Предварительный договор купли продажи квартиры в ипотеку

Предварительный договор купли-продажи по ипотеке

При приобретении недвижимости на условиях ипотеки одновременно
Между собственником недвижимости (квартиры) и покупателем – собственно о покупке;
Между банком-кредитором и заемщиком – покупателем недвижимости – о привлечении заемных средств на покупку объекта недвижимости (квартиру).
При этом, в рамках заключенного договора, права на недвижимость (за исключением права пользования) на все время, требуемое для погашения кредита, переходят по договору к заимодателю – банку.
Казалось бы, простая и понятная схема. Есть три стороны. Каждая из них вступает в договорные отношения только с одним из участников и никаких сложностей не должно возникать. На самом деле не в процессе заключения двусторонних договоров, а связаны с особым порядком возникновения и регистрации прав собственности на объекты недвижимости. По действующему законодательству они становятся юридически значимыми только после их государственной регистрации. Именно с этим и связано такое понятие как «» — промежуточный, юридически значимый документ, который выступает связующим звеном между договорами: продавец-покупатель заемщик-кредитор.
• Полная и достоверная информация об участниках сделки – физических лицах – покупателях, юридическом лице – продавце с указанием паспортных данных, места регистрации, наличию непогашенных кредитных обязательств перед другими банками. Для юридических лиц – полная информация из реестра ЕГРЮЛ;
• Для объекта недвижимости, служащего предметом договора купли-продажи – адрес объекта, год ввода в эксплуатацию, общая и жилая площадь, технические характеристики объекта;
• Документ, на основании которого зарегистрировано право собственности – свидетельство о государственной регистрации права собственности (номер дата, название регистрирующего органа);
• Цена, согласованная сторонами. Способ передачи денежных средств. Процентное соотношение средств, вносимых покупателем и тех которые будут оплачены по ипотечному кредиту;
• Срок передачи объекта недвижимости (квартиры) после оплаты первоначального взноса.

Что выбрать – аванс или задаток? Нюансы составления предварительного договора купли продажи квартиры по ипотеке

Если для покупки квартиры оформляется ипотечный кредит, то банк обязательно затребует предварительный договор купли-продажи, чтобы убедиться, что объект кредитования найден и достигнуто соглашение с продавцом. Особенность такого документа — ссылка на кредитный договор с банком.
Договор аванса оформляется с обязательным указанием персональных и паспортных данных сторон (покупателя и продавца). Детально прописываются и схема передачи денежных средств. Например, если стороны договорились о том, что будут использовать банковскую ячейку, то описывается банк, номер договора об аренде ячейки, сроки и порядок передачи денежных средств.

Нужен ли предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке

Подписание предварительного договора о совершении сделки купли-продажи Заключение основного договора с дальнейшей передачей квартиры приобретаемому ее лицу Совершение полного взаиморасчета Подписание акта приема-передачи квартиры сторонами сделки Осуществление государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии, так называемом «Росреестре» Получение свидетельства права собственности
Паспорт удостоверяющий личность покупателя Справка о доходах лица на которого оформляются кредитные средства по ипотеке Заключение независимого эксперта проводившего оценку стоимости квартиры Согласие второго супруга официальная бумага, подтверждающая согласие на получение кредита для приобретения квартиры

Обратите внимание =>  Кридитация стороительства на льготных условиях стоимость одного квадратного метра белоруссия 2019 год

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке

В соглашении должны иметься условия, которые относятся к сущности сделки, а также данные о сторонах (адрес, паспорт РФ). Предварительный договор должен содержать информацию о всех прописанных в квартире лицах. Указываются права, на основании которых они пользуются жилым помещением.
В случае отказа продавца от совершения сделки купли-продажи, покупатель может через суд принудить к заключению договора продавца. Такое требование может быть подано, в соответствии с п. 4. ст. 445 Гражданского кодекса РФ, в течение 6-ти месяцев с момента невыполнения обязательства по заключению сделки.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с привлечением кредитных средств (ипотека)

Все официальные документы купли-продажи должны заключаться на должном уровне с помощь грамотных специалистов в соответствии с законодательством государства. При этом должна быть пометка о том, что владелец недвижимости был в здравом уме, пошел на сделку добровольно, оставаясь при ясной памяти.

