натуральные свойства в процессе его использования. Поясним изложенное.
Предметом сделки является полезность имущества. Причем извлечь полезные свойства из объекта аренды можно, не вовлекая ее в оборот путем отчуждения с переходом права собственности. Передача имущества в аренду влечет только временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.
Полезность объекта аренды заключается в самом объекте, с помощью которого, а не посредством которого арендатор может извлечь для себя пользу. По окончании срока договора аренды арендодателю возвращается то же самое имущество, обладающее теми же полезными свойствами.
В качестве объекта договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, например: участки леса или водные объекты, здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.
Мы намеренно отказались от рассмотрения движимых объектов аренды и посвятили этот номер объектам недвижимости, относящимся к зданиям и помещениям, в них находящимся.
Это продиктовано повышенным спросом объектов недвижимости на рынке арендных правоотношений, а также анализом судебной практики, содержащей немалое количество споров, вызванных в том числе спорами с налоговыми органами.
Как показывает практика, большая часть организаций ведет свою деятельность в арендованных помещениях. Поэтому важно знать, какой объект недвижимости может служить объектом договора аренды, а какой — ограничен в участии.
Доступ к полной версии этого документа ограничен
Прежде чем перейти к подробному рассмотрению такого объекта аренды, как помещение, следует определить его видовую принадлежность и правовой режим в соответствии с гражданским законодательством.
Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122) нежилые помещения, а также их части отнесены к недвижимому имуществу (статьи 1, 26 Закона N 122-ФЗ).
Президиум ВАС РФ в информационном письме от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» указал, что ст.1 Закона N 122-ФЗ относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.
Помещение (жилое и нежилое) согласно части второй п.6 ст.12 Закона N 122-ФЗ представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений». Президиум ВАС РФ подчеркнул, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано.
Для лучшего знакомства с понятием и видами аренды обратимся к примеру. Арендатор оплачивает временное пользование землей и ее ресурсами. Это так называемая земельная рента, а также амортизация процента за использование материальных активов. А вот доходы, продукция, урожай, полученные арендатором за время пользования земельным участком, считаются его полноправной собственностью.
Объекты аренды
Форма имущественных отношений, которую мы хотим представить в этой статье, довольно распространена и многогранна. Поэтому стоит разобрать не только само понятие, но и виды аренды. А также остальные важные особенности подобного типа договоров.
Понятие
- Управление транспортным средством осуществляется силами арендатора.
- Поддерживать надлежащее состояния арендуемого ТС — это обязанность лесси. Также арендатор обязан проводить капитальный и текущий ремонт техники.
Согласно действующему российскому законодательству предмет аренды является единственным существенным условием договора аренды. Исходя из положений пункта 3 статьи 607 ГК РФ договор аренды должен содержать информацию, которая способствует конкретному установлению имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если такая информация в договоре отсутствует, условие об объекте аренды принято считать не согласованным, а сам договор будет считаться незаключенным.
Понятие договора аренды
1.1. Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение (далее — помещение), а Арендатор обязуется принять помещение и уплачивать Арендодателю арендную плату.
Виды договора аренды
Ответственность сторон. Данный раздел договора аренды предусматривает ответственность сторон в случае неполного выполнения условий договора, несвоевременной уплаты ежемесячной арендной платы и т. д. За нарушение сроков внесения арендной платы и просрочку возврата имущества предусмотрено начисление пени.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие однозначно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.
Объект аренды
Имуществом считается любая непотребляемая индивидуально-определенная вещь в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и назначению вещи со всеми необходимыми принадлежностями и необходимыми первичными документами.
Предмет договора аренды
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Таким образом, договор аренды является гражданско-правовым договором.
- арендодатель передает во временное владение арендатору, в соответствии с договором, здание либо сооружение,
- предусмотрен только письменный вариант договора,
- в случае, если договор заключается более чем на 12 месяцев, то он в обязательном порядке проходит государственную регистрацию,
- при передаче объекта составляется передаточный акт и заверяется обеими сторонами,
- рассчитывается и оговаривается точная стоимость арендной платы.
