Можно ли продать квартиру в долевой собственности
Продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности
Все сделки с собственностью, находящейся в долевом владении, совершаются при обязательном согласии совладельцев недвижимого имущества (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Обоюдное соглашение по продаже квартиры может быть заключено по устной договоренности, но при оформлении документов сделки у нотариуса требуется присутствие всех участников со стороны продавца для письменного заверения договора. Можно предоставить нотариальную доверенность одному из совладельцев для сбора необходимых документов и подписания договора купли-продажи.
Перемены в законодательстве с июня 2016 года, касающиеся продажи недвижимости, существенно подняли цены на оформление договоров купли-продажи. Для продажи собственности, находящейся в долевом или совместном владении (с определением долей), требуется обязательное заверение документов у нотариуса. В остальном вопрос, как продать квартиру, если она находится в долевой собственности, решается по прежнему алгоритму.
Как продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности
С помощью независимого оценщика: заключите договор с оценщиком для подготовки экспертного заключения. Стоимость услуг по оценке квартиры зависит от ее местоположения, класса квартиры (стандартная, бизнес-класс) и т.д. Отчет оценщика также понадобится, если ваша квартира будет приобретаться покупателем по ипотеке и будет выдаваться закладная.
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности — с определением доли каждого из них в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).
Как продать долю в квартире? Советы юристов: как продать долю в приватизированной квартире
После выделения доли хозяин вправе ее продавать. Но перед тем как это сделать, необходимо предложить осуществить выкуп своей части другим собственникам. По закону, перед тем, как продать долю в квартире, другим хозяевам обязательно стоит направить письменное уведомление с предложением совершить покупку.
Кроме того, это могут быть совершенно чужие люди, родственники (дети и родители) или же лица, которые утратили родственную связь (бывшие муж и жена). Рано или поздно один из совладельцев жилья пожелает «разъехаться» и продать свою долю. И тут начинает возникать множество трудностей. Как продать долю в квартире на выгодных условиях? Давайте разберемся детально.
Правила продажи долевой собственности с июня по новому закону
По факту, осуществление продажи доли дома или квартиры может произойти только через месяц после появления соответствующего заявления. К тому же данная операция сможет вступить в силу в том случае, если никто из участвующих лиц долевой недвижимости не имеет каких-либо претензий относительно продажи или возражений в целом. Существует также вариант, который может помочь сократить срок на заключение договора. Он заключается в отсутствии желания приобретать эту же долевую собственность другими владельцами. Но в таком случае отказ должен быть в письменной форме. Лишь при таких условиях нотариус может осуществить сокращение ранее оговоренного срока на исполнение сделки.
С недавнего времени, для того, чтобы осуществить сделку по продаже, обмену или дарению имущества, достаточно было всего лишь оформить документы на сделку и, причем без визита к нотариусу. С 1 июня 2016 года законодательство Российской Федерации внесло новые коррективы по продаже долевой собственности жилья. Эти нововведения начали действовать с появлением нового Федерального закона 172-ФЗ. Он включал в себя полный пакет услуг, связанный с отчуждением прав на владение недвижимой собственностью, которая, в свою очередь, должна быть заверена нотариусом.
Как грамотно продать доли в квартире: схемы продажи, оформление документов, нюансы
«С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.»
Нарушение права извещения совладельца может стать поводом для его перевода в статус покупателя. Заявить в суд о нарушении порядка отчуждения имущества обиженный совладелец вправе в течение 3 месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о нарушении своего права (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
Продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности
Реализация недвижимости оформляется одним документом – договором купли-продажи в письменной форме с нотариальным удостоверением. В нем указывается число лиц, обладающих преференцией пользования помещением, то есть зарегистрированных индивидов (п.1 ст. 550 ГК РФ). Заверять сделку у уполномоченного лица придется и в случае продажи одной или нескольких долей, и по факту полной реализации.
ВАЖНО . Среди населения, в основном, гарантом будущего совершения сделки является задаток. Он представляет собой некую сумму средств, передаваемую потенциальным покупателем продавцу в знак удостоверения своих намерений. Стороны составляют расписку, которая до заключения и подписания договора хранится у приобретателя.
