Что должен делать риэлтор при покупке квартиры
Функции и обязанности риелторов
Работа риелтора с клиентом подразумевает заключение договора в письменной форме. В этом документе содержится весь перечень услуг, которые станет оказывать специалист. Таким образом, агент станет представителем интересов своего клиента и будет действовать в его пользу в соответствии с текущим законодательством.
В данном разделе оговаривается стоимость услуг агента. В зависимости от конкретного агентства указывается или фиксированная плата, или процент от сделки. Точная сумма зависит по большей части от региона, к примеру, в Москве она окажется намного выше, чем в провинции.
Как купить квартиру с помощью риэлтора? Главные особенности
- Ознакомиться с регистрационными документами организации. Удостовериться, что она имеет соответствующие сертификаты, аттестаты, а также зарегистрирована в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ).
- Узнать в налоговых структурах или в арбитражном суде, нет ли компрометирующих сведений об организации, а также убедиться в отсутствии заведенного дела о банкротстве.
- проверить риэлтора на наличие трудового договора с организацией, в которой он работает.
- Тщательно ознакомиться с договором, составляемым с организацией.
- Выяснить, производит ли организация проверку продаваемых квартир на предмет прав собственников и подлинности документов. Как правило, в штате серьезных организаций числится юрист, который отвечает за эти вопросы.
- Право на получение суммы, образованной при разнице цен по фактической продаже жилья и той, что закреплена в договоре. Это та скрытая комиссия или остаток денежных средств, которые риэлторы всегда намереваются прикарманить, кроме остальных сумм, выплаченных покупателем.
- Положение о запрете общения покупателя с непосредственным продавцом или его доверенными лицами.
- Запрет на сотрудничество с другими организациями. При несоблюдении данного требования по отношению к клиенту могут применяться штрафные санкции.
За что платят риэлтору при покупке квартиры
Далее специалист проводит активную рекламную кампанию: составляет объявление, которое подает в печатные издания и размещает на страницах специализированных интернет-ресурсов. При наличии свободного времени объявления расклеиваются на подъездах близлежащих домов. Также отличным вариантом является обзвон потенциальных покупателей, чьи объявления повествуют о желании приобрести квартиру.
Специалист должен подготовить регистрацию сделки, собрать необходимые для этого бумаги и передать их в Управление Федеральной регистрационной службы. К тому же он принимает активное участие при окончательном расчете, являясь гарантом удачного завершения процесса.
Насколько необходимы услуги риэлтерского агентства при покупке квартиры
- Консультации относительно ситуации, сложившейся на рынке, и примерный обзор цен;
- Поиск вариантов жилья, соответствующих бюджету и пожеланиям покупателя;
- Поиск подходящих ипотечных или иных кредитных программ, при необходимости, работа с банками;
- Организация встречи с продавцом, помощь при осмотре жилья;
- Участие в переговорах с продавцом на стороне покупателя, определение цены и условий сделки;
- Проверка жилья на предмет «юридической чистоты», выявление возможных рисков.
- Сотрудничество с риэлтором не даёт полную гарантию надёжности сделки. При этом ответственность агента практически отсутствует, а отстаивать свои права в судебном процессе, в случае предъявления третьими лицами претензий на приобретённую жилплощадь, покупателю придётся самостоятельно.
- Есть вероятность нарваться на недобросовестного агента, который не станет искать самую подходящую квартиру, а постарается убедить клиента купить объект, наиболее выгодный для самого риэлтора.
- Услуги агентств стоят достаточно дорого. Минимальный размер комиссии риелтора составляет порядка 3-4% от стоимости квартиры, однако он вполне может достигать и 8%.
Таким образом, за сделку с однокомнатной квартирой, которая стоит 5 млн. руб., риэлтор получит не менее 150 тыс. рублей. При этом некоторые услуги, без которых не обойтись при приобретении жилья, могут предоставляться только за дополнительную оплату. Поэтому всегда необходимо интересоваться, какие именно действия агентов входят в оплаченный «пакет».
Что должен делать риэлтор? Что должна включать в себя современная услуга и какие требования учитывать
– Но когда мы видим специалиста первый раз, как мы можем понять уровень его знаний? Что, по-вашему, может являться критерием профессиональных знаний риэлторов?