Срок аренды, в обязательном порядке, прописывается в договоре. В случае, если срок не зафиксирован, считается, что договор заключен на неопределенное время. Этот вид договора удобен для обеих сторон тем, что может быть расторгнут в любое время без каких-либо обязательств, главное, другую сторону заранее (за 1 месяц) известить о своих намерениях, если речь идет о сдаче недвижимости, то предупредить нужно за 3 месяца.
Общие сведения
Аренда представляет собой род деятельности, заключающийся в передаче за определенную плату собственности во временное пользование.
Сегодня типичный арендатор экономичного или среднего жилья – это чаще молодой, энергичный, занятой, современный человек, который снимет небольшую квартиру студийного типа в самом центре, на шумной улице, где полно ресторанов, баров, казино. Квартира должна быть оформлена в современном стиле, но недорого – молодые люди, как правило, платят из своего кармана. Большие квартиры снимают те, кто может себе это позволить, те, кому эти квартиры не нужны в собственное владение. Главные арендаторы элитных квартир в Москве – это иностранцы, приезжающие в Россию надолго. Они чаще всего выбирают квартиры в районах, близких к месту учебы детей и недалеко от работы. А школы и садики выбираются, в основном, «языковые».
Аренда коммерческой недвижимости
Довольно часто в одном офисном здании одновременно сосуществуют компании, ведущие разнородную деятельность. Однако многим компаниям важно иметь отдельный вход, отдельную парковку, отдельные коммутируемые линии. Поэтому спросом пользуются, как офисы в общем офисном здании, так и отдельное крыло здания или вообще отдельное здание.
Аренда участка
Наиболее дешевые офисы предлагаются в подвалах и на чердаках. Может быть, для кого-то это и приемлемый вариант. Но стоит иметь в виду некоторые обстоятельства. Длительное нахождение в подвале опасно, туда осаждается пыль, стекает дождевая вода с грязью. Из под фундамента выделяется вредный земельный газ – родон. Часто подвалы затапливают канализационные стоки. В таких помещениях обычно живут грызуны, тараканы, комары и т.д.
Виды аренды такого типа подразумевают краткосрочную передачу объекта договора в пользование арендатору. Чаще всего этим занимаются фирмы. То есть сделка будет заключаться между юридическим и физическим лицом. Срок устанавливается отдельно, по итогам предварительных договоренностей, но он редко когда превышает 1 год. Объектом может выступать только движимое имущество. Кроме того, арендатор не получает права на субаренду. Есть возможность расторгнуть договор до окончания срока действия, но после предварительного уведомления арендодателя (обычно за 10 дней до момента расторжения). Договор составляется в письменной форме. Если он расторгнут до конца срока, разница в оплате возвращается. Простейшие тому примеры, которые были распространены раньше: прокат видеокассет, дисков, картриджей для игровых приставок и так далее.
Прокат
Есть огромное количество форм, которые может принимать аренда. Виды аренды «лизинг» подразумевают, что владелец передает в пользование другому лицу какой-либо объект (чаще всего им выступает транспорт или оборудование). Кажется, что все как обычно, если не учитывать тот факт, что у арендатора есть право выкупить предмет договора. К примеру, одной фирме «Б» нужен трактор. Его производит компания «А». Фирма «Б» договаривается с «А», что берет нужный транспорт в аренду на условиях лизинга. Это значит, что в плату за пользование будет входить не только фиксированная сумма аренды, но и часть стоимости предмета договора. В конце срока трактор полностью переходит в собственность фирмы «Б», если все платежи производились точно в срок. Это некая смесь между кредитом и классической арендой, которая очень распространена в крупных компаниях, не желающих за один раз вырывать из оборота крупные суммы, но нуждающихся в определенной технике. Может показаться, что это не очень выгодно, но фактически, если рассчитать ту прибыль, которая может быть получена при использовании стоимости техники за весь срок ее применения, окажется, что выгода все же есть, и она очень значительна. К примеру, тот же трактор стоит 1 миллион рублей. Если компания сразу заплатит эту сумму, то в дальнейшем она не сможет получить доход на сумму 10 миллионов. А лизинг трактора обойдется в 2 миллиона за тот же срок. Видим, что прямая выгода составит 8 миллионов.
