Как оценить право аренды помещения
ОЦЕНКА ПРАВА АРЕНДЫ И АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
Оценка арендной платы является обязательной при сдаче в аренду государственного или муниципального имущества (ст. 8 ФЗ №135). Объектами аренды могут быть: здания, встроенные помещения, сооружения. Коммерческим организациям расчет арендной платы может потребоваться для заключения договора аренды, который оформляется в виде отчета об оценки или экспресс — оценки.
Арендная плата – размер платы за пользование имуществом (стоимость аренды). При оценке арендной платы производится расчет права пользования объектом аренды (в соответствии со ст. 5 ФЗ №135 «Об оценочной деятельности» объектами оценки могут быть материальные вещи, права, работы, услуги, информация). В расчете учитываются существенные условия, указанные в договоре аренды (срок аренды, период, возможность выкупа, оплата коммунальных платежей). При расчета арендной ставки проводится анализ рынка аренды аналогичных объектов и производится расчет рыночной стоимости доходным и сравнительным подходами
Оценка прав аренды недвижимости и земли
Таким образом, необходимо определить экономические выгоды (экономию) от наличия договора аренды на данных условиях, и если эти условия (размер арендной платы) более выгодные, чем в среднем на рынке аренды недвижимости (земли), то при оценке прав аренды недвижимости (земли) можно применять доходный подход.
Определение стоимости прав аренды недвижимого имущества (земли) методом дисконтирования денежных потоков основано на предположении о том, что потенциальный арендатор не заплатит за данный договор аренды (права аренды) сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов (экономии по сравнению с иными более высокими ставками арендной платы) от приобретения прав аренды именно на таких (экономически выгодных) условиях.
Оценка права аренды (ППА) на недвижимость
При оценке рыночной стоимости права аренды недвижимости не могут учитываться те же факторы, что и при оценке той же недвижимости. Основное внимание оценщики оценочной компании «Новые Горизонты» обращают на те преимущества, которые даёт, к примеру, покупка права аренды на недвижимость.
Совокупность прав аренды могут быть переданы арендатором другим лицам как юридическим, так и физическим. Данное явление ещё носит название переуступки прав аренды. Согласно «Об оценочной деятельности», оценщиками может осуществляться оценка и отдельных прав, в том числе и права аренды.
Оценка права аренды нежилого помещения
Алексей, я в сомнениях. помогите моему горю 🙂 при расчете нормативной ставки аренды нужно учитывать коэффициенты видов деятельности или учитывается только нормативная годовая ставка арендной платы? если учитывается, то как, если не известно кто станет арендатором и чем он занимается. заранее благодарна за помощь
Так-то оно так, но, на мой взгляд, основные сложности как раз начнутся с определением рыночной ставки арендной платы за водопроводную сеть. Вряд ли будет рынок. Сложность как раз заключается в том, что не может быть рыночной величины арендной ставки там, где нет самого рынка. Остается рекапитализация через доходник, а также затратник по Яскевичу. Но и то и другое ориентиром для рыночной стоимости могут быть только с большой натяжкой. Ну а формально, и то, и другое в таких ситуациях как раз и применяется.
Об объекте оценки при сдаче имущества в аренду
В соответствии со ст. 606 ГК РФ «по договору аренды . арендодатель . обязуется предоставить арендатору . имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. ». Из этой формулировки следует, что аренда — это сделка по передаче на возмездной основе (аналогично купле-продаже) прав пользования и владения (или только пользования) от арендодателя (собственника объекта аренды) арендатору (приобретателю права пользования и владения объектом аренды). При этом арендатор как субъект права владения объектом аренды может осуществлять согласованные с арендодателем изменения материальной сущности этого объекта, а собственник объекта оставляет за собою право распоряжения сданным в аренду имуществом (и правом продажи имущества) — с обременением этого права договором аренды.
