Когда обязательно проводить оценку рыночной стоимости аренды
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11 июня 2015 г
В кассационной жалобе общество «Уралмашзавод» просит судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение, указывая на неправильное применение судами норм материального и процессуального права: Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, , , , Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — об оценочной деятельности). Заявитель полагает, что судами необоснованно не принято во внимание экспертное заключение N 3828/2014-1, выполненное Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков», представленное им в материалы дела в обоснование того, что отчет об оценке N ОА-04/2012-02 от 09.10.2012, составленный оценочной компанией «АПРИОРИ», не мог являться законным основанием для увеличения размера арендной платы, поскольку установленная им рыночная стоимость объекта оценки определена с нарушениями действующего законодательства и является недостоверной. Кроме того, общество «Уралмашзавод» отмечает, что суды неправомерно сослались на преюдициальное значение судебных актов по делу N А60-44281/2013 Арбитражного суда Свердловской области, поскольку в рамках этого дела рассматривались требования о признании незаконным уведомления о повышении арендной платы, и вопрос о достоверности величины арендной платы — рыночной стоимости права пользования объектом недвижимости на условиях аренды не рассматривался судом.
Согласно п. 6.1 договора в соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, указанной оценщиком в отчете об оценке от 21.05.2007 N 7/2007УР (приложение N 2), сумма ежемесячной арендной платы с учетом налога на добавленную стоимость за аренду объекта составляет 61 715 руб. 95 коп., в т.ч. НДС 9 414 руб. 30 коп.
Оценка арендной платы за помещение
Под рыночной стоимостью аренды понимается размер арендной платы, который может быть выплачен за сданный объект недвижимости на дату проведенной оценки. Считается, что оценка арендной платы требуется преимущественно для нежилого помещения. Собственники квартир с арендаторами квартир разберутся и так, проведя ориентировочную оценку арендной платы своего недвижимого имущества. Сложнее приходится при сдаче в аренду помещений под офисы, склады и производство, участков земли, которые находятся как в государственной, так и в частной собственности, но требуется установить справедливый размер арендной платы.
Очень часто к подобным услугам прибегают именно государственные предприятия, которым такая оценка нужна для более эффективного и справедливо предоставления пустующих помещений в наем. В дальнейшем, при предоставлении отчетности соответствующим структурам, легче обосновать цену, по которой арендаторы занимают те или иные помещения. Помимо этого, такой подход позволяет избегать конфликтов с самими арендаторами.
Когда обязательно проводить оценку рыночной стоимости аренды
«2. При возникновении во время составления диспаши вопросов, требующих для их разрешения специальных знаний (в области судовождения, судостроения, ремонта судов, оценки судов и грузов и других), диспашер вправе поручить подготовить соответствующее заключение назначенному им эксперту. Такое заключение оценивается диспашером наряду с другими доказательствами».
«2. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду».
Обязательно ли делать новый Отчет оценки рыночной стоимости объекта для определения арендной платы
Вопрос: Когда мы пролонгируем договор, без проведения аукциона, со старым арендатором обязательно ли делать новый Отчет оценки рыночной стоимости объекта, для определения размера арендной платы? есть подпункт 1 п.9 ст. 17.1 Закона о конкуренции и п. 4.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011г. № 73 — вот они и смущают. Мы то не делали новый отчет, аренда оставалась прежней. Мы подали иск на арендатора о взысканиипени за просрочку арендной платы и с нас требуют док-ва определения размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта. Мы можем предоставить только Отчет оценки рыночной стоимости, который мы делали для проведения аукциона.
Здравствуйте! У нас ФГУП, имущество находится в хозяйственном ведении. Правообладатель имущества Росимущество Московской области. Наши нежилые помещения мы сдаем в аренду по результатам аукциона, но только с согласия Росимущества Моск. области (их согласие действительно 5 лет). Для согласования аренды с Росимуществом мы делаем Отчет оценки рыночной стоимости объекта (из него определяется размер арендной платы). Договоры аренды мы заключаем на 11 мес., после истечения срока аренды, договор аренды мы продляем без проведения аукциона на основании ст. 17.1 Закона о конкуренции и в соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса РФ, т.е. автоматически пролонгировали. Стоимость арендной платы у нас не менялась, т.е. она так и определялась на основании того Отчета оценки рыночной стоимости, который мы делали для проведения аукциона.
Договор аренды нежилого помещения без оценки рыночной стоимост
Для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:
принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости (далее — исполнитель работ) и заключение с ним договора на проведение оценки;
определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;
утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
Действие настоящей статьи не распространяется на отношения, возникающие:
при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества;
Когда обязательно проводить оценку рыночной стоимости аренды
«2. При причинении вреда имуществу потерпевший, намеренный воспользоваться своим правом на страховую выплату, обязан представить поврежденное имущество или его остатки страховщику для осмотра и организации независимой экспертизы (оценки) в целях выяснения обстоятельств причинения вреда и определения размера подлежащих возмещению убытков…
«2. Начальная цена приватизируемого государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, на основании отчета об оценке государственного или муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности».
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11 июня 2015 г
Как установлено судами и следует из материалов дела, между агентством (арендодатель) и обществом «Уралмашзавод» (арендатор) заключен договор аренды от 01.03.2009 N 07-1/09-01, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещения общей площадью 246,9 кв.м в здании, являющемся объектом культурного наследия федерального значения, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, пл. 1-ой Пятилетки, литер 64, именуемые по тексту договора «объект» (п. 1.1 договора).