Новые правила продажи доли в квартире
- собственник, желающий продать свою долю, обязан уведомить остальных владельцев о своем желании в письменной форме. В уведомлении должна содержаться такая информация, как стоимость и условия продажи. Если собственник нарушил преимущественное право других совладельцев, то в течение 3-х месяцев те могут потребовать через суд защиты своих прав;
- в течение месяца следует ожидать ответа от других собственников жилья. Если желание участвовать в сделке выразили несколько владельцев, то предпочтение отдается лицу, предлагающему лучшую цену;
- если по прошествии 30 дней никто не изъявил желание осуществить покупку на прописанных условиях, собственник жилья имеет право предложить совершить сделку по передаче доли в квартире посторонним лицам.
Для составления соглашения о сделке потребуется указание следующей информации — ФИО, сведения из удостоверения личности, адрес регистрации всех участвующих сторон. Далее следует описание объекта соглашения — количество долей и другие признаки квартиры, а также стоимость соглашения.
Нюансы продажи квартиры в долевой собственности
Здесь также присутствует риск отмены по иску других собственников квартиры соглашения об отступном как сделки, прикрывающей фактическую продажу доли в квартире. В случае успеха данного иска для покупателя и продавца возникнут следующие последствия. Покупателю придется вернуть долю. Продавец останется должен покупателю по фиктивному договору займа: ведь отступное, погасившее этот якобы «долг», будет признано недействительным.
- когда доля в праве на квартиру стала предметом ипотеки (в данном случае можно взыскать даже единственное жилье);
- когда должник не проживает в квартире, где ему принадлежит доля и постоянно зарегистрирован по другому адресу на основании договора соцнайма, либо имеет иное жилье в собственности.
Продажа квартиры с долями
\u0415\u0441\u043b\u0438 \u0443 \u043a\u0432\u0430\u0440\u0442\u0438\u0440\u044b \u043d\u0435\u0441\u043a\u043e\u043b\u044c\u043a\u043e \u0445\u043e\u0437\u044f\u0435\u0432, \u0442\u043e \u043e\u0434\u0438\u043d \u0438\u0437 \u043d\u0438\u0445 \u0438\u043c\u0435\u0435\u0442 \u043f\u0440\u0430\u0432\u043e \u0440\u0430\u0441\u043f\u043e\u0440\u044f\u0436\u0430\u0442\u044c\u0441\u044f \u0438\u043c\u0443\u0449\u0435\u0441\u0442\u0432\u043e\u043c \u043f\u0440\u0438 \u043e\u0442\u043a\u0430\u0437\u0435 \u043e\u0442 \u0441\u0434\u0435\u043b\u043a\u0438 \u0441\u043e\u0432\u043b\u0430\u0434\u0435\u043b\u044c\u0446\u0435\u0432. \u0417\u0430\u0432\u044b\u0448\u0435\u043d\u0438\u0435 \u0446\u0435\u043d \u043d\u0430\u043c\u0435\u0440\u0435\u043d\u043d\u043e \u0438 \u043f\u043e\u0441\u043b\u0435\u0434\u0443\u044e\u0449\u0435\u0435 \u0438\u0445 \u0441\u043d\u0438\u0436\u0435\u043d\u0438\u0435 \u043f\u0440\u0438 \u043f\u0440\u043e\u0434\u0430\u0436\u0435 \u0434\u0440\u0443\u0433\u043e\u043c\u0443 \u043b\u0438\u0446\u0443 \u2013 \u0432\u0430\u0440\u0438\u0430\u043d\u0442 \u043e\u0431\u043c\u0430\u043d\u0430, \u0447\u0442\u043e \u043f\u0440\u0438\u0432\u043e\u0434\u0438\u0442 \u043a \u0440\u0430\u0441\u0442\u043e\u0440\u0436\u0435\u043d\u0438\u044e \u0434\u043e\u0433\u043e\u0432\u043e\u0440\u0430 \u0432 \u0441\u0443\u0434\u0435. \u0422\u043e \u0436\u0435 \u043a\u0430\u0441\u0430\u0435\u0442\u0441\u044f \u0434\u043e\u0433\u043e\u0432\u043e\u0440\u0430 \u0434\u0430\u0440\u0435\u043d\u0438\u044f, \u043a\u043e\u0442\u043e\u0440\u044b\u0439 \u043c\u043e\u0436\u043d\u043e \u043e\u0441\u043f\u043e\u0440\u0438\u0442\u044c \u0432 \u0441\u043b\u0443\u0447\u0430\u0435 \u0432\u043e\u0437\u043c\u0435\u0437\u0434\u043d\u043e\u0439 \u0441\u0434\u0435\u043b\u043a\u0438, \u0437\u043d\u0430\u044f \u0432\u0441\u0435 \u0442\u043e\u043d\u043a\u043e\u0441\u0442\u0438 \u0437\u0430\u043a\u043e\u043d\u043e\u0434\u0430\u0442\u0435\u043b\u044c\u043d\u043e\u0439 \u0431\u0430\u0437\u044b \u0420\u0424 \u0432 2019 \u0433\u043e\u0434\u0443.
