Каковы обязательные требования для заключения договора аренды
Порядок заключения договора аренды
Возникает оно с момента получения оферты адресатом и до момента акцепта или истечения срок, установленного для акцепта. Связанность означает, что оферент не может менять содержание оферты. Он вправе только предать адресату дополнительные сведения, связанные с офертой, но не влияющие на ее содержание. В то же время, если оференту удается отозвать оферту до или одновременно с моментом получения ее адресатом, оферта считается не полученной.
Предложения, сделанные неопределенному кругу лиц, содержат только общую информацию о товарах, работах и услугах, которые предлагают лица, делающие такие предложения. Причем это может быть не только реклама в средствах массовой или в виде уличных плакатов. Это может быть, в частности, рассылка каталогов, прайс-листов, буклетов, видеоклипов неопределенному кругу лиц.
Заключение договора аренды
Однако, опыт юристов ООО «Юридический центр Портал» свидетельствует, что стороны, при заключении договора аренды, концентрируют свои усилия на определении размера и порядка уплаты арендной платы, оставляя другие условия договора без внимания. Как результат – споры и разногласия, приводящие к расторжению договора и возникновению серьезных убытков у обеих из сторон. Предотвратить возникновение неблагоприятных последствий, возможно простым способом – своевременное уточнение всех существенных вопросов аренды еще при заключении договора.
2. Установление срока аренды. Хотя срок и не является существенным условием договора аренды, достижение согласие по данному вопросу является обязательным. Если стороны заинтересованы в длительной аренде, заключение договора аренды на неопределенный срок является неприемлемым.
Порядок заключения договора аренды нежилого помещения и скрытые моменты
Для некоторых типов договора аренды, например, для договора об аренде земельного участка устанавливается расширенный перечень основных условий. Так, к таким условиям также относят кадастровый номер, точное место расположения, отсутствие или наличие отягощений. Такой перечень установлен Законом «Об аренде земли».
- для юр. лиц или предпринимателей – свидетельство о регистрации, для физ. лиц – паспорт (паспорт также необходим для представителей юридических лиц, от имени которых заключается сделка);
- свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе;
- для юр. лиц – устав и учредительный договор;
- нотариально заверенная доверенность на право заключения договора – для юр. лиц и предпринимателей;
- документы, которые подтверждают право распоряжения/владения/собственности
Что такое существенные условия договора аренды
К договору имущественного найма применимы общие основания договорного права. Свобода договора подразумевает, что соглашение заключено без давления и стороны могут устанавливать любые условия, не вступающие в противоречие с требованиями законодательства. И лишь те условия, с которыми согласны все стороны, могут быть включены в текст документа.
Невозможно арендовать то имущество, количество или качество которого изменяется либо с течением времени, либо при его использовании: воду, полезные ископаемые, строительные материалы и т.п. Зато можно арендовать пруд для разведения рыбы, строительную технику, склад для материалов и продукции, помещение для проживания и ведения бизнеса.
Как правильно заключить договор аренды
Для малого бизнеса, у которого расходы на аренду часто становятся одной из самых затратных статей расходов, грамотный подход к заключению договора и консультации опытного юриста еще более важны. К счастью, в сети начали появляться отличные ресурсы, предлагающие юридические консультации по любым вопросам организации бизнеса и правильного оформления документов. Квалифицированную помощь можно получить перейдя по ссылке. Здесь можно задать вопросы в режиме онлайн и получить на него исчерпывающий ответ. Также сервис предлагает множество статей по самым актуальным темам, написанных опытными юристами.
Заранее уточните, какая из сторон оплачивает коммунальные платежи, услуги связи и охрану, уборку помещения и прилегающей территории. Нередки случаи, когда арендодатель после заключения договора пытается «повесить» эти статьи расходов. Если вы обговорили эти моменты заранее и зафиксировали их в договоре, защищать свои интересы будет намного проще.
Порядок заключения договора аренды нежилого помещения и скрытые моменты
ГК РФ определяет отдельные требования к этапу исполнения договора. Прежде всего, на правоотношения аренды распространяются общие требования, установленные ГК для договоров и их исполнения. Что же касается специфики отрасли, то здесь стоит отметить, что арендованное имущество должно быть предоставлено в распоряжение арендатора в состоянии, предусмотренном договором. Арендатор имеет право не принять имущество, если оно не соответствует заявленным арендодателем качествам. Кроме, того арендатору должны быть предоставлены все надлежащие документы (например, тех. паспорт или сертификат качества).
Во всём, что касается других условий договора аренды или их характеристик (например, размер цены или возможность изменения реквизитов сторон) законодатель более лоялен. Условия заключения договора аренды устанавливаются сторонами на основе принципа диспозитивности – согласно усмотрению сторон. Главное требование к таким условиям и договору в общем – непротиворечив закону.
