Отказ от доходного при оценке подвала
Отказ от доходного при оценке подвала
Смотрела вебинар РОО, где лектор говорил, что доходный при оценке производственно-складских зданий не применяется, т.к. они не являются доходной недвижимостью, и сдача в аренду этих зданий не является источником дохода собственника. Помещения сдаются в аренду только для того, чтобы не простаивали лишние площади.
Да и по прошлым расчетам вижу, что доходный для зданий склада, гаража в пром.зоне всегда очень низкий по сравнению с затратным и сравнительным.
Зарегистрирован: 31.01.2011
Сообщений: 170
Местонахождение: Сибирь
Смотрела вебинар РОО, где лектор говорил, что доходный при оценке производственно-складских зданий не применяется, т.к. они не являются доходной недвижимостью, и сдача в аренду этих зданий не является источником дохода собственника. Помещения сдаются в аренду только для того, чтобы не простаивали лишние площади.
Да и по прошлым расчетам вижу, что доходный для зданий склада, гаража в пром.зоне всегда очень низкий по сравнению с затратным и сравнительным.
Титова Светлана Семеновна
Оценщику не известны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал квартиру в многоквартирном доме путём его строительства. Кроме этого, у собственника объекта оценки отсутствует выделенный в натуре земельный участок, а в наличии только доля в праве аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (Статья 36 Земельного Кодекса РФ), что не дает возможности корректного расчета стоимости земельного участка оцениваемой квартиры.
Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта. Строительство отдельно взятой квартиры – невозможно. Сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает. В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и выделения стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности в вычислениях.
От использования доходного подхода при оценке
Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящую доход недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Оцениваемый объект недвижимости рассматривается как коммерческий объект, целью функционирования которого является получение дохода. Это подтверждает целесообразность использования доходного подхода для оценки данного комплекса.
В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который базируется на том, что стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной текущей стоимости будущих денежных потоков, ожидаемых от использования оцениваемого объекта, а также текущей стоимостью будущей перепродажи другому собственнику.
Нужен мотивированный отказ от доходного подхода
Применительно к настоящей оценке на период, сопоставимый с датой проведения оценки, указанное условие выполняется/не выполняется. Сравнительный подход используется при определении рыночной стоимости объекта оценки исходя из данных о недавно совершенных сделках с аналогичным объектом или цены предложения по купле-продаже, оформленной в порядке публичной оферты (с учетом модельного торга с продавцом). Данный подход базируется на принципе замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, обладающего такой же полезностью, что и данный объект. В процессе настоящей Оценки рыночная стоимость земельного участка может быть определена методом сравнения продаж, так как имеется достоверная и достаточная информация о ценах предложения по продаже земельных участков под сопоставимое использование.
В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который базируется на том, что стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной текущей стоимости будущих денежных потоков, ожидаемых от использования оцениваемого объекта, а также текущей стоимостью будущей перепродажи другому собственнику.
Метод дисконтирования денежных потоков, капитализации и оценка недвижимости доходным подходом
- Когда устанавливается стоимость полностью оригинального здания или помещения, затраты на которое сложно восстановить.
- Если здание или помещение имеет себестоимость существенно ниже (выше) рыночной стоимости.
- Когда приобретение недвижимости сулит потенциальному собственнику выгоды на основании сопутствующих характеристик градостроительного или природного контекста.
- При определении рентабельности инвестиций в недвижимость.
- Когда объект приобретается в коммерческих целях, в соответствии с его целевым назначением, или планируется на перепродажу через определённый период.
Мотивированный отказ от затратного подхода при расчете коммерческой недвижимости
п. 23). Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта. Строительство отдельно взятой квартиры – невозможно.
Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств… Оценка рыночной стоимости помещения по адресу г. СПБ, ул. Гороховая, д.9 1.2.2 Применение затратного подхода Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях: 1.
Отказ от затратного подхода при оценке коммерческого недвижимости
Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этих подходов и использовать только один — сравнительный.Это не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал невозможным. Поэтому доходный подход был исключен из расчетов. По мнению Оценщика, единственно возможным подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трех существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения дает наиболее объективные результаты. Таблица 8 № п/п Наименование подхода Стоимость, руб. Весовое значение Среднее взвешенное значение 1 Сравнительный 4 472 000 1 4 472 000 руб.
