Какие нужны документы покупателю при покупке квартиры
Покупка квартиры: какие документы нужно требовать с продавца
- Помещение не используется в качестве арендуемого. Собственник имеет право выставить квартиру на продажу в любой момент. Если помещение сдано в аренду, собственник обязан разорвать договор, либо уведомить другую сторону о намерении продажи. В случае оплаты всей суммы за пользование помещения, арендаторы имеют право эксплуатации квартиры до конца действия договора.
- Квартира не обременена залоговыми обязательствами. При оформлении кредитного договора на получение большой суммы наличными средствами, заемщик обязан предоставить залоговое имущество как обязательное условия для предоставления займа. Проверить информацию можно на сайте Росреестра.
- Жилье не обременено арестом. Процедура производится судебной властью, если собственник имеет большую задолженность по оплате коммунальных услуг или по выплате кредитных обязательств. Квартира или дом, находящий под арестом, не может быть продан другому владельцу. Это становится возможным только после его снятия. Любая сделка признается недействительной.
- Не фигурирует в судебном заседании в качестве предмета споров.
Вопрос касается вторичного жилья. Продавец обязан представить подтверждающие документы на законность проведения строительных работ и перепланировки помещения. В противном случае, новый собственник обязан подавать документы на узаконивание всех работ. Это занимает много времени и требует финансовых затрат. В случае приобретения жилья за счет ипотеки, без предоставления справки об одобрении проведения перепланировки, банк вынесет отрицательное решение.
Какие документы нужны для покупки квартиры в 2019 году
- паспорт продавца;
- правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру;
- выписка из домовой книги (указывающая на количество прописанных лиц);
- нотариальное согласие супруга (если продавец в официальном браке);
- согласие органов опеки (если среди собственников или прописанных жильцов есть несовершеннолетнее лицо).
Расторжение сделки по причине отсутствия согласия Если стороны не смогли договориться по всем условиям соглашения, договор расторгается. Если покупатель уже внес оплату, то он вправе истребовать деньги с продавца, руководствуясь нормами о неосновательном обогащении. Но если в договоре прописана заниженная стоимость, то больше этой суммы вернуть не удастся (это одна из частых мошеннических схем, когда часть денег остается у продавца при расторжении договора) Признание недействительности ДКП Это может случиться, если перед сделкой не проверены полномочия продавца и юридическая чистота квартиры. Особенно внимательно нужно отнестись к продаже по доверенности Риск истребования приобретенного имущества Основанием истребования имущества может выступать недействительность предыдущих сделок. Осторожности требует покупка квартиры, собственники которой неоднократно менялись Приобретение квартиры, обремененной правами третьих лиц В результате квартира может быть изъята в судебном порядке
Полный перечень документов, которые необходимо проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке
Содержание: наименование территориального органа Регистрационный службы, ФИО заявителя, паспортные данные, семейное положение, дата рождения, адрес проживания, контакты, основание, вид права, тип договора, кому переходят права, вид недвижимости, площадь, кадастровый номер, адрес, прошение выдать свидетельство, дата и время подачи заявления.
При продаже жилья продавец обязан предоставить оригинал паспорта и документы, подтверждающие его права распоряжаться имуществом (договор предыдущей купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство о праве на наследство и прочее). Покупатель предоставляет оригинал паспорта. Документы при покупке квартиры (вторичка) составляют большой список, каждую бумагу из которого нужно тщательно проверить.
Процедура оформления покупки квартиры
В этот же день все юридические документы должны быть предоставлены в Росреестр (Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии), и в присутствии представителя Федеральной службы должно быть подписано заявление на регистрацию совершаемой сделки. Затем покупателю следует получить расписку с перечнем предоставленных документов и указанием даты их возврата после регистрации и получения свидетельства о праве собственности на квартиру, что обычно занимает от недели до месяца, в зависимости от характера сделки.