Раскроем секреты того, на какой срок можно заключить договор аренды нежилого помещения и каковы достоинства таких сделок
Указание точного срока не является обязательным условием для заключения договора аренды нежилого помещения. Бессрочным договором считается соглашение, в котором не прописаны точные даты и периоды найма (п.2 ст.610 ГК РФ). Договор вступает в силу с момента подписания. Если по факту срок пользования объектом превысит один календарный год, регистрация не нужна.
Такой договор не подлежит регистрации и не может превышать срок действия более 1 года. Это самая простая форма используется в основном физическими лицами и мелкими организациями. Позволяет не тратить время на прохождение регистрации и сэкономить на оплате госпошлины.
Что такое существенные условия договора аренды
Большинство судебных споров, касающихся арендуемого имущества, так или иначе связаны с арендной платой. Поэтому стоит уделить самое пристальное внимание подробному описанию всех положений по внесению арендной платы. Особенно это относится к длительным (больше года) и бессрочным договорам. Здесь следует предусмотреть возможность и механизм изменения стоимости аренды.
Гражданский кодекс не только определяет существенные условия договора имущественного найма, но и указывает основное свойство имущества, которое может стать его объектом. Таким свойством является непотребляемость. То есть в процессе эксплуатации сдаваемые в аренду объекты не должны терять свои натуральные, неотъемлемые свойства.
Порядок заключения договора аренды
Если одна из сторон собирается расторгнуть договор, а срок его действия не прописан, то следует предупредить об этом партнера за месяц. Если объектом аренды является недвижимость — то за три месяца (если иной срок предупреждения не предусмотрен в договоре).
- данные арендодателя и арендатора;
- объект аренды
- срок действия договора аренды;
- цену договора аренды;
- порядок внесения суммы арендной платы;
- условия ремонта, содержания и улучшения арендуемого имущества;
- возможность сдачи имущества в субаренду;
- основания расторжения договора аренды;
- условия продления договора аренды;
- условие о выкупе арендуемого имущества.
Договор аренды нежилого помещения
Если сотрудничество между сторонами заключено на год или более, регистрация договора в государственном учреждении является обязательной, поскольку без нее документы могут считаться недействительными, равно, как и сама сделка. При возникновении спорных вопросов у любой стороны договора оспорить его в суде будет невозможно.
Заключение договора аренды – важный шаг в работе любой организации. И для того, чтобы он был успешен, сторонам необходимо заранее выяснить, каковы нюансы данного документа, и что в нем необходимо прописывать в первую очередь, чтобы между сторонами не возникало разногласий. Данная статья направлена на освещение подобных деталей.
Сложности, возникающие при заключении договора аренды
Арендодатель – это обязательно собственник.
Оформляя документы, которые нужны для регистрации договора аренды, обязательно учитывайте, что арендодатель должен являться владельцем собственности, так как только он имеет право сдавать недвижимость. Если это условие не соблюдено, то договор будет считаться недействительным.
Лицо, подписывающее договор, может являться:
Типичные ошибки, возникающие при составлении договора аренды, существенно влияют на возможность отстоять права обоих участников соглашения. Поэтому важно избежать сложностей и не попасться на уловки и превышения полномочий партнерской стороны. Отчасти для этого и необходима регистрация договоров аренды помещений, официально закрепляющая возникающие отношения сторон. Однако в этом случае шанс наткнуться на подводный камень все также велик.
Рассмотрим наиболее распространенные ошибки при заключении арендных отношений.
Каковы обязательные требования для заключения договора аренды
По договору аренды нежилого помещения в аренду могут быть переданы:
— помещения в зданиях или сооружениях;
— части помещений в зданиях или сооружениях.
Гражданское законодательство не проводит различий между зданиями и сооружениями.
На практике категория объекта здание или сооружение) определяется органами технической инвентаризации объектов недвижимого имущества и в дальнейшем закрепляется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ЕГРП).
Зданиями, как правило, признаются отдельно стоящие архитектурно-строительные объекты недвижимости капитальной застройки, прочно связанные с земельным участком, и предназначенные для постоянного или длительного нахождения в них людей с целью проживания или работы). Исходя из функционального назначения здания подразделяются на жилые и нежилые.
Сооружениями являются иные помимо зданий) архитектурно-строительные объекты недвижимости капитальной застройки, прочно связанные с земельным участком, предназначенные для выполнения производственных, гидротехнических, коммуникационных, транспортных и иных целей как правило, техногенного характера). К сооружениям, например, относятся линейные, линейно-кабельные сооружения, плотины, дамбы, мосты, путепроводы, маяки, эстакады, весовые, смотровые вышки и т.д.
Помещения — объекты, входящие в состав зданий или сооружений и неразрывно с ними связанные являющиеся частью целого). Исходя из функционального назначения помещения также подразделяются на жилые и нежилые.
