При смене собственника нежилого помещения договор аренды

Договор аренды при смене собственника

Итак, согласно пункту 1 статьи 256 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом.
Согласно действовавшей до 1 января 2010 года редакции пункта 1 статьи 258 НК РФ капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации.

При смене собственника нежилого помещения договор аренды

Но в соответствии с п. 3 ст. 382 ГК РФ, если должник не был письменно уведомлен о переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства по отношению к первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору. И если некоторое время арендатор перечислял арендную плату в адрес прежнего арендодателя, это не будет являться неисполнением им своих договорных обязательств.
Этот случай является прекрасным примером поведения для арендаторов и предостережением для арендодателей. Первым до момента официального уведомления о смене арендодателя можем посоветовать перечислять арендную плату на счет прежнего контрагента, и пускай новый собственник выясняет отношения со своим предшественником. А вторым рекомендуем не копать яму другому, чтобы не попасть в нее самим, и не посылать по почте арендаторам пустые конверты, поскольку даже заказное письмо, которое направлено без описи вложения, не является доказательством надлежащего уведомления.

Образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения

Оповещение об изменении собственника объекта, переданного в аренду, обязательно составляется в письменном виде. Сообщение рекомендуется отсылать заказным отправлением с получением уведомления о его доставке адресату (получении). Данное положение напрямую не прописано в законодательстве и иных законодательных актах. Но при наличии отметки о вручении наймодатель будет обладать доказательством отправки означенного уведомления (оно может потребоваться в судебных инстанциях).
Законодательством не предусмотрен стандартный образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения, поэтому документ допустимо составить в свободной форме. Но, с юридической точки зрения, уведомление имеет значимость, если в нем указаны следующие пункты:

Права арендатора на нежилое помещение при смене собственника

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. договор аренды недвижимого имущества подлежит госрегистрации в обязательном порядке только в случае если заключен на срок более года, договор сроком на 11 месяцев обязательной регистрации сооответственно не подлежит
Добрый день, имеется договор аренды нежилого помещения между арендатором и арендодателем на 11 месяцев не зарегистрированный в юстиции. Арендодатель продает помещение, новый собственник хочет заключить новый договор\изменить\расторгнуть существующий? Сможет ли арендатор сослаться на 617 статью ГК при незарегистрированном договоре аренды? Также в текущем договоре есть пункт о том что «Смена собственника не является основанием для изменения\расторжения» договора.

Сменился собственник арендуемого помещения

Согласно п.1 ст.385 ГК РФ, арендатор вправе не исполнять обязательства по отношению к новому арендодателю до предоставления ему доказательств перехода права требования к этому лицу. Какие шаги в таком случае должен предпринять новый владелец? По нашему мнению, новому арендодателю необходимо письменно уведомить и подтвердить возникновение своих прав путем направления в адрес арендатора копии документов — оснований возникновения своих прав (договор).
Важно отметить, что в таком случае права и интересы арендатора не затрагиваются и не изменяются. Смена собственника не является основанием для расторжения действующего договора. Если новый владелец предъявит требование о прекращении договорных обязательств на основании того, что предшествующий арендодатель уже не является собственником, необходимо знать, что такие требования незаконны.

Обратите внимание =>  Как получить направление на операцию в москве из подмосковья

Всегда ли арендатор остается арендатором после смены собственника имущества

Передача имущества в оперативное управление по общему правилу также не влечет изменения или расторжения договора аренды, в связи с чем такая сделка не освобождает арендатора от исполнения обязательств по договору, в том числе по внесению арендной платы. АС Восточно-Сибирского округа в постановлении от 13.05.2015 № Ф02-1697/2015 по делу № А19-11104/2014 отметил, что с момента государственной регистрации права оперативного управления новый арендодатель как лицо, уполномоченное сдавать имущество, переданное в оперативное управление, в аренду и получать доходы от использования такого имущества, независимо от того, был договор переоформлен или нет, прошел государственную регистрацию или нет, независимо от того, какие дополнительные соглашения были подписаны сторонами, в силу указания закона, приобретает права арендодателя по договору аренды.
Поскольку при автоматической смене арендодателя в силу правила п. 1 ст. 617 ГК РФ арендные правоотношения не прекращаются, хоть и изменяется их субъектный состав, то новому арендодателю, который намерен взыскать задолженность с арендатора, следует обращаться с иском о взыскании задолженности по договору, а не суммы неосновательного обогащения, поскольку последнее представляет собой деликтное обязательство. Такие выводы отражены в постановлениях АС Западно-Сибирского округа от 24.06.2015 № Ф04-20498/2015 по делу № А27-18107/2014 и Центрального округа от 09.12.2015 № Ф10-4426/2015 по делу № А35-1303/2015.