Во-вторых, несмотря на существующий в московском регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Обоснование отказа от использования доходного подхода к оценке Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы.
Это обстоятельство не позволяет оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам.В крупных населенных пунктах проводятся торги, где участники готовы платить дополнительно за право заключения такого договора аренды. То есть арендная ставка по таким договорам не может рассматриваться в качестве земельной ренты.
Что это такое — доходный подход в оценке объектов недвижимости, когда используют этот метод, а когда нужен отказ от его применения
По преимуществу является целесообразным в случаях, когда планируется имущественная сделка с уникальной жилой недвижимостью. Если объект полностью соответствует оригинальному дизайнерскому замыслу, с использованием виртуозных архитектурных и строительных элементов, и инновационных технологий.
Доходный подход в оценке недвижимости — это способ определения стоимости объекта недвижимости, который не имеет аналогов среди недавно проданных объектов. Либо – отличается совокупностью уникальных свойств, не допускающих проведения мониторинга ценообразования путём сравнения.
Доходный метод оценки недвижимости на примере, отказ от подхода
- Валовый доход (ВД) в данном случае рассчитывается на основании нынешних, действующих тарифов и ставок на рынке недвижимости для подобных объектов.
- Расчет оценки потерь от неполного пользования недвижимым имуществом или недостачи суммы платежей от арендаторов должны быть сделаны на основе анализа данного рынка, на определенной территории с учетом его динамики и характера. Рассчитанный показатель должен быть вычтен из ВД, чтобы в итоге получить действительный валовый доход (ДВД).
- Для правильного определения расходов, их следует разделить на несколько групп и каждую рассчитывать отдельно:
- эксплуатационные расходы – затраты, связанные с содержанием объекта;
- фиксированные расходы – те отчисления, которые не изменяются во времени, например, амортизация, платежи по ипотеке, налоговые отчисления и так далее.
- резервные издержки — определенная сумма, которая необходима в случае незапланированных поломок или вынужденных покупок.
- Расчет чистой прибыли, получаемой в случае продажи объекта.
- Расчет ставки дисконтирования.
То есть, на какой доход в будущем можно будет рассчитывать. Не стоит забывать, что не имея некоторый данных, например, ставки капитализации, или незнание дел, обстоящих на рынке, в значительной степени снижается процент достоверности полученных в результате значений будущей прибыли.
Отказ от доходного при оценке подвала
Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нем здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.
Во-вторых, несмотря на существующий в московском регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал невозможным. Поэтому доходный подход был исключен из расчетов.
Отказ от затратного подхода при оценки здания с перепланировкой
Этаж 9 12 0 2 0 11 0 Всего этажей 17 17 0 17 0 17 0 Общая площадь квартиры, кв.м. 76 68 +5% 55,7 +7% 80,4 -1% Площадь кухни, кв.м. 13,2 8,6 +3% 8,0 +3% 15,0 -1% Вид из окон квартиры На улицу На улицу 0 На улицу 0 Во двор -1% Наличие балкона/лоджии В наличии Отсутствует +1% Отсутствует +1% Две лоджии -1% Состояние и уровень отделки квартиры Евроремонт Хорошее +10% Хорошее +10% Евроремонт 0 Телефон В наличии Спареный +2% В наличии 0 Отсутствует +3% Отопление Центральное Центральное 0 Центральное 0 Центральное 0 Санузел Раздельный Раздельный 0 Совмещенный +2% Раздельный 0 Мусоропровод В наличии В наличии 0 В наличии 0 В наличии 0 Лифт В наличии В наличии 0 В наличии 0 В наличии 0 Удаленность от метро 05 мин. транспортом 05 мин. транспортом 0 05 мин. пешком -1% 10 мин. транспортом -1% Наличие металл.
Несогласованная перепланировка может очень существенно снижать стоимость квартиры при оценке, поэтому лучше заблаговременно согласовать и узаконить перепланировку. Этот процесс займет некоторое время и потребует Вашего участия, но на выходе хлопоты положительно скажутся на стоимости вашей недвижимости.
Использование (или обоснование отказа от использования) затратного, сравнительного и доходного подходов
Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки.
В сравнительном подходе для оценки будет применен метод сравнения продаж, так как имеется достаточное количество рыночной информации об аналогичных объектах недвижимости, выставленных на продажу в данном регионе. При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Он основан на зависимости стоимости оцениваемой недвижимости с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.
