Как рассчитывается процент износа здания
Определение износа объекта недвижимости
Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологи ческого возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хроно логического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому .
Недостатком применения метода срока жизни для оценки накоп ленного износа является наличие только одного фактора, который определяет величину износа (соотношение эффективного возраста и физиче ской жизни). Для устранения данного недостатка рассматривают раз личные виды факторов снижения стоимости и применяют метод разбие ния на виды износа.
Как посчитать процент износа дома по году постройки
Поэтому такая оценка используется как вспомогательный метод или при массовой оценке, когда надо, например, сравнить между собой десять-двадцать домов. Оценка износа по отдельным показателям гораздо более точна, но заметно более трудоемка, проводить ее может только специалист.
3. Если система на момент обследования имеет признаки износа, соответствующие перечню таблиц 64-71, но при этом, износ по графикам сроков службы оказывается меньше износа определённого по таблицам 64-71, — то износ, согласно п.1.7, принимается по большему значению, т.е. в данном случае — по таблицам 64-71.
ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС
Существуют четыре основных метода расчета физического износа:
- экспертный (нормативный);
- стоимостной;
- метод расчета срока жизни здания.
Экспертный метод расчета физического износа основан на создании дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Экспертный метод является самым точным, но и наиболее трудоемким.
Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.
Как расчитать процент износа квартиры
Рекомендуемые нормативы физического износа предметов движимого имущества. Наименование групп имущества Износ за 1 год эксплуатации, в % Аудио, видео музыкальная техника, телеаппаратура, компьютеры, телефоны, факсы, принтеры Крупные электробытовые приборы Мелкие электробытовые приборы Музыкальные приборы, фотоаппаратура Инвентарь для спорта и отдыха, инструменты Ковры, посуда, книги, люстры и прочее Изделия из драг.
Факторы, влияющие на возраст и пригодность эксплуатации дома разделяют на физические, хронологические, экономические и эффективные. При определении стоимости дома анализируют параметр экономической жизни здания (срок, на протяжении которого объект приносит владельцу доход). Если внесенные улучшения или затраты на дом не окупятся, экономическая жизнь такого дома подошла к концу.
Оценка физического износа здания
В результате обследования каждого конструктивного элемента здания или сооружения выявляют наиболее характерные для него признаки физического износа. Установив физическое состояние и износ отдельных конструкций, вычисляют общую величину физического износа здания или сооружения. Износ здания или сооружения измеряется в процентах от его стоимости. Т.е. в основу метода определения физического износа по фактическому состоянию конструкций положена закономерность физического износа (техническое состояние, выраженное в процентах) и стоимости объективно необходимого капитального ремонта, возмещающего этот износ.
Например, в старых типовых кирпичных жилых домах удельный вес несменяемых конструкций в стоимости здания достигает 42 % (сюда относят фундамент — 6 %, стены — 35 %, лестницы — 0,5…1 %), остальные элементы, которые можно заменять по мере их износа, составляют около 58 % (перекрытия – 12 %, крыша — 7…7,5 %, полы – 8 %, перегородки — 3 %, окна и двери — 11 %, инженерное оборудование, отделочные и прочие работы — 17 %).
О методиках определения степени износа многоквартирного дома
Степень изношенности МКД понижается в ходе капитального ремонта, но свести её к нулю не получится, поскольку в домах наравне со сменяемыми элементами и конструкциями, есть и несменяемые. Если износ первых при капремонте можно полностью устранить, то для несменяемых элементов проводятся только восстановительные работы, снижающие степень физического износа.
2. Определяется изношенность конструкции как сумма значений изношенности его отдельных элементов и элементов с разной степенью износа (п. 1.3 Правил № 446). В нашем примере износ всего фундамента складывается из суммы долей износа первого элемента (12,5%) и трёх других элементов (22,5%). Следовательно, износ фундамента МКД составляет 35% (пример 2 приложения 1 к Правилам № 446).