В зданиях могут располагаться как жилые, так и нежилые помещения. В сооружениях могут находиться только нежилые помещения, предназначенные для временного пребывания людей например, смотровые помещения в маяках, вышках и т.д.).
Следует также обратить внимание, что договор, на основании которого используется отдельный конструктивный элемент здания или сооружения крыша, внешняя сторона стены, фасада и т.д.), не является договором аренды. Такая позиция закреплена в п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» далее — информационное письмо Президиума ВАС РФ N 66).
Передачу нежилого помещения арендодателем и принятие его арендатором следует осуществлять аналогично установленному законодательством порядку передачи зданий и сооружений — по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами п. 1 ст. 655 ГК РФ).
Исходя из требований п. 2 ст. 611 ГК РФ нежилое помещение должно быть передано арендодателем арендатору со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. Это могут быть, например, ключи, пропуска и т.д., позволяющие пройти в здание, сооружение и или) помещения в них. Правовые последствия несоблюдения арендодателем этого требования могут быть следующими:
во-первых, арендатор в этом случае вправе требовать расторжения договора аренды на основании п. 2 ст. 611, пп. 1 ч. 1 ст. 620 ГК РФ, если использование объекта аренды без принадлежностей либо без относящихся к нему документов невозможно, а также возмещения убытков;
во-вторых, если арендодатель передал арендатору объект аренды без принадлежностей либо документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата за соответствующий период не начисляется и не подлежит взысканию с арендатора см. п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).
Составляя акт приема-передачи нежилого помещения, стороны нередко ограничиваются простым указанием в акте факта передачи объекта арендодателем и принятия его арендатором. Такую лаконичность» акта приема-передачи нельзя признать разумной. В акте, на наш взгляд, в обязательном порядке необходимо также указать:
— характеристики объекта и его площадь;
— функциональное предназначение объекта и возможность его использования в предпринимательской деятельности для определенного вида предпринимательской деятельности);
— состояние объекта и входящих в него конструктивных элементов окна, двери, пол, перегородки, крыльцо, фасад и т.д.);
— необходимость в текущем либо капитальном ремонте объекта если таковая имеется);
— возможность для размещения вывески либо наружной рекламы если у арендатора имеется такая необходимость);
— состояние инженерных коммуникаций отопление, горячее и холодное водоснабжение, газоснабжение, электротехническое оборудование и т.д.);
— показания счетчиков по учету тепла, воды, газа, электроэнергии на момент приема-передачи;
— факт передачи принадлежностей объекта аренды ключи, пропуска и др.);
— оговорка о том, что передаваемое нежилое помещение полностью соответствует условиям договора аренды, каких-либо претензий арендатор к арендодателю не имеет.
При прекращении договора аренды нежилого помещения объект аренды должен быть возвращен арендодателю по передаточному акту с соблюдением тех же правил.
Действующее законодательство предусматривает следующие существенные условия договора аренды нежилого помещения т.е. условия, без согласования которых договор считается незаключенным):
1. Стороны договора ст. ст. 432, 606 ГК РФ) и их реквизиты.
Если договор аренды нежилого помещения заключен не собственником нежилого помещения или не самим арендатором, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре аренды лицо лица) действует при заключении договора.
2. Объект аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Как правило, объект аренды по договору аренды нежилого помещения идентифицируется сторонами следующим образом:
— адрес местоположения объекта аренды, этаж;
— наименование объекта аренды нежилое помещение, часть нежилого помещения);
— инвентарный номер;
— функциональное назначение нежилое — производственное, складское, торговое, административное и т.п.);
— площадь.
Кроме того, п. 3 ст. 26 Закона N 122-ФЗ указывает, что в случае сдачи в аренду здания, сооружения, помещений в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.
3. Размер арендной платы. В отношении договоров аренды нежилых помещений следует распространить существенное условие о необходимости установления размера арендной платы, предусмотренное п. 1 ст. 654 ГК РФ для аренды зданий и сооружений. Такой вывод подтверждается в том числе сложившейся судебно-арбитражной практикой см., например, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 23 мая 2007 г. по делу N А43-32226/2006-17-585, от 26 сентября 2007 г. по делу N А28-2444/2006-94/25, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 6 сентября 2007 г. по делу N Ф08-5489/2007).
Таким образом, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды нежилого помещения следует считать незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.
Нередко можно встретить ошибочное мнение, что существенным условием договора аренды нежилого помещения является также срок договора аренды и без согласования сторонами этого условия договор считается незаключенным. В действительности это не так. Срок договора аренды нежилого помещения относится к числу дополнительных условий и может быть определен сторонами. Однако, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок п. 2 ст. 610 ГК РФ).
