Аренда недвитжимости относится к
Арендодатель должен гарантировать, что до заключения соглашения объект никому не был продан, передан, заложен или обременен другими договорами аренды, а также, что помещение в споре или под арестом не состоит и не отягощен другими обязательствами по отношению к третьим лицам.
Аренда жилой недвижимости
Наиболее дешевые офисы предлагаются в подвалах и на чердаках. Может быть, для кого-то это и приемлемый вариант. Но стоит иметь в виду некоторые обстоятельства. Длительное нахождение в подвале опасно, туда осаждается пыль, стекает дождевая вода с грязью. Из под фундамента выделяется вредный земельный газ – родон. Часто подвалы затапливают канализационные стоки. В таких помещениях обычно живут грызуны, тараканы, комары и т.д.
Аренда участка
Договор найма состоит из таких разделов, как предмет договора, права и обязанности сторон, порядок расчетов (размер арендной платы; порядок внесения арендной платы, сроки, пени в случае просрочки платежа, штрафные санкции в случае нарушения условий договора), срок и условия действия договора, порядок расторжения договора, величина залоговой суммы и способы ее использования, согласие в письменной форме всех проживающих на территории объекта найма лиц (например, всех жильцов коммунальной квартиры, всех зарегистрированных в отдельной квартире), дополнительные условия, адреса, паспортные данные, подписи сторон. К договору найма также прилагаются платежная ведомость или расписка о передаче оговоренной денежной суммы, акт приема-передачи объекта договора, опись имущества и, если требуется, дополнительное соглашение. В договоре должна быть ссылка на документ, подтверждающий право собственности наймодателя (свидетельство о праве собственности, договор приватизации, купли-продажи, дарения, завещание).
При наличии обременения в виде залога или сервитутов арендодатель обязан предупредить об этом арендатора. При нарушении этого условия арендатор имеет право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.
Государственная регистрация договора аренды
Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.
Возврат арендуемого имущества
Договор аренды недвижимого имущества, который заключается на срок более года, должен быть зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии того субъекта, где находится сдаваемое в аренду помещение.
Аренда транспортных средств – это один из видов договорных арендных отношений, в которых объектом аренды выступают определенные виды транспортных средств (например, автомобили, движущаяся строительная техника, водные суда и тому подобное).
Арендатором является юридическое или физическое лицо, которое заключило договор аренды и согласилось получить имущественные права на определенный объект в течении обговоренного срока за установленную плату. Права и обязанности арендатора определяются исключительно договорными условиями, так как гражданское законодательство РФ практически никаких требований к арендатору не предъявляет, кроме соблюдения общих норм права. Синонимами термина арендатор являются слова посессор, лесси, тенант и рентер.
Сроки договора
Объект аренды – это движимое и недвижимое имущество, которое сдается в аренду, и при этом в процессе использования не теряет своих потребительских свойств. В качестве объектов аренды могут выступать здания, предприятия, склады, офисные помещения, земельные участки, сооружения, транспортные средства, оборудование и другие предметы, относящиеся к разряду непотребляемых, то есть остающихся практически в том же виде и после использования.
ООО «Шелест» арендует офисное помещение у ООО «Деловой центр» и в мае 2006 года произвело с согласия арендодателя неотделимые улучшения в арендованном помещении (установило пожарную сигнализацию стоимостью 30 000 рублей, в том числе НДС — 4 576 руб.). В соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 г. № 1, пожарная сигнализация относится к четвертой группе. Срок полезного использования — от 5 до 7 лет. Комиссия установила срок полезного использования в 61 месяц. Договор аренды истекает через 3 года (36 месяцев).
Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом в случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения), арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК РФ).
Регистрация договора
На практике иногда возникает ситуация (чаще всего, если сдача помещения в аренду не является для арендодателя основной деятельностью), когда арендодатель «перевыставляет» арендатору часть своих коммунальных расходов по оплате электроэнергии, воды, тепла и выписывает ему счет-фактуру. По мнению Минфина, высказанному в письме от 03.03.2006 г. № 03–04–15/52, это неправомерно, так как арендодатель не может являться энергоснабжающей организацией для арендатора, поскольку сам в качестве абонента получает электроэнергию для снабжения здания у энергоснабжающей организации. Данные расходы не могут быть приняты у арендатора в целях налога на прибыль, а НДС по ним не может быть принят к вычету. На сумму потребленной арендатором электроэнергии, воды, тепла арендодатель может увеличить арендную плату.
Форма имущественных отношений, которую мы хотим представить в этой статье, довольно распространена и многогранна. Поэтому стоит разобрать не только само понятие, но и виды аренды. А также остальные важные особенности подобного типа договоров.