- Проверка собственников квартиры должна включать анализ:
- физического и психического здоровья продавца, проверку на алкогольную и наркотическую зависимость, психические расстройства, возрастные неврологические заболевания, затрагивающие функцию памяти, хронические заболевания, которые могут повлиять на психоэмоциональное состояние продавца, — если подобные диагнозы имеют место, то продавец или его родственники могут инициировать судебные разбирательства, оспаривая сделку как недействительную и т.д.;
- в случае приобретения прав на недвижимость по наследству — срока, прошедшего со дня смерти предыдущего правообладателя, и юридического основания для перехода жилой недвижимости к наследнику (подлинность завещания, отсутствие других вариантов завещания);
- судебного решения на предмет вероятности его отмены или обжалования в вышестоящих инстанциях, а также его подлинности — в случае приобретения прав на недвижимость по решению суда, когда в ходе прошлых судебных разбирательств нынешнего собственника с другими претендентами на квартиру суд принял его позицию;
- количества правообладателей продаваемой недвижимости: нет ли между собственниками конфликтных отношений, поскольку при наличии долей собственности на квартиру может возникнуть ситуация оспаривания сделки купли-продажи на основании статьи 250 ГК РФ, по предписанию которой у владельцев долей есть преимущественное право покупки продаваемой доли;
- в случае приобретения прав на недвижимость по договору дарения, прикрывающему договор купли-продажи, — юридических аспектов покупки данной квартиры. Если бывший правообладатель успешно оспорит договор дарения в суде, новый собственник лишится и квартиры, и уплаченных денег;
- наличия несовершеннолетних собственников квартиры, права которых защищены российским законодательством. В этом случае проводится проверка законности прав на продажу жилой недвижимости, которая осуществляется путем подачи запроса в органы опеки и попечительства, — они должны подтвердить выдачу соответствующих разрешений;
- отношений собственников с правоохранительными органами, которые могут существенным образом повлиять на совершение сделки купли-продажи, если правообладатель находится в розыске или под следствием, если в прошлом имел проблемы с законом, — важно понимать, не исчезнет ли продавец после получения задатка.
- Проверка самого объекта жилой недвижимости, в том числе:
- информации о прошедших и возможных будущих капитальных ремонтах, перепланировках, реконструкциях, возможном сносе, о состоянии коммуникаций;
- подлинности всех правоустанавливающих документов (выписки из БТИ, Росреестра, паспортного стола);
- нахождения квартиры в залоге у кредитных учреждений и прочее.
Пакет документов для покупки квартиры
- Расширенная (архивная) выписка из Домовой Книги
— для получения сведений о тех, кто был прописан в квартире ранее, подробнее об этом – по ссылке. - Расширенная Выписка из ЕГРП / ЕГРН (Выписка о переходе прав собственности)
— это поможет нам узнать историю смены владельцев выбранной квартиры; заказать такую выписку можно на нашем сайте – ЗДЕСЬ - Заключение о рыночной стоимости квартиры
— это типовое требование банка, если мы используем для покупки ипотечный кредит. - Справки из НД и ПНД на Продавца/-цов квартиры
— это нас немного успокоит, снижая риск возможной недееспособности Продавца. - Копия финансово-лицевого счета и Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
— это данные из бухгалтерии жилищно-эксплуатационной организации, эти данные мы так же можем получить и из Единого жилищного документа (ЕЖД). - Разрешение на перепланировку (если таковая производилась в квартире), или Поэтажный план квартиры (чтобы убедиться, что перепланировки не было);
Существует минимальный (обязательный, базовый) перечень документов для покупки квартиры (для каждой сделки с квартирой), и дополнительные документы, состав которых зависит уже от конкретной ситуации с квартирой и ее правообладателем (Продавцом). Причем, речь идет именно о документах, которые нам как Покупателю предстоит проверить (т.е. получить из них определенную информацию). Для регистрации же сделки понадобятся только некоторые из этих бумаг. Теперь обо всем по порядку.
Какие документы нужны для покупки квартиры: перечень для разных ситуаций, оформление
Госпошлина за регистрационные действия составляет 2000 рублей (пп. 2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). При оформлении через портал госуслуг применяется коэффициент 0,7 (то есть услуга стоит 1 400 рублей). Интересно, что квитанция о госпошлине может заявителем и не представляться, поскольку сведения о платеже содержатся в государственной информсистеме о государственных и муниципальных платежах.
