Обязанности казначея жилищного кооператива
Как пользоваться ресурсом
Тема: ЖСК вопросы по правомерности действий председателя и казначея.
В качестве ответа на поставленный вопрос предлагаем Вашему вниманию статью эксперта журнала «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение» Г.Ю.Шариковой, опубликованную в указанном издании в 2010, № 10, в которой рассматривается схожая ситуация.
В Вашем случае Вы можете оспорить вписанный в платёжный документ штраф в судебном порядке, а также обратиться с жалобой в прокуратуру. Кстати, такого органа управления ТСЖ (ЖСК) как собрание собственников помещений, которое, как Вы пишите, приняло решение взимать штрафы за неявку на субботник, Жилищный кодекс РФ не упоминает. Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании принимают решение о создании ТСЖ (ЖСК). После создания ТСЖ (ЖСК) согласно ст. 144 ЖК РФ органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества. У каждого из этих органов свои полномочия.
«ШТРАФ ЗА НЕВЫХОД НА СУББОТНИК
ТСЖ решило взимать с жильцов МКД штраф за невыход на субботник. Законна ли такая инициатива? Как ее можно легализовать? Есть основания взимать такой штраф со всех собственников помещений или только с членов ТСЖ?
Закон не обязывает собственников помещений в многоквартирном доме выходить на субботники. Следовательно, и ответственность за невыход на субботник не установлена. Чтобы определить, вправе ли ТСЖ самостоятельно устанавливать денежные санкции, обратимся к понятию штрафа. В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, например в случае просрочки его исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Из гражданского законодательства следует, что штраф может быть установлен не только за нарушение правовых норм, но и за неисполнение обязательства по договору.
Несмотря на то, что согласно п. 2 ст. 138 ЖК РФ ТСЖ обязано заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества, отношения товарищества с жильцами не всегда регулируются договором. Кроме того, в соответствии с нормами жилищного законодательства ТСЖ не обязано заключать договоры со своими членами, их отношения строятся на основании устава ТСЖ. Как в таком случае узаконить штрафные санкции за невыход на субботник?
Пункт 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ гласит, что товарищество вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества. Представляется, что ТСЖ может заключить с собственниками помещений в многоквартирном доме некое соглашение, закрепляющее обязанность жильцов выходить на субботник и ответственность за ее неисполнение в виде штрафных санкций.
Возникает вопрос: можно ли считать таким соглашением закрепление аналогичной обязанности в уставе товарищества или в решении общего собрания членов ТСЖ? С одной стороны, по гражданскому законодательству штраф может быть установлен либо законом, либо договором (п. 1 ст. 330 ГК РФ). Договором, в свою очередь, признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ). При этом договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Следовательно, ТСЖ должно согласовать условия применения штрафных санкций за невыход на субботник с каждым жильцом индивидуально. С другой стороны, в соответствии с п. 4 ст. 420 ГК РФ к договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров. И как следствие, не применяются, если это противоречит их характеру.
Вернемся к рассматриваемой ситуации. Решения общего собрания членов товарищества распространяют свое действие на всех без исключения членов ТСЖ. Даже если собственник не принимал участие в голосовании или голосовал против, он вынужден подчиняться воле большинства. Таким образом, собственники обеспечивают надлежащее содержание единого объекта — многоквартирного дома. Представляется, что взимание штрафа за невыход на субботник только с тех жильцов, с кем заключен договор (соглашение), противоречит характеру самих отношений по управлению многоквартирным домом. Мы настаиваем на том, что штрафные санкции могут быть легализованы на общем собрании членов товарищества. Дополнительно общее собрание членов ТСЖ вправе принять решение о внесении соответствующих изменений в устав товарищества (пп. 1 п. 2 ст. 145 ЖК РФ).
Даже после «узаконивания» штрафа решением общего собрания членов товарищества остается вопрос о возможности взыскания штрафа с собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ. Основанием взимания штрафа с таких собственников может быть наличие решения общего собрания собственников помещений либо соответствующее условие в договоре о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Более предпочтительным и менее рискованным представляется второй вариант.
Не менее важным является вопрос о том, куда будут направлены деньги, полученные с жильцов в качестве штрафа за невыход на субботник. ТСЖ следует принять соответствующее решение на этот счет. Представляется, что имеет смысл образовать фонд и направить средства на первоочередные нужды, например на ремонт общего имущества в доме. Напоминаем, что принятие решения об образовании специальных фондов товарищества относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ (пп. 5 п. 2 ст. 145 ЖК РФ)».
Каковы особенности жилищно-строительного кооператива? Расскажем все о ЖСК
Образование кооператива документально подтверждается учредительным договором, который заключается с целью подтверждения решения о создании ЖСК и передачи ему имеющегося имущества, доли собственности каждого пайщика и величины материальной ответственности, порядке функционирования кооператива, правилах вступления и выхода из него.
