Обжалование кадастровой стоимости земельного участка судебная практика
Анализ судебной практики по оспариванию кадастровой стоимости
Эдуард Анатольевич Бобунов, директор ООО «Оценочная компания «Тереза», сертифицированный РОО оценщик недвижимости, сертифицированный по Европейским стандартам специалист по недвижимости, вице-президент саморегулируемой организации «Российское общество оценщиков» по региональной политике, член Экспертного совета саморегулируемой организации «Российское общество оценщиков» (г. Пермь).
Постановление N 913 достаточно подробно разъяснило судам, как следует принимать решения об изменении величины кадастровой стоимости, однако, безусловно, не все нюансы были полностью прописаны в этом Постановлении, и уже появилась некая вариативность в решениях судов.
По иронии судьбы именно по делу ООО «Аверс», благодаря которому появилось Постановление N 913, при повторном рассмотрении было принято уже два отрицательных решения в Арбитражном суде Кемеровской области и в седьмом арбитражном апелляционном суде. Это произошло потому, что истец (ООО «Аверс») допустил несколько ошибок, а именно:
1) несмотря на четкие указания Постановления N 913, истцом были неверно сформулированы исковые требования — и признание недостоверными результатов государственной кадастровой оценки, и признание недействительными некоторых пунктов акта проверки отчета ФКЦ «Земля», и признание незаконными действий Росреестра, и т.д. Хотя в Постановлении N 913 ясно указано, что в случае изменения кадастровой стоимости на основании отчета о рыночной стоимости достоверность кадастровой стоимости, законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания не являются;
2) истец не представил в материалах дела положительное заключение на отчет об оценке, хотя очевидно, что в этом резонансном деле ему будут противодействовать всеми средствами;
3) отчет об оценке был выполнен оценщиками из двух разных саморегулируемых организаций (далее — СРО), и суд указал, что в этом случае предполагается экспертиза двух СРО;
4) судя по замечаниям одного из ответчиков, отчет был сделан недостаточно аккуратно, что, безусловно, недопустимо в рассматриваемом случае;
5) оценщик не представил свой отзыв на замечания по отчету об оценке;
6) истец неосторожно провел оценку на дату более позднюю, чем была проведена кадастровая оценка. В ситуации, когда этот вопрос Постановлением N 913 не проработан, суд может трактовать ситуацию любым образом. Хотя, как будет сказано далее, другие суды смотрят на вопрос с датами оценки по-другому;
7) истец внес ходатайство о стоимостной экспертизе, хотя надо было ходатайствовать о нормативно-методической экспертизе (возможно, даже и не своей СРО). Суд снова истолковал Постановление N 913 не в пользу истца, указав на то, что стоимостная экспертиза — это, по сути, новая оценка, что не соответствует принципам допустимости при оспаривании кадастровой стоимости. По этому вопросу также есть иная позиция в других судах, о чем будет сказано далее.
При повторном рассмотрении Арбитражный суд Кемеровской области, на мой взгляд, тоже допустил несколько ошибочных суждений:
1) привел в решении мнение авторов некоей статьи о том, что кадастровая стоимость должна быть рассчитана на единую дату и зафиксирована на определенный срок, что противоречит духу Постановления N 913;
2) проигнорировал презумпцию достоверности отчета об оценке в соответствии со статьями 12 и 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности» и, по сути, сам принял решение о его недостоверности на основании отзыва ответчика, что экспертизой отчета явно не является, к тому же требования о признании отчета недостоверным в процессе не предъявлялись;
3) вынес суждение о необходимости представления заключений двух СРО, что противоречит принципу назначения экспертов в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ). Заключения СРО обязательны и необходимы только в случае обращения в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости (пункт 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом [5]).