Агентства недвижимости могут работать по разным технологиям, включающим разные составляющие. Например, мы используем так называемый детализированный прейскурант, где на двух страницах прописаны все наши действия. Помимо того, что клиент начинает их понимать, он еще может выбрать или отказаться от каких-то, тем самым регулируя стоимость услуги. Как комплектацию автомобиля.
Всё о риэлторах: нужны ли они при покупке квартиры, какую несут ответственность, а также что входит в их услуги
- Подбор вариантов недвижимости по запросу клиента.
- Организация осмотров каждого из них.
- Анализ документов и их тщательная проверка.
- Ведение переговоров с продавцом или лицом, которое его представляет.
- Передача предоплаты за объект.
- Сбор и проверка документов на квартиру.
- Организация взаиморасчётов и подготовка договора купли-продажи.
- Оформление государственного договора.
- Организация передачи жилья новому хозяину.
- Ведение переговоров с покупателями и защита их интересов.
- Получение предоплаты с покупателя.
- Сбор документов для заключения сделки.
- Подготовка проекта договора купли-продажи, организация его подписания.
- Подача документов в государственную регистрацию.
- Сдача жилья в эксплуатацию нового жильца.
К тому же, если владелец не спешит с покупкой, он может самостоятельно встречаться с продавцами и смотреть предлагаемые к покупке объекты. В настоящее время рынок переполнен выгодными предложениями, поэтому на осмотр каждого имущества может уйти масса времени. Единственным минусом в этом плане является то, что вам никто не гарантирует заключения чистой сделки.
Предоставление услуг риэлтора при покупке квартиры
Это самая простая из возможных проблем. Обратитесь к руководству с требованием заменить сотрудника, который ведет вашу сделку. Если к вашим жалобам не прислушаются, лучше расторгнуть договор об оказании услуг, чем рисковать халатным отношением агентства к своим обязанностям. Неустойку платить не нужно, см. п.2.
Самый трудный случай. К сожалению, агент не несет ответственности за недействительность сделки и отвечает только за ее ничтожность, если удастся доказать, что он не проявил должной осмотрительности при выборе продавца квартиры, то есть не взял выписку из Росреестра (см. определение Свердловского областного суда по делу N 33-501/2013 от 15.01.2013). Здесь может помочь только страхование титула сразу после сделки.
Стоит ли нанимать риэлтора при покупке квартиры в ипотеку: подводные камни и риски
В настоящее время приобретение квартиры в ипотеку сопровождается рядом рисков, и риэлтор помогает их минимизировать. Если в агентстве работают квалифицированные специалисты и оно дорожит своей репутацией, вся сделка будет проверена тщательнейшим образом.
На сегодняшний день законодательная ответственность для специалистов по недвижимости не предусмотрена, поэтому вероятность возврата денег в случае неудовлетворительного результата ничтожно мала. Чтобы исключить неприятные последствия, желательно перед обращением в агентство прочитать отзывы о нем, и только потом принимать решение, нужно ли вам нанимать риэлтора, или лучше справиться самостоятельно.
Функции и обязанности риелторов
Сегодня специалистами в данной области могут быть как частные люди, так и крупные компании, сфера деятельности которых заключается в посреднических услугах при заключении сделок, связанных с недвижимостью. Они занимаются тем, что сводят партнеров для купли, аренды или продажи разнообразного жилья и коммерческой недвижимости.
В данном разделе оговаривается стоимость услуг агента. В зависимости от конкретного агентства указывается или фиксированная плата, или процент от сделки. Точная сумма зависит по большей части от региона, к примеру, в Москве она окажется намного выше, чем в провинции.
Инструкция для новичков: как работают риэлторы по продаже квартиры
Работа риэлтора начинается со встречи с продавцом жилья. Получи заказ на свои услуги, он производит осмотр объекта, обсуждает с потенциальным клиентом детали продажи и их взаимоотношений. Хороший риэлтор оценивает не только предлагаемую к продаже квартиру. Он должен изучить район, дом, в котором она располагается, прилегающую территорию, наличие инфраструктуры.
В договор нужно включать подробное описание продаваемой квартиры, ее стоимость, положения об обязанностях риэлтора, размере вознаграждения. Нужно внимательно изучить пункты об ответственности за нарушение условий соглашения. Если отдельные пункты договора настораживают или непонятны, не стоит бояться попросить их разъяснения или уточнения. Риэлторы заинтересованы в привлечении новых клиентов, поэтому могут пойти на уступки.
