Во взыскании арендной платы за фактическое пользование отказано решение суда
Ввиду того что для принятия решения по существу требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку ее внесения необходимы оценка доказательств и установление фактических обстоятельств, судебные акты отменяются с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «МД-Тольятти» на решение Арбитражного суда Самарской области от 23.06.2015, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2015 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27.01.2016 по делу N А55-28556/2014.
Обзор документа
Как установлено судами и усматривается из материалов дела, ООО «МД-Тольятти» (арендодатель) и ООО «БоскоВолга» (арендатор) был заключен договор аренды от 27.09.2010 N А-04-132, согласно которому истец предоставил ответчику в аренду часть нежилого помещения N 75 площадью 68 кв. м, расположенного в торгово-развлекательном комплексе по адресу: Самарская область, город Тольятти, Центральный район, Автозаводское шоссе, д. 6.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Соответственно, если никаких возражений от арендодателя не поступает, арендатор является стороной действующего договора. Поэтому к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.
Продление договора аренды
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
7. В иске о выселении арендатора в связи с прекращением договора аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ не может быть отказано на том основании, что арендодатель не направил арендатору вторично предупреждение о прекращении договора после того, как первоначальный иск арендодателя был оставлен без рассмотрения в связи с преждевременным обращением последнего в суд.
ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Комитет по управлению имуществом (арендодатель) предъявил к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) иск о расторжении договора аренды нежилого помещения и выселении ответчика из указанного помещения.
Определением суда первой инстанции требования о расторжении договора аренды и выселении ответчика оставлены без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом порядка прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).
Истец, не согласившись с указанным судебным актом, в апелляционной жалобе просил его отменить и рассмотреть спор по существу, ссылаясь на соблюдение им требований части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, касающихся порядка расторжения договора аренды.
Суд апелляционной инстанции, исследовав обстоятельства спора, установил следующее.
Договор аренды нежилого помещения был заключен сроком на один год. Так как по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, он возобновлен на неопределенный срок.
Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является несостоятельным, поскольку сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.
Как видно из материалов дела, арендодатель на основании пунктов 1 и 3 части первой статьи 619 ГК РФ обратился в суд с иском о расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого им помещения в связи с существенным нарушением последним условий договора, в том числе длительным невнесением арендной платы. В исковом заявлении арендодатель просил суд подтвердить факты нарушений, допущенных арендатором. До обращения в суд истцом были соблюдены требования части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции отметил, что арендодатель, определяя момент обращения в суд, правомерно руководствовался тридцатидневным сроком, установленным пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, а не трехмесячным сроком, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Кодекса.
Поскольку факты нарушений условий договора аренды со стороны арендатора в ходе судебного разбирательства в апелляционной инстанции были подтверждены, определение суда первой инстанции было отменено и исковые требования удовлетворены.
Президиум Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
29. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Немаловажно отметить, что отсутствие даже указанной электронной переписки опять же не препятствует требованию оплаты аренды. Взыскать долг возможно также через суд. При этом, нужно будет представить доказательства реального пользования имуществом со стороны ответчика. Размер арендной платы будет устанавливается на основании заключения оценщика, который определяет среднерыночную аренду конкретного имущества.
Взыскание пени по договору аренды
Согласно акту приема-передачи, транспортное средство было передано ответчику в день заключения договора, то есть 01 июля 2011 года. 11 ноября 2011 года было подписано соглашение, согласно которому указанный договор был расторгнут с 01 ноября 2011 года.
Образец искового заявления о взыскании задолженности по арендной плате
Вместе с тем, сам факт формального пропуска срока еще не означает невозможность взыскания аренды через суд. Необходимо рассмотреть причины пропуска срока. В случае признания долга через электронную переписку, путем гарантийного письма, ответа на претензию от должника и так далее – срок будет аннулирован и начнет исчисляться заново. Более того, наличие уважительных причин пропуска (например, тяжелая болезнь) поможет законно восстановить срок давности и позволит взыскать долг в суде.