Седьмой арбитражный апелляционный суд подтвердил решение суда первой инстанции и отказал ООО «Аверс». Стоит отметить, что апелляция исправила несколько ошибок суда первой инстанции, одновременно указав на некоторые неоднозначные позиции судов:
1) еще раз было подтверждено, что возможно только изменить кадастровую стоимость своего участка; подвергать сомнению результаты массовой кадастровой оценки и отчет кадастрового оценщика возможно только в рамках дела об оспаривании нормативного правового акта, то есть фактически нельзя;
2) интересно мнение суда, которое звучит так: «. допускается возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка на основании отчета о рыночной стоимости на основании решения органа исполнительной власти, а при несогласии с их решениями — в судебном порядке». Видимо, суд считает, что сначала недовольный должен обратиться к органам власти с требованием изменить кадастровую стоимость и только потом в суд. Но у органов власти нет иной легитимной возможности изменить кадастровую стоимость, кроме как в комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости. Во всех иных случаях отказ практически гарантирован;
3) также суд указал на то, что поскольку кадастровая стоимость была определена на 1 января 2007 года, то отчет о рыночной стоимости на 1 января 2010 года не доказывает нарушение прав истца на 1 января 2007 года. То есть фактически указал, что даты должны быть соотносимыми;
4) суд восстановил презумпцию достоверности отчета, однако указал, что поскольку Постановление N 913 предполагает изменение кадастровой стоимости в размере рыночной с момента вступления в силу судебного акта, учитывая, что решение принимается в 2012 году, то отчет об оценке от 2007 года уже не актуален на текущую дату. Получилось достаточно забавно — отчет о рыночной стоимости на 1 января 2010 года не доказывает нарушение прав истца на 1 января 2007 года и не может быть применен в 2012 году, потому что уже не актуален;
5) суд дал понять, что если бы ходатайство о назначении стоимостной экспертизы было подано в апелляции, то оно, возможно, было бы удовлетворено, то есть ошибка суда первой инстанции, отказавшего в такой экспертизе, исправлена.
На этом анализ отрицательной судебной практики для землепользователей, использовавших возможности Постановления N 913, заканчивается.
Теперь проанализируем несколько дел, в которых истцы постарались четко соблюсти требования Постановления N 913.
Рассмотрим решение Арбитражного суда Свердловской области по иску Федерального государственного учреждения «Свердловский учебно-курсовой комбинат автомобильного транспорта». Отметим несколько особенностей этого решения, которое было четко выверено в соответствии с Постановлением N 913:
1) суд отказал в ходатайстве администрации области о привлечении в качестве третьего лица муниципального образования, хотя именно оно является получателем земельного налога;
2) дата рыночной оценки совпадала с датой кадастровой оценки;
3) какое-либо экспертное заключение представлено не было, ответчики не оспаривали отчет о рыночной стоимости, хотя представитель администрации в суде заявил, что считает отчет недостоверным.
Более интересно решение Арбитражного суда Свердловской области по иску ООО «Крылосовский известковый завод». Завод оспаривал величину кадастровой стоимости на две даты — 1 января 2007 года и 1 января 2010 года, представив отчеты об оценке на обе даты.
Суд, так же как и в Кемерове, вынес суждение, что кадастровая оценка должна иметь какой-то срок действия, а не меняться постоянно, и, поскольку 1 января 2007 года — самая ранняя дата, рыночная стоимость по состоянию на эту дату и принята в качестве кадастровой. То, что она оказалась максимальной из двух возможных величин рыночной стоимости, видимо, чистая случайность.
Интересен тезис суда: изменение рыночной стоимости от одного периода к другому должно быть в достаточной степени мотивировано, однако такие данные в отчете отсутствуют. Несмотря на это, суд поддержал презумпцию достоверности отчета и отклонил доводы формальной экспертизы в отзывах сторон, мотивируя тем, что в деле есть экспертное заключение и оно никем не оспорено.
Процессы в Арбитражном суде Пермского края тоже имеют некоторые интересные особенности.
Процесс по делу ООО «УК «Витус», рассмотренному Семнадцатым арбитражным апелляционным судом (г. Пермь) в марте 2012 года, начался до принятия Постановления N 913.