Работа риэлтора: кто это такой и что входит в его обязанности
- Если к риэлтору обращаются за помощью в продаже или покупке какой-либо недвижимости, то за стоимость услуг посредника составит от 2% от суммы предстоящей сделки. Этот процент минимальный, найти такие расценки крайне сложно, но возможно. Верхней границей является показатель в 7%. При очень сложных или трудозатратных операциях специалист может оценить свой гонорар в 10%.
- Если речь идет об аренде или найме жилых помещений (офисов), то комиссионное вознаграждение обычно взимается в размере от 50 до 100% месячного платежа за съемный объект недвижимости. В случае если договор аренды заключается на очень длительный срок, то оплата может рассчитываться не относительно ежемесячного платежа, а исходя из 3-10% от годовой стоимости аренды.
В договоре должна быть обозначена минимальная цена на объект недвижимости, ниже которой риэлтору опускаться не разрешается. Желательно указать и максимальную цену, иначе есть вероятность, что недвижимость долгое время будет не востребована.
Пошаговая инструкция продажи квартиры через риэлтора
- Номер лицензии. Если он входит в первые несколько сотен номеров, значит, посредник солидный и работает давно. Если же указан продолжительный опыт работы, а лицензия новая, это может означать, что у риэлтора уже отбирали лицензию из-за некачественной работы.
- Продолжительность работы. Недобросовестному посреднику не получится надолго задержаться на рынке недвижимости. Дурная слава пойдет о нем быстро, и с ним никто не захочет работать.
- Отзывы. Здесь на помощь придет интернет. На многочисленных сайтах люди оставляют позитивные или негативные отзывы о работе риэлторов. Если вы видите исключительно хвалебные отзывы в стиле «Все супер, спасибо», это должно насторожить. Для частных маклеров рекомендации по принципу «из рук в руки» даже более важны, чем для больших агентств недвижимости. В США, например, принято запрашивать у самого маклера отзывы людей, с которыми он работал.
- Офис. Красивый чистый офис в хорошем районе – признак солидности, хотя и здесь есть исключения. Бывает, что риэлтор снимает прокуренную комнатку где-то на окраине, куда сложно даже добраться. Значит, он или не понимает важности офиса для клиентов, либо не заключает достаточно выгодных сделок.
- Членство в риэлторских ассоциациях. Наличие сертификатов, наград. Это не обязательные, но весьма желательные условия.
- Активность в интернете. Наличие сайта, блога, страниц в соцсетях с регулярно обновляемой информацией.
- Личные впечатления. Если при общении с маклером вы видите, что он ведет себя навязчиво, старается побыстрее подписать договор и не желает отвечать на все интересующие вас вопросы, лучше поискать другого посредника. Добросовестный риэлтор всегда даст развернутую консультацию, поскольку скрывать ему нечего. Обычный телефонный звонок позволяет выяснить многое.
- Сфера деятельности. Если вы собираетесь продавать квартиру в старой «брежневке», вам точно не нужен специалист в сфере коммерческой недвижимости или новостроек.
- Четко прописывайте предмет договора (продажа квартиры), сведения о регистрации юридического лица (риэлтора) и свои паспортные данные, указывайте дату и время составления.
- Описывайте квартиру так, чтобы не возникало недоразумений. Указывайте адрес, метраж.
- Попросите взять с собой незаполненный бланк на 1-2 дня и внимательно изучите его, чтобы не пришлось ничего подписывать в спешке. Если есть возможность, проконсультируйтесь с юристом, хорошо разбирающимся в жилищных вопросах.
- Укажите в договоре размер вознаграждения посредника. Обычно это 1-4% от суммы сделки, хотя тут многое зависит от города, самой недвижимости, загруженности маклера. Также можно договориться о вознаграждении в фиксированной сумме.
- Указывайте срок действия договора. В противном случае маклер может затягивать поиск покупателя, и формально это не будет считаться нарушением.
- Пропишите условия расторжения договора без штрафных санкций. Например, вы самостоятельно нашли покупателя и больше не нуждаетесь в услугах риэлтора. В таком случае он может потребовать компенсацию за уже проделанную работу.
- Перечислите все обязательства посредника. К примеру, маклер может сказать, что давать рекламу в газеты должен продавец, если обратное не указано в договоре. Подобные моменты являются спорными и должны быть четко расписаны в документе.