  • продавец указывает точный адрес, метраж и этаж квартиры;
  • ФИО и другие реквизиты должны быть грамотно написаны без единой ошибки и подтверждены нотариусом;
  • фиксируется заблаговременно оговоренная сумма сделки, цифры указываются с учетом регистрационных данных, фиксируемых государством.

Предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке Сбербанка

  • Дата заключения;
  • Реквизиты контрагентов;
  • Населённый пункт, в котором подписан договор купли продажи;
  • Подробное описание ипотечной квартиры (полезная площадь, адрес, количество комнат, кадастровый код и др.) и правоустанавливающих документов;
  • Рыночная цена строительного объекта (в данном пункте необходимо сделать акцент на том, что стоимость квартиры является фиксированной);
  • Условия расчётов и перечисления денежных средств;
  • Сроки передачи квартиры;
  • Количество лиц, прописанных в квартире (в этом пункте указывается время, за которое хозяин жилья обязуется выписать посторонних граждан);
  • Сторона сделки, которая будет оплачивать госпошлину за регистрацию жилья;
  • Срок заключения основного договора.

Обязательно обсудите с продавцом порядок выезда из квартиры его прежних владельцев. Также в бумаге нужно сделать акцент на том, что собственник помещения не будет менять техническое состояние здания до момента подписания основного договора купли продажи. В противном случае он может вывинтить лампочки, а также снять выключатели, розетки и демонтировать сантехнику.

Что такое предварительный и основной договор купли-продажи квартиры с обременением ипотекой

Одним из вариантов покупки ипотечной квартиры может быть погашение покупателем оставшейся суммы залога перед банком-кредитором. Опасность в том, что банк снимает залог через 5 дней после внесения суммы, а регистрация права собственности происходит через 10 дней. В этот период продавец может не захотеть продавать квартиру после закрытия его ипотечного кредита.

  1. Информация об участниках сделки: ФИО, адрес регистрации, незавершенные кредитные обязательства.
  2. Информация о предмете договора, т.е. квартире: адрес квартиры, площадь (жилая/общая), технические характеристики.
  3. Свидетельство о праве собственности на продаваемую недвижимость (номер документа, название органа, который его выдал).
  4. Цена квартиры, размер выплат для снятия обременения ипотекой, сумма, которая будет выплачена продавцу.
  5. Обязательства сторон и ответственность за их неисполнение.
  6. В документе должны быть указаны сроки исполнения обязательств сторонами, может быть обозначен размер неустойки за каждый день просрочки.
  7. Обязательно описываются способы передачи денежных средств (банковская ячейка, нотариальная расписки и т.д.).
  8. Должна быть прописана процедура расторжения предварительного договора, условия при которых он может быть расторгнут.
Обратите внимание =>  Документы о назначении единовременного пособия при рождении ребенка

Основной и предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке

Сумма в размере _____________(____________) выплачивается Покупателем за счет кредитных средств, предоставленных Банком _________ (наименование банка) в соответствии с Кредитным договором № ____ от «_____»_____________ ______ г., заключенным между Банком и Покупателем (далее по тексту — Кредитный договор)»
Некоторые банки предъявляют собственные требования к договору купли-продажи. Иногда банками предоставляются образцы таких соглашений. Это не обязывает стороны придерживаться заранее заготовленной формы, но может помочь при формулировке условий об ипотеке.

