Нежилое помещение проверить документы перед покупкой 2019
Как проверить нежилое помещение перед покупкой
• Сведения о дате, номере государственной регистрации права;
• Документы – основания регистрации;
• Сведения о субъекте и объекте права;
• Сведения о виде права и иных правообладателях (при долевой собственности);
• Кадастровый номер объекта;
• Существующие ограничения права (ипотека, залог и т.д.)
• За кем зарегистрировано право собственности;
• дата и номер государственной регистрации права;
• какие ограничения наложены на объект;
• существуют ли правопритязания и заявленные в судебном порядке права требования;
•кадастровый номер;
• площадь помещений;
• адрес
Нежилое помещение проверить документы перед покупкой 2019
а) сведения, соответствующие требованиям подпунктов «а» — «п» пункта 10 настоящих Правил (в случае, если организация осуществляет виды деятельности менее 5 лет до дня подачи заявления, такая организация должна предоставить сведения, предусмотренные подпунктами «д» — «з», «к», «л» и «н» пункта 10 настоящих Правил, за период фактического осуществления деятельности);
1) Если юридическое лицо зарегистрировано в форме общества с ограниченной ответственностью (далее — ООО): сделка, направленная на отчуждение третьему лицу доли/части доли/100 % долей в уставном капитале ООО подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы влечет за собой недействительность этой сделки. . После нотариуального удостоверения сделки, направленной на отчуждение доли/части доли/100 % долей в уставном капитале ООО, нотариус, совершивший ее нотариальное удостоверение , в срок не позднее 3 дней со дня такого уведомления совершает нотариальное действие по передаче в регистрирующий орган (отделение Федеральной Налоговой Службы) заявления о внесении соответствующих изменений в единый гос ударственный реестр юридических лиц, подписанного участником общества, отчуждающим долю или часть доли.
Как проверить юридическую чистоту объекта коммерческой недвижимости
Юристы советуют проверить наличие договоров аренды и их условия. «Важным моментом является наличие договоров с ресурсоснабжающими организациями (наличие присоединенной электрической мощности, договоров снабжения газом и т. д.), — напоминает Алексей Коневский. — Отсутствие таких договоров и (или) выделенных лимитов может существенно осложнить коммерческое использование объекта».
Приобретение объекта недвижимости связано с определенными рисками. В период кризиса к покупке недвижимой собственности нужно подходить очень внимательно и обращать внимание и на те факторы, которые до осени прошлого года казались незначительными. Сегодня мы поговорим о том, как проверить юридическую чистоту объекта коммерческой недвижимости и чего следует остерегаться при покупке.
Подводные камни при покупке коммерческой недвижимости физлицом
Что должно быть прописано в договоре купли-продажи нежилого помещения? Детальное описание объекта, порядок расчета и сроки оплаты. Цену при заключении договора обычно указывают в долларах или евро, а рядом проставляют рублевый эквивалент. И обязательно проверьте, на основании каких документов продавец владеет, распоряжается и пользуется объектом.
- Со свидетельством собственности (в таком случае продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи).
- Без свидетельства собственности. Это может быть, например, объект некапитального строительства, который еще не введен в эксплуатацию. Такая недвижимость оформляется договором соинвестирования.
Как проверить юридическую чистоту нежилой недвижимости для приобретения или аренды
Если с объект не является недавно построенным, то с ним наверняка ранее совершались какие-либо сделки. Поэтому надо проверить как можно глубже юридическую историю объекта и цепочку перехода прав на объект от предыдущих собственников к продавцу. Поскольку общий срок исковой давности составляет три года, то рекомендуем охватывать проверкой как минимум этот период, а при наличии документов и более длительный срок.
Принципиальным моментом в проверке объекта является проверка на наличие обременений, арестов и прав третьих лиц на объект недвижимости. Одним из основных документов, позволяющих судить о наличии или отсутствии обременений, является выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Выписка содержит, помимо прочей информации, следующие пункты: ограничения (обременения) права; правопритязания; заявленные в судебном порядке права требования.
Как проверить коммерческую недвижимость перед покупкой
В таких случаях есть смысл подписать с продавцом соглашение, в котором он обязуется в дальнейшем, в случае появления других наследников, претендующих на наследство и восстановивших свои права на него, передать им пропорциональную часть полученной за недвижимость денежной суммы.
Ели приобретаемая вами недвижимость досталась продавцу по наследству, обязательно стоить проверить, на каком основании — то ли это завещание, то ли наследование по закону. Это необходимо сделать для определения возможности обращения в суд с требованием о восстановлении пропущенного срока вступления в наследство от других наследников.
Полезные советы по покупке коммерческой недвижимости
Помимо выписки из ЕГРП следует запросить у продавца договор купли-продажи недвижимости, по которому он приобрел этот объект, а также подтверждение оплаты покупки. Тонкость в том, что Росреестр обычно не проверяет сделку на предмет оплаты или тем более «рыночности» условий сделки.
Чтобы избежать такого риска, запросите у продавца договоры аренды, которые заключены в отношении покупаемой недвижимости. Если их сложно расторгнуть, можно предложить продавцу самому расторгнуть договор аренды в качестве условия покупки. Такие предварительные условия распространены в коммерческой практике.