Лизинг
Для того чтобы четко разделять непосредственного собственника и то лицо, которое будет пользоваться неким объектом, были придуманы соответствующие названия. Так, арендодатель – это тот человек (или фирма), которому предмет договора принадлежит. Он имеет желание и возможность передать его другому лицу. Вот оно называется арендатор. После передачи предмета на обе стороны налагаются определенные обязательства, но также и предоставляются специальные права. Разные виды аренды имущества подразумевают и разные подходы к формулированию указанных элементов. К примеру, нельзя применять требования касательно аренды недвижимости для транспорта или программного обеспечения. Верно и обратное.
Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным (п. 3 ст. 610 ГК).
-
- предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК);
- осуществлять капитальный ремонт сданного в аренду имущества (иное может быть предусмотрено законом или договором);
- воздерживаться от любых действий, создающих для арендатора препятствия в пользовании сданным внаем имуществом в соответствии с его назначением, предусмотренным договором.
Арендная плата
Как известно, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, а также муниципальные образования признаются самостоятельными субъектами права собственности, хотя ранее объекты, охватываемые правом собственности названных субъектов, составляли единый фонд государственного имущества. В связи с этим до настоящего времени не прекращаются споры между указанными субъектами права собственности, касающиеся разграничения правомочий последних на распоряжение имуществом, в том числе путем передачи его в аренду. Такие споры и сегодня разрешаются арбитражными судами на основе Постановления Верховного Совета Российской Федерации «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт — Петербурга и муниципальную собственность», а также иных правовых актов, регулирующих порядок отнесения различных объектов к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности.
- передача недвижимого имущества может происходить на срок до одного года – в этом случае можно обойтись без регистрационных действий;
- долгосрочная аренда со сроком более года должна обязательно проходить регистрационную стадию;
- если аренда оформлена на неопределенный срок, регистрация будет не нужна – соответствующие разъяснения дали вышестоящие судебные инстанции.
Условия для регистрации
Стоимость подачи одного пакета документов – 10 000 рублей. Данная цена может увеличится в связи с огромным количеством обращением. Если Вы заинтересованы, звоните сейчас или пишите в WhatsApp – 8-925-760-3043!
Основные моменты
Комментарий эксперта. У многих клиентов компании “Смарт Вэй” возникает вопрос: если они регистрировали аренду части нежилого объекта недвижимости до вступления в силу 218 ФЗ, а сейчас хотят внести в него изменения путем подачи на регистрацию дополнительного соглашения, почему Росреестр требует от них предоставления технического плана? Это следует из того, что вся информация об объектах недвижимости с 2017 года содержится исключительно в электронном виде. Открывая раздел ЕГРН государственный регистратор не видит учета той его части, по которой получает на регистрацию дополнительное соглашение и приостанавливает регистрацию до момента получения от заявителя технического плана для учета части нежилого объекта недвижимости.
Права и обязанности сторон. Главная обязанность арендодателя — в согласованный срок передать имущество в пригодном для использования состоянии. Например, нельзя сдать в аренду склад без крыши или автомобиль без лобового стекла.
Обязательно ли составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере. С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью. При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.
Как составить договор аренды
Особенности оплаты. Размер платы по договору аренды арендатор и арендодатель определяют самостоятельно. Плохо, когда цена в договоре не указана: в этом случае во всех спорах цену будут считать по-среднему. То есть посмотрят предложения в интернете на похожие объекты. Договор аренды здания, помещения в здании или сооружения без указания арендной платы недействителен.
12 Фев 2021 marketur 152