ВАС: новый собственник вправе расторгнуть договор с прежним арендатором

В заседании представители ТД «Центральный» подтвердили судьям, что расторжение договора вызвано экономическими мотивами, а именно, крайне низкой арендной платой. О своем решении расторгнуть договор арендодатель уведомил арендатора предварительно в установленном порядке.
Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций установили, что действие ФРС законно и не нарушает интересов компании. ФАС МО между тем с мнением нижестоящих судов не согласился и решил, что для одностороннего отказа от исполнения договора по требованию арендодателя необходимо, чтобы закон или договор предусматривал основания или условия, при наличии которых такой отказ допускается. Поскольку договор таких условий не содержит, ФРС не вправе была вносить в реестр запись о расторжении договора аренды в одностороннем порядке.

Необходимо ли регистрировать в Росреестре договор аренды при смене арендодателя в связи с продажей помещения новому собственнику

Государственную пошлину уплачивает лицо, которое представляет документы на регистрацию. В связи с этим, если одна сторона – гражданин, а другая – компания, то можно сэкономить на госпошлине. Для этого нужно возложить обязанность по регистрации договора на гражданина (см. рекомендацию Что необходимо учесть арендодателю, если договор аренды недвижимости нужно регистрировать).
Стороны зарегистрированного долгосрочного договора аренды нежилого помещения договорились подписать трехстороннее соглашение о перемене лица в договоре аренды. Производится смена арендодателя в связи с продажей помещения новому собственнику. Вопросы: 1) Необходимо ли регистрировать в Росреестре? 2) Будет ли зарегистрировано соглашение в преамбуле которого указано три лица (старый арендодатель, новый арендодатель и арендатор)? 3) Какой пакет документов необходимо подавать для регистрации такого соглашения? 4) кто и в каком размере должен уплачивать госпошлину за регистрацию этого соглашения, если старый арендодатель — юр.лицо, а новый арендодатель — физ.лицо?

Договор аренды при смене собственника нежилого помещения

После получения сообщения нанимателю следует предпринять шаги к заключению договора с новым собственником (вводу нового лица в правоотношения аренды). Заключение мирного соглашения с новым собственником – дорога к беспроблемному найму. Принудительное повышение арендной платы со стороны нового владельца также противозаконно. Его обязанность (в рамках гражданского права) – продолжение правоотношений аренды на прежних условиях.
Уважаемые посетители сайта! Бесплатная юридическая консультация онлайн работает на нашем сайте с 2004 года. Бесплатная юридическая консультация предоставляется только практикующими юристами и адвокатами Москвы, имеющими опыт работы в различных отраслях права более 20 лет. Получить юридическую консультацию бесплатно можно на нашем сайте без регистрации. Если вам нужна консультация юриста (адвоката) в Москве бесплатно в интернете в режиме online, предоставленная на высоком профессиональном уровне, наш сайт для вас. Ответ на вопрос будет направлен вам на почту в кратчайшие сроки и опубликован на сайте. Для удобства пользования разработан рубрикатор вопросов и ответов.

Обратите внимание =>  Есть Ли Удо По 228

Уведомление арендатора о смене собственника арендуемого имущества

У наймодателя может возникать вопрос адреса отправки письма. Например, ситуация с некорректностью или неизвестностью адреса может возникнуть при аренде нежилого помещения. При любом виде найма уведомление о замене владельца имущества отправляется наймодателем на адрес нанимателя, указанный в договоре.
После получения сообщения нанимателю следует предпринять шаги к заключению договора с новым собственником (вводу нового лица в правоотношения аренды). Заключение мирного соглашения с новым собственником – дорога к беспроблемному найму. Принудительное повышение арендной платы со стороны нового владельца также противозаконно. Его обязанность (в рамках гражданского права) – продолжение правоотношений аренды на прежних условиях.