Понятие
Аренда — вид деятельности, название которого имеет латинские корни (arrendare — сдавать внаем). Это одна из форм имущественного договора, характеризующаяся передачей собственности во временное пользование (или временное владение и пользование) арендатору арендодателем. Естественно, за определенную плату.
Объекты аренды
- Заключается только в письменной форме.
- Становится действительным после государственной регистрации.
- Передача собственности проходит только по передаточному акту.
- Кредиторы предприятия должны быть уведомлены о факте аренды.
- Если кредитор не сообщил в письменном виде о своем согласии на переводы долга, то в течение 3 месяцев после заключения договора аренды он правомочен потребовать досрочного исполнения обязательств или их прекращения.
- Если кредитора не уведомили о передаче предприятия, то в продолжение 1 года с этого события он может предъявить судебный иск для удовлетворения своих вышеизложенных требований.
- Арендатор и арендодатель несут солидарную ответственность по долгам, которые были переданы без согласия кредитора.
Вид объекта аренды влияет на правовые и налоговые последствия. Поэтому очень важно уяснить, какой объект передается в аренду.
Открытый перечень объектов, которые могут быть переданы по договору аренды, приведен в ст.607 ГК РФ.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства.
Помимо перечисленных в ст.607 ГК РФ объектов, в аренду может передаваться и другое имущество.
При этом главный признак, которым должен обладать объект аренды, — это непотребляемость передаваемой вещи (п.1 ст.607 ГК РФ). Другими словами, объект, передаваемый в аренду, не должен терять свои натуральные свойства в процессе его использования. Поясним изложенное.
Предметом сделки является полезность имущества. Причем извлечь полезные свойства из объекта аренды можно, не вовлекая ее в оборот путем отчуждения с переходом права собственности. Передача имущества в аренду влечет только временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.
Полезность объекта аренды заключается в самом объекте, с помощью которого, а не посредством которого арендатор может извлечь для себя пользу. По окончании срока договора аренды арендодателю возвращается то же самое имущество, обладающее теми же полезными свойствами.
В качестве объекта договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, например: участки леса или водные объекты, здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.
Мы намеренно отказались от рассмотрения движимых объектов аренды и посвятили этот номер объектам недвижимости, относящимся к зданиям и помещениям, в них находящимся.
Это продиктовано повышенным спросом объектов недвижимости на рынке арендных правоотношений, а также анализом судебной практики, содержащей немалое количество споров, вызванных в том числе спорами с налоговыми органами.
Как показывает практика, большая часть организаций ведет свою деятельность в арендованных помещениях. Поэтому важно знать, какой объект недвижимости может служить объектом договора аренды, а какой — ограничен в участии.
Помещения как составляющие части здания
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Ограничения могут устанавливаться и в отношении объектов, свободных в обороте, например в зависимости от их принадлежности определенным собственникам.
Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Условия арендных правоотношений с участием таких объектов имеют свои особенности, поскольку действуют в условиях формирования специфических правил, которые здесь не рассматриваются ввиду большого объема материала.
Остальные объекты можно сдавать в аренду свободно.
Доступ к полной версии этого документа ограничен
Прежде чем перейти к подробному рассмотрению такого объекта аренды, как помещение, следует определить его видовую принадлежность и правовой режим в соответствии с гражданским законодательством.
Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122) нежилые помещения, а также их части отнесены к недвижимому имуществу (статьи 1, 26 Закона N 122-ФЗ).
Президиум ВАС РФ в информационном письме от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» указал, что ст.1 Закона N 122-ФЗ относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.
Помещение (жилое и нежилое) согласно части второй п.6 ст.12 Закона N 122-ФЗ представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений». Президиум ВАС РФ подчеркнул, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано.
Договор аренды является возмездным , поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.
Характерные черты договора аренды (имущественного найма):
Условие договора аренды об объекте недвижимости должно соответствовать требованиям ГК (п. 3 ст. 607), а именно: в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Предмет договора аренды:
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год . Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
— Лизинг (финансовая аренда) — данный вид аренды предусматривает приобретение объекта в собственность, с целью последующей сдачи имущества во временное владение. Срок аренды, в данном случае, соответствует времени эксплуатации. При этом, арендодатель возвращает вложенные в приобретение финансы и получает дополнительный доход. В данном случае имеет место трехсторонний договор. Лизингодатель покупает имущество у поставщика с целью последующей передачи лизингополучателю за определенную плату. Объектами лизинга могут быть: сооружения, техника, оборудование, здания, предприятия, другие объекты, используемые для предпринимательской деятельности. Надо сказать, что не могут быть объектами лизинга: земельные участки, природные ресурсы и объекты, которые в соответствии с действующим законодательством запрещено свободное обращение.
