Новый закон о изъятию частной собственности в пользу государства
Изъятие земельных участков у граждан: новый порядок – новые проблемы
При наличии согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, в соглашении об изъятии недвижимости может быть предусмотрено предоставление им земельных участков или иных объектов недвижимости взамен изымаемых. К таким отношениям применяются правила гражданского законодательства о мене.
В случае, если правообладатель изымаемой недвижимости не подписывает проект соглашения об изъятии более 90 дней со дня его получения, уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (п. 10 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ). Рассмотрев представленные сторонами доводы, суд решит, проводить принудительное изъятие участка или нет. Напомним, ранее собственник должен был быть уведомлен о предстоящем изъятии участка не менее чем за год. В новой редакции Земельного кодекса РФ это правило отсутствует. Таким образом, с 1 апреля срок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд сократился в четыре раза.
Изъятие земельных участков: новый порядок и причины для принудительного изъятия земельных участков с 2019 года
Кроме оснований, указанных в статье 56.3 ЗК РФ, закон предусматривает изъятие земли в связи с неиспользованием участка по назначению. Так, если владелец имеет участок для ведения ЛПХ, а складирует там химические отходы или просто забросил свои владения, государство землю заберет.
Отдельным видом принудительного отъема земли является реквизиция. Она всегда носит принудительный характер и может быть временной или постоянной. Применение реквизиции обоснованно острой необходимостью или чрезвычайными обстоятельствами. Реквизиция имеет иную природу, чем изъятие и осуществляется в особом предусмотренном порядке.
Новый закон о изъятию частной собственности в пользу государства
Юристы поясняют: когда рассматривался законопроект о реновации, в нём тоже был запрет на оспаривание решения о включении дома в программу. Была лишь заложена возможность оспаривания тех вариантов, которые предлагают взамен изымаемого. Затем эту норму убрали, и в итоговой версии её не стало. Хочется надеяться, что и этот законопроект претерпит логичные изменения.
Однако, пока события развиваются по обратному сценарию. «Для развития территорий» под снос могут попасть не только аварийные дома. Местные власти сами выбирают земли, принимают решение о развитии застроенных территорий и заключают договор с застройщиками. Классический пример – Кунцево, где без согласия местных жителей планируют снести целый микрорайон, чтобы застройщик смог освоить эту территорию. Как известно, мэр Москвы Сергей Собянин подписал постановление, которое позволяет запросто ликвидировать 37 малоэтажных кирпичных домов на основании инвестиционного контракта с группой компаний ПИК, которая планирует построить на их месте многоэтажные жилые здания. Снос предполагается осуществить под предлогом «изъятия для государственных нужд». При этом среди домов под снос нет ни аварийных, ни ветхих…
Закон об изъятии земель
136 Федеральный Закон «Земельный кодекс Российской Федерации» был принят депутатами Государственной Думы 28 сентября 2001 года. 10 октября того же года члены Совета Федерации одобрили законопроект. Официальная дата вступления в действие закона приходится на 25 октября 2001 года.
Если по возникшим уважительным причинам, уполномоченные исполнительные органы власти не могут вернуть собственнику реквизированный земельный участок, то они обязаны возместить рыночную стоимость изъятого имущественного объекта. Если на протяжении какого-либо времени собственнику не возвращается изъятый участок земли, то он вправе обратиться с жалобой в судебную инстанцию. В случае, если по мнению владельца земли, ему возвращают низкую стоимость за объект владения, он вправе обратиться в судебную инстанцию для установления верной стоимости.
Изъятие земельных участков в 2019 году: основания, новый порядок и судебная практика
Чье вмешательство во владение частной собственностью законно? Конституция в статье 35 констатирует, что частная собственность охраняется законом, и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. В этом случае речь идет не о лишении имущества, а о выкупе. Процедура не является конфискацией и ей не тождественна. Это два разных по целям и средствам действия.
Для владельцев земельных участков обычным делом является ежегодная уплата налога на землю. И ни для кого не секрет, что основой для его расчета выступает кадастровая стоимость земельного участка. Чем выше кадастровая стоимость вашего земельного участка, тем большую сумму налога каждый год необходимо платить в бюджет. Кроме того, кадастровая стоимость влияет на расчет арендной ставки в случае, если вы арендуете земельный участок принадлежащий государству или муниципалитету (а также если вы хотите приватизировать/выкупить участок у государства).
