Договор о спецсчете по капремонту
2. Земельный участок под МКД и помещения в доме изымают для государственных или муниципальных нужд. В такой ситуации собственники помещений вправе распределить между собой средства фонда пропорционально размеру уплаченных взносов.
Цели использования средства фонда капремонта
Если фонд капремонта формируется на специальном счете, а в роли владельца выступает региональный оператор, то использовать средства разрешено только в отношении МКД, собственники помещений которого перечисляют взносы на специальный счет. Региональный оператор не имеет право использовать эти деньги на капитальный ремонт других МКД.
По каким документам можно использовать
Фонд капремонта со спецсчета
- протокол общего собрания собственников помещений, который содержит решение об оказании услуг или о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД;
- договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД. Контрагент – подрядная организация, которой банк перечислит средства;
- акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору капремонта. Акт прилагать не надо, если выплачивается аванс в размере не более чем 30 процентов от стоимости по договору.
1.3. В случае проведения очного голосования в назначенные дату, место и время собственники должны явиться с документами, подтверждающими их право собственности, а также документами, удостоверяющими личность. После чего расписаться в реестре, подтверждающем явку (Образец реестра)
Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через 3 месяца после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Как открыть специальный счет МКД на капитальный ремонт?
Шаг 4. Откройте специальный счет в одном из российских банков, указанных в этом перечне Центробанка России. Владельцем счета может быть региональный оператор (Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы), товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания, жилищный, жилищно-строительный или другой специализированный потребительский кооператив.
Но решение это вступит в законную силу только по прошествии 2 лет согласно ч.5 ст.173 ЖК РФ. А до этого момента оплата по-прежнему будет поступать на счет регионального оператора. Однако по усмотрению регионов этот период может быть уменьшен. Например, Мосгордума приняла поправки к закону, которые сокращают период перевода денежных средств со счетов региональных операторов на спецсчета с 2 лет до 3 месяцев.
Формирование фондов на специальных счетах обладает целым рядом преимуществ:
- разрешается начисление процентов на хранящиеся в банке денежные средства для проведения капитального ремонта.
- любой собственник помещений в МКД может получить интересующую его информацию о сумме денежных средств и операциях по нему.
- в рамках регионального законодательства может быть установлен лимит денежной суммы, по достижении которой общее собрание жильцов МКД может принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов.
- денежные средства полностью защищены по законодательству от нелегальных операций благодаря контролю банка над их расходованием.
- на денежные средства не накладывается взыскание по обязательствам владельца счета, если они не связаны с капремонтом.
- денежные накопления не входят в конкурсную массу при банкротстве владельца счета.
Формирование специального счета
Если жильцы МКД не довольны способом формирования фонда капремонта, то они могут изменить его в любое время на основании решения проведенного собрания. Если жильцы решили перевести свои денежные средства на специальный счет, то их решение в пятидневный срок необходимо отправить региональному оператору.
Специальные банковские счета открываются и используются для проведения финансовых операций, связанных с работой фондов капитального ремонта имущества многоквартирного дома (МКД). Средства, вносимые на спецсчет — целевые, порядок их списания предусмотрен ст.174 ЖК.
Виды операций по спецсчету
Частью 2 статьи 174 ЖК предусмотрено совершение операций по специальному счету, связанных с оплатой расходов фонда капитального ремонта (с согласия владельцев квартир) по реконструкции или сносу здания, если оно признано аварийным или нуждающимся в реконструкции.
Документы, необходимые для списания средств со спецсчета
Если происходит изъятие земучастка, на котором расположен МКД, и, следовательно, оформление изъятия жилпомещений у владельцев, средства, находящиеся на спецсчете фонда капитального ремонта, подлежат распределению среди собственников согласно размеру уплаченного взноса каждым.
Статьей 177 ЖК предусмотрены виды операций по специальным счетам:
Если появилась необходимость в смене владельца специального счета на капитальный ремонт, то бывшему и будущему держателю необходимо явиться в офис банка, заручившись решением собрания собственников многоквартирного дома и оформить переход счета от одного другому лицо посредством соответствующих заявлений.
Специальный счет на капремонт в управляющей компании может открываться один на несколько обслуживаемых домов. Для организации это, несомненно, удобно, ведь денежных средств накапливается больше, а значит, многие действия, требующие выполнения можно не откладывать.
Как будет формироваться сумма платежа?
В его создании есть как ряд видимых плюсов, так и минусов, с которыми лучше ознакомиться заранее, чтобы впоследствии они не стали неприятным сюрпризом для вас.
Видимый плюс в открытии спецсчета – это возможность контролировать его жильцами.
2) Полномочными представителями интересов города Москвы, как собственника помещений в многоквартирных домах, являются Государственные казенные учреждения города Москвы инженерные службы (ГКУ ИС) соответствующих районов города Москвы.
Итак, алгоритм действий:
4) Переход со счета регионального оператора многоквартирного дома на специальный счет займет три месяца, согласно принятому 9 сентября 2015 года Закону «О внесении изменения в статью 75 Закона города Москвы от 27 января 2010 года № 2 «Основы жилищной политики города Москвы».
Шаг 2.
Если владельцем специального счета выбрано ТСЖ, жилищный кооператив или управляющая компания, то указанная организация в течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счета обязана представить в Мосжилинспекцию по адресу: 129090, г. Москва, проспект Мира, д.19, стр.1, уведомление о выбранном собственниками помещений способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола общего собрания собственников помещений и справки банка об открытии специального счета.
Если голосование проводится в очно-заочной форме, то предлагается проголосовать по каждому вопросу повестки отдельно. В установленный день проходит собрание совета ТСЖ, где очно обсуждаются вынесенные на повестку дня вопросы, либо проходит подсчет голосов ревизионной комиссией, после чего составляется протокол собрания собственников жилья, документ, обязательный для исполнения.