Положение ЖСК в правовой сфере определяется ЖК РФ, а также ГК РФ и Уставом кооператива, имеющим преимущественное значение при судебном разбирательстве возникающих между участниками, правлением и сторонними организациями споров, возникновение которых возможно в процессе деятельности жилищно-строительного кооператива.
Правление жилищно-строительного кооператива: что это такое и какое вознаграждение полагается членам ЖСК
Чем больше пайщиков, тем выше может быть размер вознаграждения для руководства, так как оно формируется из взносов граждан, состоящих в кооперативе. Если структура имеет большие задолженности перед кредиторами и/или фирмами-поставщиками коммунальных ресурсов, то управление, направленное на выход из долговой ямы, оценивается высоко.
- общее собрание членов жилищного кооператива;
- конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;
- правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.
Что входит в обязанности председателя ЖКХ: как быть, если он ворует и не предоставляет документы
- осуществлять деятельность против интересов самого кооператива и жильцов МКД;
- входить в помещения без ведома или разрешения собственников;
- распоряжаться финансами ЖСК единолично и только по своему усмотрению;
- увольнять сотрудников без согласия правления;
- осуществлять деятельность, противоречащую действующему законодательству.
- количество квартир, жильцы которых являются участниками ЖСК;
- трудовое соглашение;
- ежемесячный оклад;
- мнение собственников (они могут проголосовать лишь за оклад, а могут посчитать, что работа председателя должна поощряться);
- количество обязанностей (чем их больше, тем выше зарплата).
Управляющий ворует или не предоставляет документы? Должностная инструкция, зарплата и обязанности председателя ЖСК
Председатель ЖСК, который ворует деньги из бюджета – это преступник. Поэтому жаловаться на него нужно в орган, занимающийся отловом преступников – в полицию. Но писать заявление нужно лишь при наличии весомых доказательств воровства денег. Идеальным доказательством служит акт, составленный налоговой по результатам проверки.
- контролировать то, как жильцы дома используют помещения, обнаруживать нарушения законов РФ и устранять данные нарушения;
- проникать в помещение, находящееся в чужой собственности, по согласию собственника (это может потребоваться, если возникла аварийная ситуация);
- подбирать персонал, предлагать своих кандидатов на собраниях правления ЖСК;
- осуществлять управление персоналом;
- давать членам кооператива определенные полномочия и требовать, чтобы данные полномочия добросовестно исполнялись;
- иметь решающий голос, если при голосовании обнаружилось полное равенство;
- досрочно уходить со своей должности;
- тратить деньги из общего бюджета ЖСК на мелкие расходы без предварительного согласования с членами кооператива;
- лично представлять интересы ЖСК в различных инстанциях, вплоть до суда и органов местной власти;
- подавать иски на жильцов, нарушающих законы РФ;
- оформлять для жильцов дома документы по установленным формам.
Должностные права и обязанности председателя ЖСК (ЖСК управляющего)
1. Членом жилищного кооператива может быть:
1) гражданин, достигший возраста шестнадцати лет;
2) юридическое лицо в случае, установленном законодательством Российской Федерации;
3) юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме.
2. Категории граждан, указанных в статье 49 настоящего Кодекса, имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления.
- контролировать использование жильцами предоставленных им жилых и нежилых помещений, а в случае обнаружения нарушения норм действующего законодательства, принимать меры по их устранению;
- в случае возникновения аварийной ситуации в помещении, которое находится в собственности физических или юридических лиц, грозящей повреждения имущества других собственников, имеет право проникнуть в помещение по согласованию с собственником;
- проводить подбор персонала, представлять кандидатуры на собрании правления;
- руководить деятельностью персонала;
- имеет право решающего голова на собраниях правления кооператива при равенстве голосов участников правления;
- наделять членов правления отдельными полномочиями и требовать их добросовестного исполнения;
- досрочно освободить должность председателя жилищно-строительного кооператива.
Управляющий ворует или не предоставляет документы? Должностная инструкция, зарплата и обязанности председателя ЖСК
- контролировать то, как жильцы дома используют помещения, обнаруживать нарушения законов РФ и устранять данные нарушения;
- проникать в помещение, находящееся в чужой собственности, по согласию собственника (это может потребоваться, если возникла аварийная ситуация);
- подбирать персонал, предлагать своих кандидатов на собраниях правления ЖСК;
- осуществлять управление персоналом;
- давать членам кооператива определенные полномочия и требовать, чтобы данные полномочия добросовестно исполнялись;
- иметь решающий голос, если при голосовании обнаружилось полное равенство;
- досрочно уходить со своей должности;
- тратить деньги из общего бюджета ЖСК на мелкие расходы без предварительного согласования с членами кооператива;
- лично представлять интересы ЖСК в различных инстанциях, вплоть до суда и органов местной власти;
- подавать иски на жильцов, нарушающих законы РФ;
- оформлять для жильцов дома документы по установленным формам.