- Выписка из домовой книги (справка о проживающих);
- Справка о состоянии лицевого счета (отсутствии или наличии долгов по ЖКУ);
- Нотариальное согласие супруга (если квартира является общей собственностью);
- Разрешение органов опеки на сделку, если затрагиваются пава несовершеннолетних детей;
- Выписка из ЕГРН, со сведениями об отсутствии обременений и арестов. Она может быть получена в течение 3-х дней в отделении Росреестра, в МФЦ, либо запрошена нотариусом (в электронной форме, на следующий после обращения день). За ее получение оплачивается госпошлина (750 рублей за бумажную справку, 300 рублей — за электронный документ).
- Согласие на продажу квартиры, где зарегистрированы несовершеннолетние, выдает орган опеки и попечительства в течение месяца после предоставления документов (бесплатно).
- Акт оценки квартиры (от 2000 рублей, для вторичного рынка);
Сегодня собираем документы для купли-продажи — завтра приобретаем жилье
- Договор купли-продажи. Он составляется в трех экземплярах: для продавца, покупателя и регистрационных органов. В нем должна быть указана следующая информация: место и дата составления, обязанности сторон (продавец передает жилое помещение покупателю, а тот, в свою очередь, оплачивает стоимость квартиры), сведения о государственной регистрации права продавца, об отсутствии прописанных лиц и т.д.
- Заявление о государственной регистрации. Образцы заявлений есть на сайте росреестра.
- Оплата государственной пошлины. Ее оплачивает покупатель, причем в регистрационную службу предоставляется только подлинник документа.
- Акт приема-передачи жилого помещения. Документ подтверждает процесс передачи квартиры покупателю, без него договор купли-продажи считается неполноценным.
- Выписка из домовой книги. В ней указаны все лица, прописанные в объекте купли-продажи.
- Кадастровый паспорт. Он нужен только в том случае, если раньше не подавался в регистрационную службу.
- Согласие на совершение сделки супруга или супруги продавца. Этот документ должен быть оформлен на специальном бланке.
Какие документы получает покупатель при покупке квартиры и что нужно сделать после покупки
Разумеется, если продавец скрыл от покупателя какие-то факты, препятствовавшие отчуждению недвижимости, в судебном порядке договор купли-продажи может быть признан ничтожным или недействительным, и тогда государственная регистрация тоже может быть аннулирована. Но при нормальной сделке именно это свидетельство нужно получить покупателю незамедлительно после принятия имущества — выписку о регистрации права собственности.
Чтобы поставить недвижимое имущество на кадастровый учёт, нужно иметь технический план, соответствующий реальному состоянию жилья. К примеру, если на жилплощади проводилась перепланировка (или переустройство) без получения разрешения, то придётся заказать новый технический план с отражением внесённых изменений или вернуть квартиру в тот вид, который показан на плане, если нарушены нормы перепланировки квартиры.
Какие документы нужны при покупке квартиры
С 2015 года этот документ – в числе обязательных. Каждый застройщик должен заключить соглашение со страховой организацией. Если его объявят банкротом, поручитель выплатит покупателю компенсацию в полном объеме. Страховка от приличной фирмы говорит о надежности компании.
Документ, разрешающий использование земельного участка для многоквартирной застройки (возведения многоэтажного жилого комплекса). Может содержать сведения о том, что земля находится в аренде у компании. Не покупайте недвижимость в ЖК, расположенном на территории заповедников, заказников или других природоохранных зон – такой дом может пойти под снос.
Какие необходимы документы для оформления покупки квартиры
Почему эта информация так важна? Дело в том, что покупателю, заключившему сделку по продаже квартиры с недееспособным лицом, будет крайне сложно: данная сделка считается недействительной, даже если от имени недееспособного выступил его опекун. Согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун может покупать, продавать, обменивать, сдавать его в аренду имущество подопечного только после предварительного одобрения этих сделок органами опеки и попечительства.