Если договор аренды заключен на рыночных условиях, оговоренных в определении понятия рыночной стоимости, то оценщик устанавливает рыночную стоимость товара (прав пользования и владения), передаваемого от «продавца» (арендодателя) «покупателю» (арендатору), выраженную в денежных суммах, выплачиваемых за периоды — годы или месяцы (в зависимости от условий договора) в течение всего времени действия договора. Это означает, что оценщик определяет рыночную ставку арендной платы (годовую или месячную) как рыночную стоимость права пользования и владения объектом аренды (в течение года или месяца соответственно). Таким образом, в данном случае объектом оценки является пакет прав пользования и владения (или только право пользования) арендуемым объектом, а результатом (целью) оценки (предметом оценочной деятельности) является ставка арендной платы.
Оценка прав аренды недвижимости и земли
- время (труд, то есть зарплата и ЕСН соответствующего специалиста) на анализ рынка, поиск помещения либо оплату услуг риелторской фирмы, которая будет заниматься анализом рынка аренды недвижимости, земли, подбором соответствующего помещения. Обычно услуги в риелторских фирмах стоят от одномесячного до трехмесячного размера арендной платы;
- время (труд, то есть зарплата и ЕСН соответствующего специалиста) на проведение переговоров с владельцами недвижимости, земли и заключение договора аренды;
- расходы по регистрации договора в соответствующих органах (право аренды недвижимости сроком более одного года регистрируется в соответствующих государственных органах в обязательном порядке). Регистрация договора в соответствующих органах — это израсходованное время (труд, то есть зарплата и ЕСН соответствующего специалиста) и оплата госпошлины.
Метод капитализации предусматривает капитализацию дохода в стоимость при помощи ставки капитализации. Ставка капитализации, в отличие от ставки дисконтирования, должна обеспечивать инвестору не только приемлемый уровень отдачи на вложенные средства, но и возмещение этих средств, то есть конечный инвестор уже не надеется продать объект и каждый год должен получать от вложения инвестиций не только доход на них, но и какую-то часть возмещения самих вложенных средств.
Оценка прав аренды, арендной платы, имущества
— это платеж, который ежемесячно или ежегодно взимается арендодателем с арендатора за право эксплуатации определенного объекта имущества (оборудование, участки земли, здания и т. д.). Чаще всего оценка такой ставки становится нужна в момент перезаключения или пролонгации договора аренды. Случается так, что собственники имущества необоснованно завышают арендную ставку на своих объектах, с целью извлечения дополнительной прибыли. Арендаторы же, напротив, пытаются всеми способами занизить цену арендной ставки, чтобы сэкономить свои средства. В подобных ситуациях часто возникают конфликты между арендатором и арендодателем, которые не могут договориться о цене арендной ставки. В таких случаях и привлекается независимая организация по оценке. Ее сотрудники проводят подробные исследования и расчеты, в результате которых и определяется наиболее адекватная и аргументированная цена аренды.
В соответствии с законодательством РФ (ст. 607 ГК) любой собственник объекта имущества имеет право сдать это имущество другому лицу в аренду. Здесь имеются ввиду «не потребляемые» виды имущества, например здания, земельные участки, объекты инфраструктуры и т.д., т.е. объекты, сохраняющие свои свойства в процессе эксплуатации.
Оценка прав аренды
Задача оценочной компании «Восток-Центр» состоит в том, чтобы провести объективный и профессиональный анализ прав аренды и предоставить независимую оценку. Наши специалисты обладают обширными практическими компетенциями в сфере оценки прав аренды земельных участков, промышленных и коммерческих помещений, автомобилей и другого имущества. Не реже одного раза в три года они проходят переподготовку и имеют все необходимые сертификаты, подтверждающие высокий профессиональный уровень.
- передача прав пользования от одного арендатора к другому;
- внесение в уставный капитал компании;
- внесение в качестве залога для привлечения кредитного капитала;
- покупка, продажа или реорганизация компании, владеющей арендными правами;
- разработка обоснованных инвестиционных или управленческих решений;
- другие случаи, в которых необходима реализация прав управления арендованными объектами.
