Договор признан недействительным неотделимые улучшения взыскать
Банк составил акт приема-передачи нежилого помещения, подписанный банком в одностороннем порядке и врученный исполнительному директору арендодателя лично с указанием о нахождении в названном помещении имущества, принадлежащего банку на праве собственности. Когда арендатор не позволил банку демонтировать имущество, был составлен соответствующий комиссионный акт с перечислением имущества. Суды, куда впоследствии обратились стороны конфликта, назначили две экспертизы. Первый эксперт признал улучшения неотделимыми, второй – отделимыми.
Может ли арендодатель не возмещать арендатору расходы на неотделимые улучшения?
Рассмотрим в качестве примера Определение ВС РФ от 28.02.2017 № 309-ЭС17-956 по делу № А50-28483/2015. Арендатор за свой счет произвел неотделимые улучшения арендованного имущества – выполнил техническое перевооружение котельной. Арендатор отказался возместить стоимость улучшений, посчитав, что компенсация поступила арендатору из иных источников – полученного с потребителей тарифа. Суд счел позицию арендатора правильной: неотделимые улучшения произведены за счет инвестиционной составляющей тарифа – полученной платы от абонентов в рамках краевой инвестиционной программы по повышению энергоэффективности при производстве тепловой энергии на водогрейной котельной. Источником финансирования капвложений в данном случае стала прибыль организации от повышения энергоэффективности при производстве тепловой энергии котельной, то есть тариф на тепловую энергию для потребителей. Механизм реализации инвестиционных программ позволял теплоснабжающей организации аккумулировать средства потребителей в целях компенсации указанных затрат.
Всегда ли отделимые улучшения являются собственностью арендатора?
А самим договором была установлена обязанность арендатора в течение всего срока договора производить в арендуемом здании за свой счет необходимый для целевого использования согласно договору по мере надобности текущий и капитальный ремонт. В силу п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются по их усмотрению, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
По общему правилу Гражданского кодекса РФ (п. 2 ст. 623 ГК РФ) неотделимыми признаются такие улучшения арендованного недвижимого имущества, которые нельзя отделить без вреда для него (то есть, их демонтаж влечет повреждение здания или помещения).
Производство ремонта полностью за счет и силами арендатора является редкостью для жилых помещений (это больше распространено в коммерческой недвижимости). Однако отдельные ремонтные вопросы и производство улучшений желательно отразить в договоре аренды.
Если их сделал продавец
Неотделимые улучшения не являются предметом, вещью или товаром, который можно продать. Поэтому включать их отдельной строкой в договор купли-продажи квартиры и, тем более, назначать за них отдельную цену неправильно.
Или благоустройство дорожного участка. В Постановлении ФАС Уральского округа от 14.05.2008 № Ф09-3351/08-С3 суд пришел к выводу, что выполненные работы (уплотнение грунта, щебеночная подготовка, проливка битумом, отбортовка проездов бордюром, укладка асфальта, асфальтирование площадок на основных проездах) не изменили технологического или служебного назначения дорожного участка и не повысили его технико-экономические показатели. Работы проведены для поддержания дорог на внутренней территории организации в надлежащем состоянии, следовательно, являются ремонтными.
Позиция судов
Следует иметь в виду, что перепланировка является элементом как реконструкции, так и капитального ремонта, она сама по себе не определяет характера выполненных работ. Если в результате перепланировки технико-экономические показатели и функциональное назначение помещений не изменились, работы по увеличению объема здания (надстройка, пристройка) не проводились, то перепланировка признается капитальным ремонтом (Постановление ФАС УО от 28.11.2006 № Ф09-10509/06-С7).
Бухгалтерские записи при условии, если произведенные улучшения согласованы с арендодателем
Обратите внимание: арендатор объекта недвижимости исчисляет налог, исходя из балансовой стоимости облагаемых неотделимых улучшений, даже если арендодатель платит за этот объект налог, исходя из кадастровой стоимости (п. 1 Письма Минфина от 03.09.2014 № 03-05-05-01/44118).
«До окончания срока действия договора аренды неотделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью. В случае прекращения договора неотделимые улучшения становятся собственностью арендодателя, при этом стоимость произведенных улучшений и понесенные расходы на осуществление таковых не компенсируются и не возвращаются, не зависимо от того, осуществлялись ли такие улучшения с согласия Арендодателя, или без такового».
Что важно учесть арендодателю
Напомним, что неотделимыми являются улучшения, которые невозможно отделить от арендованного имущества, не причинив ему вред. Понятно, что такие улучшения должны стать неотъемлемой частью арендованного имущества и для их производства требуется согласие арендодателя, поскольку последний может быть не заинтересован в них.