Изъятие земельных участков у граждан: новый порядок – новые проблемы
В некоторых случаях принадлежащий гражданину земельный участок может быть изъят для государственных или муниципальных нужд. Речь идет о ситуациях, когда именно в месте нахождения участка необходимо, например, проложить трассу федерального или регионального значения или протянуть линии электропередач (ст. 49 Земельного кодекса РФ). При этом государство обязано возместить собственнику изымаемого участка его рыночную стоимость, понесенные убытки и упущенную выгоду.
Собственник изымаемой недвижимости подписывает соглашение об изъятии недвижимости и направляет его в уполномоченный орган, принявший решение об изъятии, либо в организацию, которая ходатайствовала об изъятии (п. 8 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ). Если же владелец земли не согласен с условиями соглашения, он может отказаться от его подписания или представить альтернативные предложения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы. Например, это может быть договор купли-продажи, в котором содержатся сведения о цене, если участок был приобретен недавно. А коммерческий директор холдинга Like Кирилл Упатов советует в подобных ситуациях проводить независимую оценку стоимости земли и прикладывать к предложениям ее результаты. Партнер компании «Найдем Адвоката» Снежана Мальфанова напоминает, что правообладатель проводит такую экспертизу самостоятельно и за собственный счет. Если уполномоченный орган согласится с этими доводами, размер возмещения может быть увеличен – правда, если изъятие проводится по ходатайству организации, орган должен будет согласовать это изменение с ней (п. 11 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ).
Изъятие частной собственности для общественных нужд
Государство часто пытается приобрести земельные участки либо для собственных нужд, например для строительства дорог, школ и реализации других государственных проектов, либо в интересах частных лиц (застройщиков или компаний), частные проекты которых могут приносить определенную выгоду для общества. Обычно государство может приобретать эти участки земли одним из двух возможных способов:
В Конституции РФ (ст. 35, п. 3) это правило формулируется следующим образом: «Никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения». Эти гарантии частной собственности исключают административный порядок лишения (прекращения) нрава собственности граждан на принадлежащее им имущество.
В России может появиться закон о национализации недвижимости
Закона о национализации и порядке ее проведения в России сейчас нет. Она упоминается в Гражданском кодексе в разделе «Основания прекращения права собственности» одним абзацем. Там есть ссылка на статью «Последствия прекращения права собственности в силу закона», указывает руководитель практики по строительству и недвижимости АБ «Леонтьев и партнеры» Дмитрий Щеглов. Но в этой статье нет порядка возмещения убытков, определения их стоимости и порядка ее обжалования.
Норматив затрат на резервирование одного земельного участка под размещение олимпийских объектов правительством был установлен в 2008г. в размере 8,9 тыс. руб. Норматив затрат на изъятие одного земельного участка или иного объекта недвижимого имущества был определен в 17,7 тыс. руб. Изъятие земли проводила администрация Краснодарского края на деньги из федерального бюджета, которые поступали в виде целевой субсидии. Отдельными законами в 2009г. правительство вносило изменения в Гражданский, Земельный и Лесной кодексы. Что в принципе не позволило правительству полностью избежать протестов со стороны жителей Имеретинской долины, которые испробовали весь легальный арсенал протеста — от митингов до обращений в суд. В начале олимпийской стройки федеральные власти сообщали о необходимости изъять под объекты в Сочи 4,2 тыс. га земель, из которых 600 га находилось у частных собственников. В 2008г. предполагалось потратить на изъятие у частников до 90 млрд руб. Итоговые расходы правительством не публиковались.
Как оспорить сумму возмещения при изъятии частной собственности для нужд государства
Собственник имущества может столкнуться с ситуацией, когда его имущество принудительно изымается для нужд государства, например, в целях строительства трассы, железной дороги или иного объекта федерального значения. В результате прекращается право собственности человека на имущество. В таких случаях любой собственник желает получить справедливое возмещение, а также покрыть убытки и упущенную выгоду, связанные с изъятием. С владельцем недвижимости заключается соглашение, содержащее основные условия выкупа. К сожалению, часто бывает так, что реальная стоимость объекта занижается. Если собственник не согласен с оценкой его имущества, он вправе отказаться от заключения соглашения. Такое действие влечет за собой подачу органом власти иска в суд. Окончательное решение по величине возмещения остается за судом.