В отличие от Кемеровского решения суд счел возможным назначить стоимостную экспертизу, и кадастровая стоимость была установлена судом в размере рыночной стоимости, определенной судебным экспертом.
Любопытны два следующих решения Арбитражного суда Пермского края, дающих пищу для размышления, — по искам ООО «Интер-Актив» и ОАО «Пермский домостроительный комбинат».
Здесь требуется небольшое пояснение — предыдущая кадастровая оценка земель населенных пунктов проводилась в Пермском крае по состоянию на 1 января 2006 года, и ее результаты внесены в ГКН с 1 января 2007 года. В настоящее время проведена кадастровая оценка по состоянию на 1 января 2010 года, результаты которой должны были быть внесены в ГКН с 1 января 2012 года, но затем срок внесения был перенесен на 1 января 2013 года. Иначе говоря, сейчас действуют результаты кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2007 года.
Итак, истец провел оценку на 1 января 2012 года. Суд счел возможным ее принять, хотя на несовпадение дат кадастровой и рыночной оценок ответчики неоднократно указывали.
Оценщик представил положительное заключение СРО.
Исходя из сути этих двух решений, а также толкования Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу ООО «Аверс», кадастровую стоимость можно менять почти постоянно — как только ее величина изменилась. Все указанные решения или не оспаривались или в основном были подтверждены в вышестоящих судебных инстанциях, вступили в законную силу, и на них можно ориентироваться.
Для лучшего восприятия итогов этих процессов в таблице 2 приведены позиции соответствующих судов по основным моментам судебных актов. Стоит обратить внимание, что если основная канва этих решений схожа, то некоторые нюансы, которые были недостаточно четко прописаны в Постановлении N 913, суды трактуют по-разному.
В соответствии с положениями налогового кодекса налоговая база по налогу на имущество определяется как кадастровая стоимость этого имущества
Вывод суда первой инстанции мотивирован тем, что законодательством Российской Федерации на стороны по указанному договору аренды не возлагается обязанность исчислять размер арендной платы исходя из кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости. Способ расчета арендной платы был установлен сторонами договора в добровольном порядке, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости не затрагивают права и обязанности П.М.С.
При этом исходя из анализа положений упомянутой статьи следует, что датой установления рыночной стоимости объекта недвижимости в таких случаях является что для целей определения их кадастровой стоимости применяются средние показатели кадастровой стоимости, установленные при проведении государственной кадастровой оценки земель.
Спор об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка (на основании судебной практики Московского областного суда)
Исходя из судебной практики, сложившейся до 15.09.2015, надлежащим заинтересованным лицом (ответчиком) по данной категории споров являлось ФКБУ (филиал ФКБУ) «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Московской области (например, Апелляционные определения Московского областного суда от 14.09.2015 по делу N 33-18949/2015, от 10.08.2015 по делу N 33-17795/2015, от 10.08.2015 по делу N 33-15503/2015, от 15.06.2015 по делу N 33-11771/15).
На это обстоятельство неоднократно указывалось в судебной практике, сложившейся до 15.09.2015 (например, Определения Верховного Суда РФ от 18.02.2015 N 43-АПГ14-14, от 18.02.2015 N 53-АПГ14-16) и после 15.09.2015 (например, Определение Верховного Суда РФ от 23.12.2015 N 53-КГ15-29). По новым правилам, в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 129 КАС РФ, суд не вправе вернуть административное исковое заявление со ссылкой на то, что административным истцом-гражданином не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования данной категории административных споров.