Конференция ЮрКлуба

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»
«. 24. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Акционерное общество (новый собственник имущества) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о внесении изменений в договор аренды в части наименования арендодателя и срока аренды.
В подтверждение права на предъявление данного иска истец сослался на приобретение в собственность здания, в котором несколько нежилых помещений занимает ответчик на основании договора аренды, заключенного с прежним собственником, а также представил документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности.
Новый собственник здания предложил арендатору внести изменения в договор аренды в части наименования арендодателя, а также условия о сроке аренды. Поскольку арендатор отказался от внесения изменения в договор, акционерное общество обратилось с соответствующим требованием в арбитражный суд.
В силу статей 450, 451 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Арбитражный суд отказал в иске, сославшись на статью 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Суд апелляционной инстанции отменил решение в части отказа в иске об изменении в договоре наименования арендодателя, данное требование признал подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.
Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно. »
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»
«. 24. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Акционерное общество (новый собственник имущества) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о внесении изменений в договор аренды в части наименования арендодателя и срока аренды.
В подтверждение права на предъявление данного иска истец сослался на приобретение в собственность здания, в котором несколько нежилых помещений занимает ответчик на основании договора аренды, заключенного с прежним собственником, а также представил документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности.
Новый собственник здания предложил арендатору внести изменения в договор аренды в части наименования арендодателя, а также условия о сроке аренды. Поскольку арендатор отказался от внесения изменения в договор, акционерное общество обратилось с соответствующим требованием в арбитражный суд.
В силу статей 450, 451 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Арбитражный суд отказал в иске, сославшись на статью 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Суд апелляционной инстанции отменил решение в части отказа в иске об изменении в договоре наименования арендодателя, данное требование признал подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.
Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно. »

Обратите внимание =>  Можно ли размещать извещение о проведении эл аукциона сразу после опубликования плана графика на следующий финансовый год по 44 фз

Как остаться арендатором при смене собственника

В современном мире арендные отношения являются одними из самых распространенных явлений в силу целого ряда причин, перечисление которых заняло бы не одну страницу. Уверенны, что любой читатель этой статьи хотя бы раз в жизни становился стороной таких отношений – либо арендодателем, либо арендатором жилой или нежилой недвижимости; в крайнем случае – у любого читателя есть много знакомых, участвовавших в арендных отношениях. Так, по некоторым исследованиям рынка московской коммерческой недвижимости в 2014 г. 55% офисных помещений предлагаются или уже сданы в аренду. В связи с этим особую актуальность имеют механизмы защиты прав сторон арендных правоотношений – арендатора и арендодателя. Вопросы защиты их прав не раз рассматривались многими известными учеными-правоведами, поэтому в рамках данной статьи мы постараемся сфокусироваться только на одном из способов защиты прав арендатора – сохранении арендных правоотношений при смене собственника арендуемой недвижимости.
Вторая по частоте ошибка – заключение неправильного, не соответствующего закону договора. Так, чтобы договор аренды считался заключенным, в нем необходимо указать арендатора и арендодателя (с точными и достоверными реквизитами), а также согласовать предмет договора – кто и какие обязательства на себя принимает (арендодатель – передать в пользование помещение, арендатор – своевременно вносить оплату) и объект арендных отношений (непосредственно недвижимость, которая сдается в аренду – её точный адрес, метраж, кадастровый или условный номер). Прочие условия (о стоимости, сроке, правах и обязанностях сторон) являются дополнительными и нужны для регламентирования отношений между сторонами. Арендуя недвижимость на длительный срок важно помнить, что договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Конечно, в интересах арендатора заключить «длительный» договор и зарегистрировать его в органах Росреестра, что будет являться дополнительной гарантией в соблюдении его прав.