\u0415\u0441\u043b\u0438 \u0432\u0430\u0441 \u0438\u043d\u0442\u0435\u0440\u0435\u0441\u0443\u0435\u0442, \u043a\u0430\u043a \u043f\u0440\u043e\u0434\u0430\u0442\u044c \u043a\u0432\u0430\u0440\u0442\u0438\u0440\u0443 \u043f\u043e \u0447\u0430\u0441\u0442\u044f\u043c \u043e\u0434\u043d\u043e\u043c\u0443 \u0441\u043e\u0431\u0441\u0442\u0432\u0435\u043d\u043d\u0438\u043a\u0443, \u0442\u043e \u0432 \u0442\u0430\u043a\u043e\u043c \u0432\u043e\u043f\u0440\u043e\u0441\u0435 \u0441\u043b\u0435\u0434\u0443\u0435\u0442 \u043e\u0442\u0442\u0430\u043b\u043a\u0438\u0432\u0430\u0442\u044c\u0441\u044f \u043e\u0442 \u0432\u0441\u0435\u0445 \u0432\u044b\u0448\u0435\u0438\u0437\u043b\u043e\u0436\u0435\u043d\u043d\u044b\u0445 \u0434\u0435\u0439\u0441\u0442\u0432\u0438\u0439 \u2013 \u0432\u044b\u0434\u0435\u043b\u0435\u043d\u0438\u0435 \u0434\u043e\u043b\u0435\u0439, \u043e\u0444\u043e\u0440\u043c\u043b\u0435\u043d\u0438\u0435 \u0434\u043e\u043a\u0443\u043c\u0435\u043d\u0442\u043e\u0432 \u043d\u0430 \u043a\u0430\u0436\u0434\u0443\u044e \u0447\u0430\u0441\u0442\u044c \u043d\u0435\u0434\u0432\u0438\u0436\u0438\u043c\u043e\u0441\u0442\u0438, \u043f\u0440\u043e\u0434\u0430\u0436\u0430 \u0441\u043e\u0431\u0441\u0442\u0432\u0435\u043d\u043d\u043e\u0441\u0442\u0438.
Как продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности
Кроме того, сведения из ЕГРН могут быть получены по запросу нотариуса на бумажном носителе в течение трех дней со дня направления запроса и в электронной форме в автоматизированном режиме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса (ч. 6, 9, 14 ст. 62 Закона N 218-ФЗ; п. п. 4, 6 Порядка предоставления сведений, утв. Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2015 N 968).
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на квартиру, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. Исключением являются, в частности, сделки по договорам о переходе прав, заключенным в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве (ч. 1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ).
Распоряжение долей имущества: как продать свою часть квартиры второму собственнику или стороннему покупателю
- Правоустанавливающие – те, на основании которых у продавца возникло право на долю в квартире.
- Выписка из ЕГРН о его праве собственности на долю в квартире. С 2016 года этот документ – единственный, подтверждающий право. Прежние свидетельства о праве собственности больше юридической силы не имеют.
- Техническая документация на квартиру.
- Справка о количестве лиц, прописанных в квартире.
- Если продавец состоит в браке – нотариально заверенное согласие на продажу доли. Исключением являются ситуации, когда доля приобреталась до брака либо по безвозмездной сделке (дарение, наследование, приватизация и т. д.).
В отличие от некоторых других договоров (долевого участия в строительстве, ипотеки и т. д.) сама по себе сделка по купле-продаже доли государством не регистрируется. Однако переход права, осуществляющийся в соответствии с ней, должен обязательно регистрироваться.
Продажа доли в квартире: порядок, условия, документы
Необходимость выдела доли часто возникает в отношении когда-то приватизированной квартиры, когда в свидетельство о собственности вписывались все участники договора. Если кто-то из родственников – дольщиков в дальнейшем пожелает распорядиться своей частью жилья, ему потребуется ее выделить из общей собственности.
Обращаем внимание! Когда один из сособственников квартиры собирается продать свою долю, сделку необходимо удостоверить в нотариальной конторе. Данное условие содержится в новом законе 218-ФЗ о регистрации прав на недвижимость в государственном реестре (статья 42).