Покупка коммерческой недвижимости: особенности, порядок действий и рекомендации
Таким образом, если не уделять сделке должного внимания, подобное приобретение может привести к тяжелым финансовым последствиям. В особенности это касается тех случаев, когда берется кредит на покупку коммерческой недвижимости. Дело в том, что в крупных банках работают специально подготовленные специалисты, задача которых состоит в том, чтобы действовать в интересах организации. Отсутствие доскональной проверки сделки купли-продажи, несоблюдение основных правил безопасности и отсутствие главных юридических документов может привести к рейдерскому захвату приобретенной недвижимости.
Как происходит покупка коммерческой недвижимости? Подводные камни, которые могут вас ожидать при оформлении сделки, очень разнообразны. Особую осторожность стоит проявить в том случае, если вам известно, что продавец объекта находится в трудном финансовом положении. В современной юридической практике имеется множество примеров того, как первоначальный владелец помещения, оформляя договор покупки коммерческой недвижимости, оставлял лазейки, позволявшие сохранить право собственности. Такие нечистые на руку продавцы после решения финансовых вопросов за счет проведения сделки могли потребовать возврата объекта.
Покупка нежилого помещения юридическим лицом
Переоформляя недвижимость в класс коммерческой, необходимо одновременно с процедурой осуществить регистрацию ИП или открытие ООО на упрощенной системе. Для получения разрешения на перевод недвижимости в класс коммерческой необходимо, чтобы объект не был предметом залога, а все обременения должны быть сняты. Процедура получения разрешения может занять до 45 дней. Последующая перерегистрация длится 1 – 2 месяца.
Учредитель несет ответственность по всем претензиям кредиторов только в рамках собственной части уставного капитала. Если планируется продажа имущества на протяжении года, оптимальный выбор – создание ООО на общей системе налогообложения. База для уплаты налога на прибыль в этом случае будет минимальной, ведь в статьи расходов будет включена как стоимость приобретенного имущества, так и расходы на ремонт и обслуживание здания, что может превысить доход от продажи этого объекта.
Купля-продажа коммерческой недвижимости: сущность процедуры и оформление договора
Во время подписания договора купли-продажи коммерческой недвижимости продавец передает все права собственности на данный объект. А покупающая сторона обязуется принимать в свою собственность помещение, которое является нежилым, заранее выплатив продавцу оговоренную сумму.
Как проверить юридическую чистоту объекта коммерческой недвижимости
Первым делом необходимо особое внимание уделить проверке финансовой устойчивости продавца, его взаимоотношениям с кредиторами и дебиторами. Как объясняет Дмитрий Агапов, генеральный директор консалтинговой компании «Перспектива», это продиктовано следующими возможными рисками. Если в процессе сделки арбитражный суд вынесет определение о принятии заявления о признании продавца банкротом, шансы на успешное завершение сделки для покупателя будут минимальными. «Если дело о банкротстве продавца будет начато после заключения сделки, то она может быть оспорена как подозрительная (ст. 61.2) или как влекущая за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами (ст. 61.3)», — предупреждает эксперт. Кроме того, если у продавца конфликтные отношения с кредиторами, существует риск ареста недвижимости по искам таких кредиторов, а также риск дальнейшего обращения взыскания на недвижимость, если у продавца будет недостаточно имущества для удовлетворения требований кредиторов. «При этом вполне вероятна ситуация, когда продавец получил аванс (задаток) или предоплату по сделке, полученные деньги ушли кредиторам (может быть, даже принудительно, помимо воли самого продавца), недвижимость арестована (поэтому невозможно завершить сделку в ближайшее время) и, скорее всего, будет реализована с торгов с целью погашения требований кредиторов. В сложившейся ситуации велика вероятность того, что покупатель не получит ни денег обратно (аванс), ни недвижимости», — отмечает Дмитрий Агапов.
Юристы советуют проверить наличие договоров аренды и их условия. «Важным моментом является наличие договоров с ресурсоснабжающими организациями (наличие присоединенной электрической мощности, договоров снабжения газом и т. д.), — напоминает Алексей Коневский. — Отсутствие таких договоров и (или) выделенных лимитов может существенно осложнить коммерческое использование объекта».
Что нужно узнать при покупке помещения
Подобная оценка носит аналитический характер. Как правильно оценить стоимость объекта? Процедура оценки может проводиться независимым экспертом, риелтором или самостоятельно продавцом. При осуществлении сделок с недвижимостью юридическими лицами обязательно привлекается независимый оценщик.
Специалист после проделанной работы предоставляет подробный отчет, который будет являться официальным документом. Риелтор после оценки недвижимого имущества не выдает никакого документа.
Если в семье есть дети, заранее узнайте расположение детского сада или школы до нового дома. Учитывайте и безопасность окрестностей. Не прославился ли тот или иной район с негативной точки зрения? Помимо вышеуказанных факторов, если участок расположен рядом с трассой, проблема может быть связана с шумом. Учитывайте остановку общественного транспорта, широко известные организации и круглосуточные магазины.