Что будет, если вообще не включать в договор условия о производстве неотделимых улучшений
Если в собственности арендодателя находится достаточно дорогостоящая недвижимость, уместно включить в договор условие о необходимости согласования с арендодателем проектной документации, этапов работ, времени проведения работ, действий подрядчиков на объекте во избежание ухудшения его состояния. Имеет смысл предусмотреть ответственность в виде штрафа за неисполнение указанных условий или в виде отказа от возмещения понесенных расходов.
В соответствии с п.2 ст.292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Калимуллиной Р.С. заявлено требование о взыскании с Калимуллина Х.Ш. расходов по оплате судебной строительно-технической экспертизы по оценке стоимости неотделимых улучшений, назначенной на основании определения суда первой инстанции. Обязанность по ее оплате судом были возложены на истца Калимуллину Р.С. (л.д.83). Истцом представлена подлинная квитанция от . года об оплате в размере . рублей.
Право арендатора на возмещение не всегда зависит от согласия арендодателя
Истец Тюкалова Н.И. обратилась в суд с указанным иском к ответчикам Чернову И.В., Черновой А.С., мотивируя свои требования тем, что ответчик Чернов И.В. является её бывшим зятем. В период брака ответчики приобрели жилое помещение — двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: , общей площадью 38,9 кв.м. На момент приобретения квартира находилась в запущенном состоянии и требовала ремонта. Собственных средств у ответчиков в тот период времени не было. Семья дочери находилась в стеснённом материальном положении, Чернова А.С. не работала — находилась в отпуске по уходу за ребёнком, Чернов И.В. работал, но выплачивал ипотеку. С ведома и согласия ответчиков истец заключила договор подряда на производство ремонтных работ, пригласила рабочих, произвела оплату по этому договору, а также потратила средства на стройматериалы. Ремонтные работы были выполнены на кухне, в коридоре, ванной, туалете и прихожей. Было произведено выравнивание и оштукатуривание стен, покрытие гипсовой и финишной шпатлёвкой, оклейка стен обоями, отделка оконных и дверных откосов (покрытие гипсовой и финишной шпатлёвкой, выравнивание), монтаж перегородок из металлического профиля и влагоустойчивого гипсокартона с чистовой отделкой, выкладка керамической плиткой в ванной и туалете с полной подготовкой стен и пола, монтаж навесного унитаза, монтаж потолочного плинтуса, укладка фанеры и линолеума на пол, монтаж напольных плинтусов, установка входной двери. Кроме того, в обеих комнатах были проведены подготовительные работы для оклейки стен обоями: выравнивание и оштукатуривание. Всего по договору истцом было оплачено рублей. Стройматериалов было приобретено истцом на сумму рублей, также было передано рублей на приобретение пластиковых окон. Договор купли-продажи окон заключал ответчик Чернов И.В. у своего знакомого. Документы, подтверждающие факт оплаты окон находятся у ответчика Чернова И.В. *** брак между ответчиками прекращён. Решением Кировского районного суда г.Самары от *** указанное выше жилое помещение признано совместной собственностью супругов Черновых, и за каждым было признано по 1/2 доле в праве общей долевой собственности на квартиру. Ремонт представлял собой неотделимые улучшения в данной квартире. Под улучшением вещи понимаются такие изменения в ней, которые носят оправданный, полезный и разумный характер. Все неотделимые улучшения истец произвела для семьи ответчиков и их ребёнка, чтобы создать лучшие условия для жизни семьи дочери. Все неотделимые улучшения в виде ремонтных работ входят в состав собственности ответчиков, ответчики заинтересованы в их сохранении, в связи с чем затраты на ремонт являются неосновательным обогащением и подлежат возмещению с ответчиков в равных долях. Для защиты нарушенного права ей пришлось обратиться за помощью к юристу, стоимость услуг которого составила рублей. Истец просила суд взыскать с Чернова И.В. и Черновой А.С. в равных долях в её пользу стоимость неотделимых улучшений в размере рублей, расходы на оказание юридических услуг в сумме рублей и расходы по оплате госпошлины в размере копеек.
Если в будущем арендатор хочет забрать неотделимые улучшения с собой, если это возможно — например, выкопать и пересадить саженцы — это должно заранее обговариваться. Все условия расторжения сделки нужно обязательно фиксировать в договоре.
Что относится к отделимым улучшениям
Чтобы избежать споров, сохраните все чеки и договора, которые подтверждают, что вы потратили на улучшение недвижимости определенную сумму. Собственник объекта обязан будет возместить все затраты. Сделать это он может несколькими способами:
Что относится к неотделимым улучшениям арендованного имущества
Бывает, что арендодатель хочет оставить отделимые улучшения в своей собственности. В этом случае он должен выдать арендатору компенсацию, равную стоимости отделимых улучшений. Компенсация выдается в виде снижения арендной платы на определенный срок на установленную сумму либо единоразово, в виде денег.
03 Авг 2021 marketur 144