Оценка стоимости права аренды арендатора
Согласно ст. 947 ГК РФ, страховая сумма может быть установлена по согласованию страхователя и страховщика, но не может превышать страховую стоимость. Пункт 2 ст. 947 ГК РФ четко определяет страховую стоимость как «действительную стоимость имущества в месте его нахождения в день заключения договора страхования». Согласно ст. 7 «Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки» Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и др. Таким образом, с позиций действующего законодательства страховой стоимостью при страховании имущества является его рыночная стоимость.
Один и тот же объект, обладающий определенной рыночной стоимостью, может обладать различными уровнями ликвидационной стоимости при различных фиксированных периодах экспозиции, которые короче разумно долгого периода экспозиции этого объекта. В связи с этим ликвидационная стоимость объектов определяется на основе их рыночной стоимости в соответствии с концепцией вынужденности и ускоренности реализации объектов. В случае, если фиксированный период экспозиции объекта не короче разумно долгого периода его экспозиции, объект обладает рыночной стоимостью, но при условии наличия остальных признаков рыночной стоимости.
Оценка аренды
Каковы особенности оценки прав аренды и оценки арендной платы? Они заключаются во всестороннем анализе специалистами выгод и преимуществ, которые дает договор арендатору. Ведь, по сути, сама покупка права, оценка стоимости аренды — это не малые деньги, и, в том случае, если совокупность выгодоприобретений по данному документу не дает никаких выгод, в сравнении с договором, который можно заключить непосредственно с арендодателем, возникает законный вопрос — зачем нужны дополнительные расходы?
Во время заключения договора об аренде арендатор, совместно с правом использования объекта по своему усмотрению, также может получить права полного пользования и распоряжения имуществом — это зависит от условий договора. Таким образом, право аренды, как и другие права, полученные по договору, могут быть переданы третьим лицам в любой законной форме гражданского оборота, например, проданы. Но для того, чтобы выгодно его продать необходимо знать рыночную цену права, а такую возможность, как раз и дает оценка прав аренды.
Об объекте оценки при сдаче имущества в аренду
- при рыночных условиях заключения договора аренды — рыночную ставку арендной платы как рыночную стоимость пакета прав пользования и владения (или только пользования) объектом аренды — в совокупности с элементами материальной, экономической и социальной сущностей объекта, с учетом юридических обременении, предусмотренных законодательством и договором аренды;
- при условии заведомого занижения контрактной ставки арендной платы в сравнении с рыночной и при типичных мотивах потенциальных арендаторов — рыночную стоимость права заключения льготного договора аренды(права арендыкак права на совершение сделки по передаче прав пользования и владения на льготных условиях);
- при обоснованных ожиданиях оценщиком и организаторами торгов проявления нетипичных мотивов потенциальных арендаторов инвестиционную стоимость права заключения договора аренды (права аренды как права на совершение сделки по передаче прав пользования и владения на льготных или рыночных условиях).
Из изложенного следует, что в рассмотренном случае (сдача объекта в аренду на рыночных условиях) объектом оценки не может быть «право аренды», т.к. это словосочетание означает «право передачи прав. », т.е правомочие на совершение сделки передачи («купли-продажи») прав пользования и владения. При сдаче в аренду объекта на рыночных условиях стоимость этого правомочия равна нулю.
Оценка права аренды недвижимости
Объектом аренды может быть практически любое имущество – будь то движимое (транспортное средство) или недвижимое (квартира, дом, гараж, нежилое помещение). Однако на практике гораздо чаще в аренду сдаются недвижимые объекты, как правило, жилые помещения, следовательно, зачастую проводят оценку именно квартир или домов.
Другая ситуация: если в аренду сдается объект коммерческой недвижимости, например нежилое помещение под магазин или кафе. В этом случае провести оценку самостоятельно, не имея определенных навыков, достаточно сложно. Если при сдаче квартиры можно более реально к рыночной цене установить стоимость объекта и суммы арендного платежа, то при сдаче нежилого помещения очень непросто оценить все его преимущества и недостатки. В данном случае обращение за помощью эксперта-оценщика нашей организации будет разумным решением.