решение Арбитражного суда Самарской области от 23.06.2015, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2015 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27.01.2016 по делу N А55-28556/2014 отменить.
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «МД-Тольятти» на решение Арбитражного суда Самарской области от 23.06.2015, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2015 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27.01.2016 по делу N А55-28556/2014.
Обзор документа
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, будучи извещенными о времени и месте судебного заседания, представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.
- информацию об имеющихся фактических обстоятельствах – о том, что образовался долг;
- сведения об имеющихся доказательствах, говорящих о том, что арендатор неправ;
- ссылки на нормы действующего законодательства;
- порядок расчета задолженности и неустойки, в соответствии со ст. 395 ГК РФ или договором аренды;
- требования истца.
- Лично, получив на своем экземпляре отметку от сотрудника канцелярии или приемной.
- Через представителя по доверенности.
- По почте – заказным письмом с уведомлением и описью вложения. Именно так, потому что уведомление о вручении будет являться документом, подтверждающим факт приема документов.
- В электронном виде, через портал «Госуслуги» или, например, на сайте арбитражного суда. Это не самый простой вариант, заявитель должен иметь цифровую подпись.
Ожидание решения
Желательно сослаться на нормы законодательства и пункты договора, где речь идет об обязанности вносить арендную плату к определенному числу. Кроме того, хорошее бы подробно изложить данные о том, как производился расчет задолженности.
Если арендатор не обращается за рассрочкой, уведомите его о такой возможности. Получите его согласие или отказ. В некоторых случаях арендаторы отказываются от рассрочки и подают иск о расторжении договора в связи с форс-мажором или изменением обстоятельств.
В случаях, когда сторонам не удалось договориться о снижении ставки аренды или предоставлении отсрочки, договор может быть расторгнут по правилам ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ. Рассматривая споры о расторжении арендных договоров, суды исходили из того, в какой период заключался договор, когда передавалось помещение и пытались ли стороны достичь соглашения об изменении условий договора.
Расторжение договора аренды из-за коронавируса
Если об изменении условий договориться не удалось, арендатор может отказаться от его исполнения и освобождается от выплаты убытков и неустойки за досрочное расторжение, если они предусмотрены условиями договора. Арендодатель при этом имеет право не возвращать обеспечительный платеж.
В претензии необходимо указать: наименование сторон, дату и номер договора, из которого возникла задолженность и за какой период, размер долга и срок, в течение которого арендатору необходимо оплатить задолженность.
Взыскание долга по договору аренды
- оплатить задолженность по арендной плате за сентябрь 2018г в размере: 100 000 (Сто тысяч) рублей.
- оплатить неустойку по договору из расчета 0,1% от указанной суммы задолженности за каждый день просрочки по дату фактического погашения долга по арендной плате.
Претензия арендатору о неуплате арендной платы
Если договором аренды не было предусмотрено внесение арендатором обеспечительного платежа, за счет которого арендодатель мог бы без согласия арендатора удержать из него задолженность, необходимо взыскивать арендную плату в установленном законом и практикой порядке.
3.5. В случае отзыва Субъектом персональных данных согласия на обработку персональных данных, Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия Субъекта персональных данных только при наличии оснований, указанных в Законе о персональных данных.
Шаг 4. Защита интересов в арбитражном суде
4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.
Шаг 6. Исполнение решения суда, фактическое взыскание задолженности, процентов (неустойки) по договору аренды
После подачи иска в арбитражный суд вы можете в Картотеке арбитражных дел отслеживать движение дела (принятие иска судом, назначение судебного заседания, если дело рассматривается в общем порядке, или вынесение определения о необходимости предоставления возражений, документов, если иск рассматривается в упрощенном порядке, в этом случае можно также получить через сайт суда доступ к документам, поданным ответчиком). Как правило, рассмотрение в суде искового заявления о взыскании задолженности по договору оказания услуг занимает 1,5-2 месяца.
12 Фев 2021 marketur 133