В кассационной жалобе общество «Уралмашзавод» просит судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение, указывая на неправильное применение судами норм материального и процессуального права: Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, , , , Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — об оценочной деятельности). Заявитель полагает, что судами необоснованно не принято во внимание экспертное заключение N 3828/2014-1, выполненное Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков», представленное им в материалы дела в обоснование того, что отчет об оценке N ОА-04/2012-02 от 09.10.2012, составленный оценочной компанией «АПРИОРИ», не мог являться законным основанием для увеличения размера арендной платы, поскольку установленная им рыночная стоимость объекта оценки определена с нарушениями действующего законодательства и является недостоверной. Кроме того, общество «Уралмашзавод» отмечает, что суды неправомерно сослались на преюдициальное значение судебных актов по делу N А60-44281/2013 Арбитражного суда Свердловской области, поскольку в рамках этого дела рассматривались требования о признании незаконным уведомления о повышении арендной платы, и вопрос о достоверности величины арендной платы — рыночной стоимости права пользования объектом недвижимости на условиях аренды не рассматривался судом.
Когда обязательно проводить оценку рыночной стоимости аренды
По законам РФ срок договора аренды устанавливается соглашением сторон и фиксируется в договоре. Если же срок в договоре не определён, то такой договор считается заключённым на неопределённый срок. Такой случай позволяет сторонам договора в любое время отказаться от его исполнения, но заранее предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Объектом аренды признаются движимые и недвижимые вещи, в том числе: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования. Договор аренды должен чётко определить конкретное имущество, сдаваемое в аренду, то есть данные, позволяющие индивидуализировать объект аренды, должны быть непосредственно указаны в договоре.
Рыночная стоимость месячной арендной платы
ПИСЬМО МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РОССИИ, ФАС РОССИИ ОТ 14.08.2014 №№19491-ЕЕ/Д05И, АК/32618/14 «О позиции Минэкономразвития России и ФАС России по вопросу об определении размера арендной платы при заключении на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества с отдельными категориями арендаторов»
По общему правилу при сдаче в аренду госимущества требуется оценка. Результаты оценки носят рекомендательный характер. То есть проводить оценку обязательно, но устанавливать плату в соответствии с оценкой не обязательно. Об этом сказано в Письме ФАС РФ от 14.08.2014 г. №АК/32618/14.
Оценка права аренды недвижимости
Оценка права аренды недвижимости не является обязательной процедурой, поскольку не влияет на арендные правоотношения. Стороны могут и вовсе не проводить ее для заключения договора. Но и ее проведение не запрещено законодательно. Так, либо сам собственник может на свое усмотрение провести оценку права аренды, либо обе стороны – арендодатель и арендатор – могут по обоюдной инициативе оценить арендуемый объект.
На сегодняшний день на рынке недвижимости активно развиваются арендные правоотношения. Аренда в большинстве случаев выгодна как собственнику недвижимости, так и нанимателю. Поскольку подобные взаимоотношения подразумевают платное пользование имуществом, то актуальным становится вопрос о стоимости аренды. Для того чтобы точно знать, какую сумму арендной платы можно установить за использование конкретным объектом, владельцы часто прибегают к оценке права аренды недвижимости.
Оценка рыночной стоимости размера арендной платы (ставки)
В большинстве случаев, оценка стоимости аренды требуется именно для нежилых помещений, ведь если бы все операции сводились к купле-продаже таких объектов, то ни о каком развитии бизнеса не могло быть и речи. Дело в том, что собственники жилья устанавливают стоимость аренды самостоятельно, на основании цен, действующих в конкретном регионе.
- Как гласит Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности», госучреждение имеет право выступить как арендодатель только после проведения независимого оценивания платы за аренду. Это же условие применяется для сдачи в эксплуатацию государственных земельных участков.
- Много фирм тратят значительную часть своего бюджета на аренду помещений. Но бывают случаи, когда хозяин помещения без видимых причин в одностороннем порядке поднимает сумму выплат, что негативно сказывается для съемщика и ставит под угрозу существование бизнеса. Чтобы достигнуть компромисса, обязательно проводится независимая оценка арендной платы в присутствии обеих сторон.
- . Известны случаи, когда налоговые органы отправляли фирме претензионное уведомление о том, что арендная ставка на сдаваемую недвижимость ниже рыночной. Этот факт может расцениваться как занижение прибыли. Лучшим решением этой проблемы будет независимая оценка размеры аренды.
Оценка арендной платы
Аренда – наиболее популярная форма владения недвижимостью любого вида, не реже, оборудованием или транспортными средствами. Это связано с тем, что в современных условиях довольно трудно приобрести имущество в собственность из-за высоких цен. Поэтому проще и дешевле арендовать недвижимость, оформлять оборудование в лизинг и прочее.
- Устанавливает количественные и качественные характеристики объекта
- Осуществляет осмотр объекта
- Анализирует рынок и все ценообразующие факторы
- Определяет наиболее подходящий метод оценки
- Осуществляет расчеты для определения размера арендной платы
- Проводит анализ наиболее эффективного использования (НЭИ)
- Согласовывает полученные результаты и выводит итоговую сумму