Обратите внимание на следующее: даже будучи наркозависимым или злоупотребляющим алкоголем человеком продавец квартиры может быть дееспособным — то есть способным контролировать свои действия. Дееспособность гражданина ограничивается или утрачивается только по решению суда, а над таким человеком назначается опекун или попечитель. Информация о недееспособности или ограниченной дееспособности гражданина имеется и в специализированных лечебных учреждениях по месту его жительства.
Покупка квартиры, какие документы нужно требовать с продавца
Также необходимо, чтобы на момент проведения сделки с недвижимостью у продавца был документ, подтверждающий регистрацию права собственности в органах Росреестра. В таком документе содержаться сведения о том, какой регистрирующий орган выдал этот документ и произвел регистрацию, сведения о продавце недвижимости, непосредственно об объекте отчуждения (его характеристики, адрес и т.д.), а также о существующих обременениях на этот объект.
- Идентифицирующие данные о собственнике квартиры.
- Сведения о правовой возможности собственника отчуждать квартиру (недееспособность или ограничение дееспособности);
- По возможности необходимо проверить личность продавца и узнать информацию, не состоит ли он на психиатрическом или наркологическом учете. В случае если продавец наркозависим или состоит на учете в психиатрической больнице, закон не ограничивает его права на осуществление сделки (кроме судебного решения о его недееспособности или ограниченной дееспособности). Однако, в этом случае особое внимание следует уделить его способности контролировать свои действия во время проведения сделки. В случае недееспособности или ограничении правовой возможности лица отчуждать имущество, в его интересах должен действовать опекун. Такое отчуждение проводится при наличии согласия органов опеки и попечительства.
- Следующий шаг – проведение проверку подлинности документов. Сделать это можно самостоятельно или с помощью специалистов.
- Собрать сведения о лицах, зарегистрированных в квартире или доме. В случае покупки вами квартиры с зарегистрированными в ней гражданами, у последних остается право пользования жильем.
- Выяснить возраст собственника. Если это лицо, которое не достигло 18 лет, то сделку можно проводить только с согласия его законных представителей, а также представителей совета опеки и попечительства. Если собственником является ребенок до 14 лет, то ее проводить должен законный представитель от имени ребенка с согласия органов опеки и попечительства. Это является необходимостью, так как указанные органы выполняют свою функцию по защите права и интересов ребенка, чтобы последний, после отчуждения жилья принадлежавшего ему, получил взамен жилье не худшего качества.
- Собрать сведения об отсутствии какой- либо задолженности по уплате налога на недвижимость.
- Проверить существует ли задолженность по уплате коммунальных услуг.
- Изучить информацию о регистрации имущества за продавцом, которая отражается в выписке из ЕГРП. Сведения, отраженные в таком документе, позволяют получить достоверную информацию о собственнике жилья и о регистрации его недееспособности или ограничении его дееспособности. А также о том, какие обременения или ограничения отчуждения данного имущества существуют. Ими могут быть сведения об ипотеке, наличии залога на жилье, об аресте, решение о котором вынес суд. Для получения наибольшей гарантии достоверности информации такой документ лучше получать за сутки до сделки.
- Сведения о возможных незарегистрированных переоборудованиях или перепланировках, будут отражены в тонической документации на квартиру (техпаспорте). В том случае, если квартира будет приобретена покупателем с несогласованными перепланировками, то предполагаемая ответственность за это будет возложена на него.
- Информацию о наличии зарегистрированного брака продавца жилья. В таком случае закон предполагает для проведения сделки согласие другого супруга в письменном виде, заверенного нотариально.
Какие документы нужны покупателю при покупке квартиры
Зачастую оспаривают договора, если имеют место споры между наследниками со стороны продавца, конфликт бывших супругов, недееспособность нынешнего владельца объекта, прописка и нарушение прав несовершеннолетних лиц, зарегистрированные лица, которых выселить без суда невозможно. Именно поэтому важно требовать не только базовые документы на покупку квартиры, но и расширенные выписки из ЕГРН и домовой книги. При этом дата их выдачи должна быть максимально свежей, так как фактически это всего один день.
- паспорт продавца;
- правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру;
- (указывающая на количество прописанных лиц);
- нотариальное (если продавец в официальном браке);
- согласие органов (если среди собственников или прописанных жильцов есть несовершеннолетнее лицо).