В процессе реорганизации колхозов и совхозов параллельно происходила и приватизация сельхозугодий, которыми пользовалась организация. Поэтому в апреле 1991 г. на земельный участок под спорным зданием был выдан акт государственного образца на право его использования.
Новый Закон об изъятии земельных участков, частной недвижимости в пользу госмафии коррупционеров
1 апреля 2015 года вступает в силу Федеральный закон от 31.12.2014 N 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», устанавливающий правовой режим изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Читаешь данный закон как детектив. Это новый и сильный штрих к проблеме перераспределения земельной и иной недвижимости. Закон № 499-ФЗ повторяет некоторые положения прежнего законодательства об изъятии, однако новации, которые привносит закон, вызывают серьезные опасения. Главное здесь то, что право фактически изымать земельные участки и расположенную на них недвижимость получили коммерческие организации. В контексте этой ключевой новации следует прочитывать и весь закон. Как пишет авторитетнейший следователь (в прошлом) и адвокат В. И. Калиниченко: «В нашей стране возможно всё». Вот это «возможно всё» и заставляет вынужденно отнестись к закону № 499-ФЗ как коррупциогенному.
В соответствии с п. 1 ст. 401 ГК РФ при неисполнении обязательства лицо несет ответственность только при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности! Изъятие земельного участка можно было бы трактовать как обстоятельство непреодолимой силы, когда на собственника изымаемого участка не может быть возложена ответственность за досрочно прекращение обязательств, — если бы не вышеуказанная норма ст. 56.11 ЗК РФ.
Правовое регулирование изъятия частной собственности для государственных и муниципальных нужд
В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка. Или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
- 1) выполнением международных обязательств РФ;
- 2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:
- — объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;
- — объекты использования атомной энергии;
- — объекты обороны и безопасности;
- — объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
- — объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
- — объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;
- — линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
- — объекты электро-, газо- , тепло- и водоснабжения муниципального значения;
- — автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;
- 3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов РФ.
Изъятие участка государством: ситуации и действия собственника
Схема этого процесса описана в Гражданском и Земельном кодексах РФ (ст. 56.12 ЗК РФ и ст. 46 ГрК РФ). Согласно ей процесс включает в себя три шага:
1. Орган местного самоуправления принимает решение о комплексном развитии территории на основании утверждённых проекта планировки и проекта межевания территории и заключает договор о КРТ с победителем соответствующего аукциона.
2. В течение 7 рабочих дней с этого момента копия решения вместе с проектом соглашения об изъятии участка и/или объектов недвижимости направляется собственнику такого земельного участка. В соглашении прописывается цена, за которую будет выкуплен участок, и сумма убытков, которые предполагается компенсировать.
3. В случае если владелец не даёт своего согласия на изъятие, в действие вступают судебные инстанции и участок изымается в принудительном порядке. Денежная компенсация при этом перечисляется победителем аукциона бывшему собственнику в течение недели. Стоит отметить, что решение суда об изъятии земельного участка для муниципальных нужд в целях КРТ подлежит немедленному исполнению. Обжаловать возможно (теоретически) только сумму компенсации.
По словам экспертов, случаи, когда гражданам удалось противостоять государству и сохранить свою собственность от принудительного отчуждения имущества для государственных нужд, практически не известны. Особенно остро встаёт вопрос, если участки оказываются не оформлены и права на них не зарегистрированы: в таком случае компенсацию вы не получите. Спасти ситуацию может незамедлительное приведение в порядок всех необходимых правоустанавливающих документов на землю и объекты недвижимости. При этом должны быть выполнены следующие условия:
• участок должен быть поставлен на кадастровый учет,
• запись о правообладателе должна быть внесена в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН),
• земля должна использоваться строго по назначению,
• собственник обязан исправно уплачивать налог.
Зачем государству или муниципалитету может понадобиться ваш личный земельный участок? Назовём причины, по которым производится эта процедура.
На сегодняшний день существует пять случаев, когда землю – к слову, относящуюся к любой категории и виду разрешённого использования – государство имеет право изъять у частного лица:
1. Под формулировкой «для государственных или муниципальных нужд».
2. В процессе комплексного развития территории (КРТ).
3. Если земля используется не по назначению, простаивает/заброшена или ей нанесён значительный ущерб.
4. В случае реквизиции.
5. При конфискации имущества.
Ниже рассмотрим эти ситуации более подробно.