Изменение кадастровой стоимости земельного участка: как оспорить и судебная практика по оспариванию
В случае если судом кадастровая стоимость была изменена, то такие изменения учитываются при расчете налоговой базы начиная с периода, в котором было подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения оспариваемой стоимости в госкадастр недвижимости
Кадастровая стоимость недвижимого имущества устанавливается государством и влияет на многие финансовые вопросы, связанные с использованием недвижимости. Зачастую она завышена. Пользователи и собственники недвижимости заинтересованы в реальной стоимости для:
Практика оспаривания кадастровой стоимости земельных участков в суде
Ранее вопрос соотносимости рыночной и кадастровой оценки решался в судебной практике неоднозначно. Довольно часто суды приходили к выводу, что такие виды оценки имеют совершенно разную природу и их значения не обязательно должны быть даже близкими. В результате на практике часто возникала ситуация, когда кадастровая стоимость многократно превышала рыночную и судебное обжалование не могло решить эту проблему, создающую непосильное налоговое бремя в виде земельного налога.
В то же время Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель» предусматривается право на обращение в суд в случае несогласия с результатами кадастровой стоимости.
В соответствии с положениями налогового кодекса налоговая база по налогу на имущество определяется как кадастровая стоимость этого имущества
Приведенные законоположения свидетельствуют о том, что установление рыночной стоимости объектов недвижимости относится к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются органы государственной власти субъектов Российской Федерации, принявшие решение о проведении кадастровой оценки земельных участков и впоследствии утвердившие их кадастровую стоимость, органы, выполняющие функции по государственной кадастровой оценке и государственному кадастровому учету, а также органы местного самоуправления, являющиеся получателями земельного налога.
Из перечисленных полномочий, а также положений статей 24.13 и 24.15 Закона об оценочной деятельности следует вывод, что Росреестр и его территориальные органы осуществляют организационные мероприятия по подготовке проведения кадастровой оценки, ознакомлению с проектом оценки и отражению в государственном кадастре недвижимости утвержденных результатов кадастровой оценки.
Выкуп земельного участка под зданиями и строениями
Вопрос о возможностях и способах обжалования кадастровой стоимости земли по-прежнему относится к категории одного из самых сложных юридических вопросов. До сих пор многие юристы не могут решить по какому из существующих путей следует пойти при решении возникшей ситуации. Существует и такой факт, что долгое время арбитражные суды в принципе не рассматривали споры об обжаловании кадастровой стоимости земельных участков.
Однако, несмотря на четкую позицию Президиума ВАС РФ, практика по оспариванию кадастровой стоимости начала формироваться, при этом, не имея четкой однозначной позиции судей по регионам Российской Федерации. Суды в регионах при рассмотрении таких дел впадали в «безумие», стараясь подстраховаться со всех сторон, привлекая все возможные и невозможные стороны в качестве ответчиков и третьих лиц при решении, требовали предоставления дополнительных материалов судебной практики. Трудности у судов возникали при назначении экспертизы и при необходимости выводов при наличии различных дат оценки, на которую оспаривалась кадастровая стоимость
Как оспорить кадастровую стоимость, и не переплачивать налог на имущество
В судебном порядке граждане могут обжаловать как непосредственно результаты оценки кадастровой стоимости квартиры, так и решение комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, если предварительно заявитель в такую комиссию обращался. Соответственно, административный истец может заявить одно из следующих требований:
Затем нужно выбрать в качестве источника данных «ГКН» (Государственный кадастр недвижимости), после чего будет выдана справочная информация по объекту недвижимости, в том числе кадастровая стоимость и дата ее утверждения. Кадастровую стоимость можно сравнить с реальной рыночной стоимостью на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость. К примеру, если на 16 декабря 2015 года кадастровая стоимость объекта недвижимости составляла 17 млн руб., а реальная стоимость на эту дату составляла 15 млн руб., то кадастровая оценка превышает рыночную стоимость на 2 млн руб. При расчете налога следует учитывать, что налоговая база в отношении квартиры определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 м 2 общей площади этой квартиры (п. 3 ст. 403 НК РФ), поэтому размер налоговой базы будет ниже кадастровой стоимости. Если же доказать, что кадастровая стоимость для данного объекта недвижимости является завышенной, а реальная рыночная стоимость составляет 15 млн руб., то размер налоговой базы также уменьшится.