Как выглядит образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Составлять ПД (предварительный договор) можно в простой письменной форме, либо же у нотариуса (ст. 163 ГК РФ). Стоимость услуг нотариуса будет напрямую зависеть от стоимости покупаемой квартиры. Обращаясь к ГК РФ Статья 429 п. 3 можно выделить несколько пунктов, которые должны содержаться в ПД:

  1. договор обязывает стороны заключить основное соглашение в дальнейшем на заранее оговорённых условиях;
  2. ПД заключают в форме, которая установлена для основного. Если это правило будет нарушено, его юридическая сила недействительна;
  3. в случае уклонения одной из сторон от выполнения обязательств, это преследуется законом, а именно статья 445 п.4.;
  4. условия, позволяющие установить предмет соглашения;
  5. договоренности основного соглашения, по которым должно быть достигнуто соглашение;
  6. стоимость имущества;
  7. полный список проживающих в квартире и указание их прав на использование жил.площади.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с обременением ипотекой

Чтобы минимизировать риски при покупке обремененного имущества приобретателю стоит заручиться поддержкой серьезного посредника. Экономить на посреднических услугах в данной ситуации не стоит, поэтому лучшим выбором будет обращение в крупное агентство недвижимости с опытом совершения проблемных сделок. В рамках предоставления услуг агентство возьмет на себя хлопоты по составлению нотариальных расписок, по организации передачи денег, а главное — по оформлению качественных предварительного и основного договоров купли-продажи квартир с обременением.
Комментарий эксперта МИЭЛЬ
К рискам покупателя относится также вероятность того, что продавец предпочтет «умолчать» о наличии других обременений (например, недвижимое имущество было приобретено за средства материнского капитала и в числе собственников есть несовершеннолетние). Опытный посредник в первую очередь проверит предмет сделки купли-продажи на наличие иных ограничений. Это обезопасит клиента от потери средств и времени, которое потребуется для их возврата через суд. Профессиональное юридическое сопровождение всегда гарантирует отсутствие рисков для обеих сторон, особенно для покупателя.

Обратите внимание =>  2 тп воздух новая форма 2019

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке

В случае совершения сделки по купле-продаже, с одной стороны, выступает продавец, а с другой – покупатель. Если речь идет о приобретении недвижимости вторичного рынка, оба представителя будут физлицами. Для физических лиц предусмотрено указание сведений, взятых из паспорта. В преамбуле предварительного договора прописывается следующая информация:

  1. Номер квартиры. Если приобретается дом, то также указывается его порядковый номер.
  2. Точный адрес, по которому объект располагается. Обязательно прописывается город, улица и номер дома, в котором продается квартира. По желанию может быть указан район, область и федеральный округ.
  3. Количество жилых комнат в помещении.
  4. Общая площадь квартиры.
  5. Жилая площадь.
  6. Этаж, на котором располагается жилплощадь.
  7. Общая этажность дома.

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке в Сбербанке

  1. Поиск квартиры. Исходя из озвученных представителем банка условий, гражданин ищет подходящую недвижимость. Будущий заёмщик может выбрать квартиру на вторичном рынке, новостройку, дом или иной объект. Кредитное решение действует 3 месяца – за этот срок гражданин должен найти недвижимость.
  2. Подписание предварительного договора. Покупатель и продавец обращаются в банк и согласуют условия будущей сделки. Закрепляется цена, размер аванса и окончательного расчёта и иные условия.
  3. Покупатель собирает денежные средства, готовит документы для оформления. Продавец выписывает из помещения жильцов, разрешает иные формальности. Параллельно проводится оценка стоимости недвижимости.
  4. Покупка квартиры. Подписывается ипотечный договор купли-продажи квартиры. Сбербанк также требует страховать имущество от пожара, подтопления и т.д. Новый владелец передаёт продавцу аванс, после чего стороны подписывают акт приёма-передачи. Далее происходит регистрация права собственности в Росреестре. Когда продавец исполнил обязательства, он получает платёж от банка.
  5. Регистрация залога. Новый собственник должен известить Росреестр о наличие ипотечного соглашения. Пока долг перед банком не будет погашен, владелец не имеет права продавать жильё, обменивать, сдавать в аренду и т.д.

Возможно, у человека есть право на получение денег по льготной ставке, например, если он является участником программы «Военная ипотека» или использует материнский капитал. Это факт также влияет на размер кредита и условия его предоставления. Стороны подписывают договор займа, который должен быть исполнен через определённое время.