Взаимозачет в подоходном налоге
Письмо Федеральной налоговой службы от 24 марта 2016 г
В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов прекращения обязательства является зачет встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.
В соответствии с положениями пунктов 3 и 4 статьи 226 Кодекса исчисление сумм налога производится налоговыми агентами на дату фактического получения дохода, определяемую в соответствии со статьей 223 Кодекса, нарастающим итогом с начала налогового периода применительно ко всем доходам, в отношении которых применяется налоговая ставка, установленная пунктом 1 статьи 224 настоящего Кодекса, начисленным налогоплательщику за данный период, с зачетом удержанной в предыдущие месяцы текущего налогового периода суммы налога. Налоговые агенты обязаны удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате.
Взаимозачет при уплате налогов
Если реализуется недвижимость, право собственности на которую оформлено до 1 января 2016 г. и на момент продажи она находилась в вашей собственности три года и более, то доходы от продажи не облагаются НДФЛ. Например, если право собственности оформлено в марте 2013 года, реализация произошла в июне 2016 года, то в данном случае обязанности по уплате НДФЛ не возникает. Если право собственности оформлено, например, в январе 2014 года, а реализация произошла в сентябре 2016 года, или если право собственности оформлено после 1 января 2016 г., то возникает обязанность по уплате НДФЛ и представлению налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц. В данном случае согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при реализации имущества с меньшим сроком владения налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества. При этом положениями п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщику дается право выбрать наиболее выгодный вариант, а именно:
Если продажа участка и оформление свидетельства о праве собственности на квартиру произошли в одном налоговом периоде, т.е с 1 января по 31 декабря одного календарного года, то налогоплательщик имеет право на получение одновременно имущественных налоговых вычетов, предусмотренных пп. 1 и пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, путем уменьшения суммы дохода, полученного от продажи участка на сумму имущественного вычета, предусмотренного при приобретении квартиры.
НДФЛ при взаимозачете с физическим лицом
На основании этого постоянную часть коммунальных и эксплуатационных затрат (стоимость которых не зависит от фактического потребления, например, отопление, охрана, вывоз мусора) собственник должен оплачивать в любом случае (независимо от того, сдает он помещение в аренду или нет). Если организация-арендатор возмещает постоянную часть коммунальных и эксплуатационных услуг, то физическое лицо фактически получает экономическую выгоду.
Что касается возмещаемой части коммунальных услуг, стоимость которых зависит от их фактического потребления (электроэнергия, водоснабжение по счетчику), то такая компенсация не может рассматриваться как экономическая выгода арендодателя. Поэтому в отношении возмещаемой переменной части коммунальных услуг дохода у арендодателя не возникает, и с этой суммы, выплачиваемой арендодателю, удерживать НДФЛ не нужно. Аналогичной позиции придерживаются и контролирующие органы (Письма Минфина России от 09.07.2007 N 03-04-06-01/220, от 11.07.2008 N 03-04-06-01/194, п. 2 Письма Минфина России от 05.12.2008 N 03-11-04/2/191).
Как вернуть налог при продаже и покупке квартиры в одном году и когда возможен взаимозачет в одном налоговом периоде
Продавец уменьшает налог или на 1 млн р. или на фактические затраты (при условии, что он способен их подтвердить документально, и они выше 1 млн р., иначе это невыгодно). Если сумма затрат на квартиру превысит ее продажную стоимость (такая ситуация возможна, если жилье продавалось в срочном порядке), то и налог платить не нужно.
Если налогоплательщик не только потратил деньги на покупку квартиры, но и, например, на обучение сына в вузе, то эти выплаты суммируются. Допустим, он потратил на покупку квартиры 1 000000 р. и 100 тыс. р. – на обучение. Ему положена компенсация из бюджета в размере (1000000+100000) = 143 тыс. р.
Продажа и покупка квартиры в один год
В году, следующим за тем, когда была продажа собственности, Иван Петрович должен предоставить декларацию 3-НДФЛ для уплаты налога с этого дохода. Одновременно с этим он может воспользоваться вычетом. После чего выплату 13% производить не с фактической стоимости квартиры, а с суммы, уменьшенной на налоговую льготу.
Итак, Иванцов совершает следующую сделку – покупку новой квартиры. Предположим, теперь стоимость жилья составляет 4 200 000 р. Собственник может претендовать на возврат денег максимум – 2 млн р., таким образом, на руки Иван Петрович получит 13%*2 млн р.=260 000 р.
Налоговый взаимозачет
Что могу сказать в этом случае,скорее всего Ваша сестра сэкономила на специалисте,который в свое время мог бы проконтролировать этот вопрос. либо спец попался с не особо глубокими знаниями в сфере недвижимости. хотя тут и знания не требуются,банальная ситуация.Следовательно вылезли последствия.Возможно выплата налога в размере 221 тыс.р,позволит ей сдвинуться с мертвой точки)В общем,Вам снова в налоговую)
В налоговую по итогам 2014 года никакие налоги платить не надо, особенно если нет лишних денег. При взаимозачете Вам государство останется еще должно от 39 000 руб. и более если закупочная стоимость Вашей первой (проданной) квартиры более 1 000 000 руб. В налоговую Вам надо подать: Декларацию (где будет указан налог к уплате), Завяление на налоговый вычет (согласно документам по новой купленной в 2014 г. квартире) и возможно заявление на взаимозачет: в каждом регионе свои ньюансы, но соответствующие шаблоны Заявлений они обязательно выдают. Только лучше, если Вы посетите свою (по адресу Вашей регистрации) налоговую, а то времени на переписку не очень много осталось — до 30.04.2015. отвечают по месяцу, годовые, квартальные отчеты заметно тормозят переписку. У меня взаимозачет провели в одно посещение налоговой, и без лишней суеты.