Как это работает
А тут еще и ФКР уведомляет о том, что в ближайшем будущем вы обязаны в рамках региональной программы капитального ремонта провести капитальный ремонт, а так как деньги хранятся у вас на специальном счете, то и ремонт будете проводить за свой счет.
Что за счет
В одном московском доме далеко не новом, в связи с чем требующем серьезных капитальных вложений, председатель ТСЖ, единолично сфальсифицировав протокол собрания, открыл сей «специальный счет», владельцем которого стал дом.
Таким образом, если не увеличиваете минимальный взнос (а желающих обычно не находится), то ремонтировать можно только то, что разрешено Жилищным кодексом РФ и нормативным актом субъекта.
Если на голосование выносите сразу подобный перечень работ, то проверьте его на лишние работы.
Однако если можете платить больше минимального взноса, и жители за это положительно голосуют, то деньги можно будет тратить на финансирование любых услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества.
Хитрые жители думают, что можно повысить размер платы на 1 копейку с кв.м., а дальше разгуляться на все деньги фонда капремонта. Это тоже заблуждение — «гулять» можно будет только на ту часть денег, которая накопится за счёт превышения (в данном случае 1 коп/кв.м. х площадь х период).
- о выборе лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платежных документов, в том числе с использованием системы, на уплату взносов на капремонт на специальный счет,
- об определении порядка представления платежных документов и
- о размере расходов, связанных с представлением платежных документов, об определении условий оплаты этих услуг.
Ошибка 1. Забыть вынести на голосование обязательные вопросы.
На практике эти вопросы решаются совместно с будущим владельцем спецсчёта.
Встречаются самые разные решения: начиная с того, что расходы на платежки уже заложены в статье расходов на управление, и дополнительных затрат для жителей не возникнет, и заканчивая конскими процентами в пользу управляющей компании (мне встречалось 8% от суммы платежа).
1. Изменение способа формирования фонда капитального ремонта, выбрав способ: формирование фонда капитального ремонта на специальном счете (перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете)
- решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете
- размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;
- владелец специального счета;
- кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.
- решение о выборе лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платежных документов, в том числе с использованием системы, на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет
- об определении порядка представления платежных документов и о размере расходов, связанных с представлением платежных документов, об определении условий оплаты этих услуг.
Проведение общего собрания по смене способа формирования фонда кап ремонта (открытие спец счета)
Данный вопрос наиболее актуален, если планируется работать через расчетный центр. Соответственно необходимо также учесть затраты, связанные с оплатой услуг расчетного центра и вынести вопрос об оплате таких услуг на общее собрание.
Все сказанное в полной мере относится к процентам, начисленным банком на остаток средств на спецсчете, как к составляющей фонда капитального ремонта. То есть с точки зрения целевого использования банковские проценты ничем не отличаются от взносов собственников помещений (владелец спецсчета не вправе распоряжаться ими по своему усмотрению). Однако природа у них иная. Если взносы собственников помещений на капитальный ремонт — это установленный законом обязательный платеж в размере не ниже минимального, то проценты на остаток денежных средств — это исключительно предмет договоренности между сторонами договора специального банковского счета (банком, выбранным общим собранием собственников помещений в МКД, и владельцем счета). Этих процентов может и не быть вовсе. Заранее спланировать объем данного вида поступлений невозможно, его нецелесообразно учитывать при оценке планируемого объема работ (например, когда обсуждаются расширение перечня работ по сравнению с минимальным и соответствующее увеличение взносов на финансирование дополнительных работ). Проценты банка — это приятный бонус, но вовсе не средство приумножения фонда капитального ремонта. Судя по предложениям банков, такие проценты не смогут даже компенсировать инфляционные риски, особенно учитывая сегодняшнюю макроэкономическую ситуацию.
Проценты за пользование денежными средствами на спецсчете Правовое регулирование
- в перечне не облагаемых налогом доходов (ст. 251 НК РФ) данные поступления не названы, напротив, в Налоговом кодексе есть специальная норма, указывающая на необходимость включения процентов по договору банковского счета в доходы (п. 6 ст. 250 НК РФ);
- на рассматриваемые поступления нельзя распространять правила освобождения от налогообложения взносов собственников помещений на ремонт общего имущества.
Налогообложение
- спорные суммы не составляют экономическую выгоду (ст. 41 НК РФ) ТСЖ (УК), так как распоряжаться ими владелец спецсчета может только в соответствии с положениями ЖК РФ и в интересах собственников помещений;
- спорные суммы составляют доход собственников помещений в МКД, поскольку права на денежные средства на специальном счете принадлежат им в силу закона.
Между тем в ст. 177 Жилищного кодекса РФ, ограничений, связанных с совершением операций с наличными денежными средствами, не предусмотрено. В п. 8 ч. 1 ст. 177 Жилищного кодекса РФ разрешается проводить иные операции по списанию и начислению средств, связанные с формированием и использованием средств капитального ремонта в соответствии с Жилищным кодексом РФ.
Главные тонкости
К письменному запросу собственника помещения прикладываются документы, подтверждающие личность заявителя (паспорт или иной документ, удостоверяющий личность в соответствии с законодательством РФ) и наличии собственности в данном многоквартирном доме (свидетельство о регистрации помещения). Копии документов должны быть заверены нотариально или должностным лицом Банка. За заверение копий документов плата не взымается.
VI. Ограничения на распоряжения денежными средствами по Специальным счетам.
Принимая во внимание целевое назначение счета, по Специальному счету допускается принимать наличные денежные средства по объявлению на взнос наличными. Выдача наличных денежных средств по чеку не производится.
29 мая 2021 marketur 163