— Прокат движимой собственности — по данному виду аренды договор оформляется в соответствии с п.1 ст.626 Гражданского Кодекса. Законодательно устанавливается соглашение, по которому, арендодатель обязуется отдать во временное владение движимую собственность за конкретную плату. Документ оформляется в письменном виде и арендодатель, в любое время, имеет право отказаться от данных обязательств уведомив заранее (за 10 дней) другую сторону. Арендная плата представляет собой оговоренную сумму с обязательным своевременным внесением платежей. Арендодатель должен своевременно проводить как текущий, так и капитальный ремонт сданного имущества. Данное соглашение действует в течение года и не продлевается автоматически. Кроме того, исключается передача своих прав третьим лицам, сдача его в субаренду, а также залог полученных правомочий.
Общие сведения
Понятие «аренда» очень обширное, потому что включает в себя несколько разных видов, которые, в свою очередь, имеют внутреннюю классификацию. Но, надо отметить, что для всех разновидностей договоров определены общие правила и положения по срокам, условиям сделки и другим параметрам.
Особенности оплаты. Размер платы по договору аренды арендатор и арендодатель определяют самостоятельно. Плохо, когда цена в договоре не указана: в этом случае во всех спорах цену будут считать по-среднему. То есть посмотрят предложения в интернете на похожие объекты. Договор аренды здания, помещения в здании или сооружения без указания арендной платы недействителен.
Есть исключение согласно Пленуму Высшего арбитражного суда РФ, когда договор с неопределенным предметом действует. Это случай, когда арендодатель сразу передал вещь арендатору и арендатор этого не отрицает.
Как составить договор аренды
Если собственник имущества меняется, договор аренды продолжает действовать. Права арендатора переходят по наследству, если договор не был связан с личными качествами арендатора. Например, когда художественную мастерскую сдавали в обмен на картины художника, продолжение договора станет невозможным после смерти художника.
Заключив договор с администрацией, гражданин или организация могут пользоваться объектом, который принадлежит государству. Но при этом существует особый порядок получения права на аренду данных помещений и оформления договора. Как использовать предоставленную возможность, расскажем далее.
Что такое аренда муниципальных помещений?
4. Осуществление предпринимательской деятельности с грубым нарушением требований и условий, предусмотренных специальным разрешением (лицензией), — влечет наложение административного штрафа на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, в размере от четырех тысяч до восьми тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на должностных лиц — от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.
(часть 4 в ред. Федерального закона от 29.12.2015 N 408-ФЗ)
Можно ли передавать права аренды другим лицам?
Выкупная стоимость устанавливается при участии местных властей на основании профессиональной оценки. В качестве преимущества по выкупу муниципальных объектов предпринимателям чаще всего предлагается цена, которая в 1,5 раза ниже рыночной.
За основу можно взять типовой договор. Но каждой стороне нужно внимательно ознакомиться с его текстом. Если какие-то пункты соглашения не устраивают, нужно их обсудить, настоять на исключении этих положений из текста.
Есть и специализированные сайты, где публикуются объявления только о сдаче в аренду коммерческой недвижимости. Подробные рекомендации и советы о том, как и на каких ресурсах можно разместить объявления о сдаче коммерческой недвижимости в аренду, мы привели в этом материале.
Поиск потенциального арендатора
- Ст.615 ГК РФ устанавливает, что с согласия собственника в субаренду имущество может сдавать арендатор.
- Популярно участие посредников в сделках. Они могут: просто подбирать подходящие варианты, контролировать процесс заключения договора, выступать от имени арендатора или арендодателя по доверенности.
- Свободное назначение: это те, которые используются в сфере обслуживания. Например, рестораны, бары, кафетерии, фитнес-клубы, гостиницы.
- Торговые: магазины, супермаркеты.
- Офисные: помещения предназначены для работы предприятий, организаций, компаний.
- Индустриальная: в этих помещениях юридические лица и граждане занимаются производственной деятельностью. Это заводы, складские помещения.
- Социальные: поликлиники, детские сады, вокзалы, аэропорты.
Классификация коммерческой недвижимости
Любое приобретение, тем более, недвижимости необходимо тщательно обдумать и взвесить все варианты. Большинство предпринимателей не обладают свободным временем для того, чтобы выбрать наиболее подходящий объект, провести его экспертизу, а также уяснить для себя все правовые нюансы проводимой в будущем сделки. Все перечисленные вопросы берут на себя риэлторы, которые стараются максимально быстро и выгодно для клиента приобрести или сдать в аренду коммерческий объект. Одним из направлений деятельности, которым вплотную занимается риэлтор, выступает экспертиза недвижимости.
Покупка коммерческой недвижимости
Кроме выписки, нужно попросить продавца договор, который фиксирует факт купли-продажи реализуемого помещения. А также подтверждение факта расчета с предыдущим продавцом. Это необходимо потому, что сам Росреестр не обязан проверять сделку и надлежащую оплату договора, а также остальных условий, по которым происходила продажа.
23 Июл 2021 marketur 118