- знать законодательные акты РФ, в той или иной мере касающиеся сферы его деятельности (так, знания ПДД от него никто не требует, но Жилищный Кодекс он знать обязан);
- действовать на своей работе добросовестно и в рамках законодательства РФ;
- решать вопросы о ремонте и оказании различных услуг жильцам дома;
- контролировать уровень качества оказанных услуг и проведенного ремонта;
- в ситуации оказания некачественного ремонта или услуг – инициировать перерасчет всех проведенных платежей для жильцов;
- контролировать работоспособность построек и оборудования, относящихся к ЖСК;
- хранить правоустанавливающие бумаги жильцов, если они предоставили их на хранение;
- выдавать бумаги по запросу жильцов, если эти бумаги находятся в спектре его полномочий;
- вести отчетность и документацию, а если ее ведут другие лица (например, бухгалтер) – контролировать весь процесс;
- осуществлять любые банковские операции в целях кооператива;
- проверять качество расчетов жильцов дома с организациями, представляющими услуги;
- запрещать незаконную перепланировку в доме;
- периодически контролировать состояние построек и техники, уровень благоустройства территории;
- принимать любые пожелания собственников жилья, касающиеся содержания территории, а если пожелания разумны и целесообразны – учитывать их;
- принимать законные меры, вызванные необходимостью решения вопросов и проблем, связанных с благоустройством и обслуживанием территории;
- принимать жалобы, касающиеся благоустройства и управления домом, вести их учет;
- контролировать факт проведения и качество ремонтов;
- ежеквартально составлять план работ и отчитываться на собрании правления ЖСК;
- всегда присутствовать на таких собраниях и, если существует необходимость, устраивать правлению встречу с жильцами.
Обязанности председателя жск перед жильцами
Очень часто должность руководителя ЖСК путают с другими, не менее популярными и важными в данных организациях должностями. Так, например многие собственники жильцы многоквартирного дома не понимают, в чём принципиальная разница между управляющим ЖСК и председателем.
На собраниях кто-то, немного знающий законодательство, просит покинуть его собственников, не являющихся членами ЖСК. И для полноправного участия в жизни дома вначале нужно написать заявление о вступлении, внести вступительный взнос и дождаться одобрения своей кандидатуры правлением.
Распоряжение Мэра города Смоленска от N 365-р
1.10. При решении указанных в пункте 1.9 вопросов гаражно-строительный кооператив (органы его управления) должен руководствоваться «Временным положением о строительстве гаражей для личного автотранспорта в г. Смоленске», утвержденным постановлением мэра от 26 июля 1995 г. N 586 «Об организации строительства и упорядочении эксплуатации постоянных мест хранения личного автотранспорта в г. Смоленске».
1.9. Строительство гаражей кооператив вправе осуществлять только после утверждения в установленном порядке проектной документации, получения разрешения на строительство в мэрии, а также отвода мэрией земельного участка ГСК в бессрочное пользование либо аренду.
Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
Определение жилищно-строительного кооператива дано в статье 110 ЖК РФ. Жилищный или жилищно-строительный кооператив — это добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, приобретении, реконструкции и содержании многоквартирного дома.
Согласно части 1 статьи 118 ЖК РФ, правление жилищного кооператива избирается из числа его (жилищного кооператива) членов общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива. Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений определяются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом). Правление жилищного кооператива руководит текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и имеет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива. Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).
Органы управления жилищного кооператива
Общее собрание — высший орган управления кооператива. Правление руководит текущей деятельностью кооператива и, по существу, является его исполнительным органом. Правление избирает из своего состава председателя и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом к компетенции общего собрания.
Согласно пункту 1 статьи 119 ЖК РФ председатель избирается членами правления на срок, определённый уставом. Полномочия руководителя юридического лица, в том числе действие от имени кооператива без доверенности, возникают с момента избрания его на эту должность.
Права и обязанности членов жилых кооперативов
Член жилищного или жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру или иное жилое помещение, предоставленное этому лицу кооперативом, приобретает право собственности на указанное имущество(ст. 218 ГК РФ). Последующее оформление документов на данное имущество лишь подтверждает возникшее право собственности и поэтому не имеет правообразующего значения.
Раздел жилого помещения в доме жилищно-строительного кооператива допускается между членом кооператива и его супругом в случае расторжения брака между ними, если пай является общим совместным имуществом супругов и если каждому из них может быть выделено изолированное жилое помещение в занимаемой ими квартире.