Взаимозачет с физическим лицом
Расчет налога осуществляется нарастающим итогом с начала года применительно ко всем доходам, облагаемым по ставке 13%, начисленным физическому лицу за данный период, с зачетом удержанной в предыдущие месяцы текущего года суммы налога. Налоговые агенты обязаны удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате (п. 3 и 4 ст. 226 НК РФ).
В комментируемом письме налоговики рассмотрели следующую ситуацию. В 2015 г. физическое лицо взяло у компании заем в размере 200 000 руб. По условиям договора гражданин должен был вернуть долг 31 марта 2016 г. В свою очередь компания заключила с тем же физическим лицом договор аренды имущества, принадлежащему ему на праве собственности. Размер аренды за весь срок пользования имуществом составил 200 000 руб. Организация не выплачивала гражданину арендную плату, а 31 марта 2016 г. произвела зачет взаимных требований.
Как удержать НДФЛ при зачете с физическим лицом
Конечно, кто-то может посчитать, что раз физлицу не выплачиваются деньги (в ситуации, когда зачет полностью закрывает взаимные долги), то у организации нет обязанности удерживать и перечислять в бюджет НДФЛ. Нужно всего лишь сообщить в ИФНС о невозможности удержать налог. Но это неправильно.
Иногда бывает так, что физическое лицо выполняет для вашей организации какие-либо работы или сдает имущество в аренду. И в то же время хочет купить что-либо у вас. Чтобы не гонять деньги туда-сюда, вы решаете сделать зачет по расчетам с физлицом. Как его оформить? И что делать с НДФЛ, который вы обязаны удержать и перечислить в бюдже т ст. 226 НК РФ ?
Взаимозачет при купле-продаже квартиры
При отнесении операций по продаже и купле жилой недвижимости на разные отчетные периоды налог от дохода в результате реализации квартиры или дома придется заплатить, но с учетом корректировки на вычет в размере 1 млн руб. После покупки нового жилья физлицо обращается в ФНС за возмещением НДФЛ по имущественному вычету. В обоих случаях гражданин фактически применяет имущественные вычеты. Для этого он подает заявления в ФНС с декларациями 3-НДФЛ за каждый период.
Налоговым кодексом гражданам РФ предоставляется возможность получить возмещение части уплаченных из их доходов налогов при продаже или покупке недвижимого имущества. Процедура оформляется двумя разновидностями налоговых вычетов, по каждой из которых действует свой лимит возврата средств. Путем сопоставления результатов применения льгот по сделке приобретения активов и операции реализации оформляется взаимозачет.
Взаимозачет налога при покупке и продаже квартиры
Взаимозачет работает следующим образом:
допустим, некое физлицо в 2016 году продало квартиру за 1 800 000 рублей (в собственности проданная квартира находилась с 2014 года, была куплена за 1 500 000 рублей) и в этом же году купило жилой дом за 3 000 000 рублей (имущественный вычет на покупку недвижимости ранее не предоставлялся).
В таком случае, расчет будет следующим:
- при продаже жилой недвижимости: либо в размере не более 1 000 000 рублей, либо в размере подтвержденных расходов, которые были у физлица при ее покупке;
- при покупке жилой недвижимости: в размере не более 2 000 000 рублей на объект недвижимости (приобретенный до 01.01.2014 года), в размере не более 2 000 000 на каждого собственника (по объектам, приобретенным после 01.01.2014 года).
Как не платить налоги при продаже и покупке недвижимости
Или же он может воспользоваться вторым вариантом – вычетом на сумму расходов. В этом случае налог считается 13% от разницы между суммой продажи квартиры и суммой, которая была ранее потрачена на ее покупку. И в этом случае налог получается 175 тысяч 500 рублей. Второй вариант оказывается предпочтительнее, если квартира приобреталась на сумму больше, чем максимальный вычет.
А теперь считаем доход, который у нас получается в результате наших двух сделок. В результате разница оказывается равной минус 650 тысяч рублей. Получившаяся отрицательная сумма означает, что Иванцов никаких налогов в бюджет выплачивать не должен. Более того, он имеет право на возврат НДФЛ в последующих налоговых периодах с оставшихся 650 тысяч рублей. А это значит, что вместо того, чтобы платить НДФЛ в бюджет, Иван Петрович сможет получить на руки 13% от этой суммы, а именно 84 тысячи 500 рублей.
Об НДФЛ при зачете взаимных долгов
В соответствии с положениями пунктов 3 и 4 статьи 226 Кодекса исчисление сумм налога производится налоговыми агентами на дату фактического получения дохода, определяемую в соответствии со статьей 223 Кодекса, нарастающим итогом с начала налогового периода применительно ко всем доходам, в отношении которых применяется налоговая ставка, установленная пунктом 1 статьи 224 настоящего Кодекса, начисленным налогоплательщику за данный период, с зачетом удержанной в предыдущие месяцы текущего налогового периода суммы налога. Налоговые агенты обязаны удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате.
Пунктом 2 статьи 226 Кодекса предусмотрено, что исчисление сумм и уплата налога в соответствии с указанной статьей Кодекса производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со статьями 214.3, 214.4, 214.5, 214.6, 226.1, 227, и 228 Кодекса.