Практика по спорам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка
В соответствии с вышеизложенным, руководствуясь ст. ст. 65, 66 Земельного кодекса РФ, ст. ст. 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 11 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (до 01.01.2019), п. 1 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с 01.01.2019), ст. ст. 125, 126, 245, 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
Все другие требования (например, об обязании уполномоченного органа государственной власти внести в ГКН (до 01.01.2019)/ЕГРН (с 01.01.2019) изменения в сведения о кадастровой стоимости участка на основании решения суда) являются дополнительными. Привести их подробный перечень в настоящее время не представляется возможным, поскольку судебная практика по КАС РФ пока отсутствует.
SRG в СМИ
При рассмотрении споров, в которых административными истцами являются юридические лица, для которых установлен обязательный досудебный порядок урегулирования споров в специализированных комиссиях, при их отрицательном решении возможно обращение в суд. Как правило, при рассмотрении таких споров в Московской области замечания комиссии более конкретны, чем созданной в городе Москве. В данном случае суд на рассмотрение получает отчет об оценке рыночной стоимости объекта, отклоненный комиссией по причинам несоответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности. Суду для принятия решения по данному спору требуется получить мнение оценщика, проводившего государственную кадастровую оценку и (или) составившего отчет о рыночной стоимости или эксперта саморегулируемой организации оценщиков, давшего положительное заключение на соответствующий отчет. Для этого данные лица вызываются в суд в качестве свидетелей, и на основании их опроса суд принимает решение об установлении рыночной стоимости объекта.
Прежде всего следует отметить, что при приеме к производству дел по оспариванию кадастровой стоимости в части перечня необходимых документов суды руководствуются Кодексом административного судопроизводства, принятым 8 марта 2015 г. Исходя из чего при подаче заявлений об установлении кадастровой стоимости равной рыночной на основании отчета об оценке рыночной стоимости необходимо предоставление в электронном виде данного отчета и экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков о соответствии этого отчета требованиям законодательства. Однако требования о предоставлении указанных документов не содержится в Постановлении Пленума Верховного суда от 30.06.2015 № 28. Данное Постановление установило возможность определения кадастровой стоимости как на основании представленного отчета об оценке рыночной стоимости, так и на основании проведения судебной экспертизы.
Процедура и порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка
- органа исполнительной власти субъекта РФ;
- органа, в полномочия которого входит проведение процедуры государственной кадастровой оценки;
- органа исполнительной власти федерального уровня, который Правительство РФ наделило полномочиями на ведение кадастрового учета (орган регистрации прав).
- допущены ошибки при составлении перечня объектов, которые подлежат оценке;
- оценщиком были неверно определены условия, которые оказывают непосредственное влияние на стоимость участка (это его расположение, предназначение для использования, нахождение на территории санитарно-защитной или иной особой зоны, степень пригодности для использования по назначению);
- в расчетных операциях содержатся ошибки;
- не было учтено, что объект на момент оценки находится в аварийном состоянии.
Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка: судебная практика
Возможность справедливо разрешить этот сложный вопрос появилась с принятием Постановления ВАС РФ от 28.06.2011 №913/11, где были определены основные законодательные позиции, положительные для лиц, пользующихся земельным участком. В частности, в этом документе предусмотрели возможность оспаривания рассчитанной кадастровой стоимости в судах, провели прямую связь между справедливой рыночной стоимостью и кадастровой, внеся изменения в ГКН, защитили права пользователей землей. Только после принятия этого документа региональная судебная практика стала проходить по более-менее похожему сценарию, как и в случаях, когда рассматриваются семейные дела или другие распространённые споры.
Совет: учитывая то, что уменьшенная цена на земельный участок будет влиять на будущие периоды расчета земельного налога или платы за аренду, затягивать с пересмотром дела не следует. Лучше начинать процесс в первой половине года, чтобы к концу периода решение суда уже было на руках и смогло повлиять на изменение ставок. Если иск удовлетворяется в начале года, когда все платежи уже установлены, то получить выгоду от снижения можно будет только через год.