Виды износа основных фондов
Субъекты предпринимательской деятельности могут применить несколько способов расчета износа ОФ. Многие организации идут по самому простому пути и используют линейный метод, при котором годовая сумма амортизации будет рассчитана в том случае, если известны такие показатели: норма амортизации (при исчислении учитывается период эффективного использования объекта) и первичная стоимость ОС.
- Физический. Происходит изменение физических свойств основного средства. В результате начинает снижаться его производительность, а это приводит к уменьшению рентабельности компании в целом. Также начинают возрастать затраты, связанные с технологическим обслуживанием ОФ, систематическим ремонтом. В бухгалтерском учете данный вид износа должен подлежать оценке и отражению в соответствующих регистрах.
- Функциональный. Происходит снижение потребительской привлекательности основного средства. Это обусловлено тем, что ежегодно усовершенствуются технологии, благодаря чему на отечественном рынке появляются новые виды оборудования, аналогичного тому, которое используется предприятием. Такой вид износа классифицируется таким способом: технологический и моральный.
- Социальный. В данном случае оказать прямое влияние на процесс износа оборудования могут принятые законодательные акты, в которых отображаются обновленные требования к тем или иным видам ОФ.
- Экологический. Здесь стоит отметить ужесточение требований к выбросам в атмосферу, из-за чего многие субъекты предпринимательской деятельности уже не могут применить в производственных процессах свое оборудование, так как оно не соответствует утвержденным нормативам.
- Экономический. Основное средство может утратить свою реальную стоимость из-за влияния независящих от компании факторов. Например, на изготавливаемую продукцию уменьшился спрос, на отечественном рынке появилось более современное высокотехнологичное оборудование, возросла конкуренция, установлены законодательные ограничения и т.д.
Как при покупке определить износ дома самому? Основные методики
Оценка износа здания – необходимое мероприятие перед покупкой. Если им пренебречь, можно столкнуться с большими финансовыми потерями в дальнейшем. При возможности, обратитесь в службу экспертной оценки, а если такой возможности нет, то хотя бы проведите такую оценку самостоятельно. В этом вам может помочь наша таблица.
- Прежде всего, узнайте, когда был построен дом. Особенно настороженно следует отнестись к покупке здания, чей возраст перешагнул за полувековой рубеж. У таких зданий показатель износа не может быть ниже 50%. Узнайте, когда последний раз проводился капремонт здания, в чем он заключался.
- Обратите внимание на состояние несущих балок, потолка, крыши, полов, перекрытий. Они не должны иметь заметных трещин, следов гнили, плесени, повреждения насекомыми и мышами.
- Проверьте, нет ли следов присутствия в доме мышей, крыс и других вредителей. Такие «жильцы» способны сильно портить электропроводку, подтачивать перекрытия и несущие балки.
- Обратите внимание на то, как и из каких материалов выполнена электропроводка, на какой номинал она рассчитана. Посмотрите, не моргает ли в здании свет, нет ли иных признаков неблагополучия (провода в старой изоляции, следы коротких замыканий на распределительных щитах и т.п.).
Методика определения физического износа гражданских зданий
При эксплуатации на протяжении многих лет все конструктивные элементы и инженерные сети здания подвергаются комбинированному воздействию факторов, имеющих физико-механическую и химическую природу. В результате жилые и нежилые объекты постепенно теряют свои первоначальные характеристики.
- визуальный осмотр объекта с вычислением конкретных цифр изношенности при помощи таблиц;
- обследование строения с применением специальных инструментов, как простейших (рулетка, отвес, уровень), так и достаточно сложных. Контроль может быть неразрушающим, то есть не оказывающим воздействия на конструкцию здания, или предполагающим вскрытие отдельных элементов (фундамента, кровли, стен и так далее);
- экспертная оценка с определением остаточного срока эксплуатации;
- проведение расчетов;
- выполнение инженерного обследования с подсчетом стоимости мероприятий для восстановления эксплуатационных характеристик строения.
Как расчитать процент износа квартиры
Износ, как потеря стоимости, может быть выражен как в относительном выражении (по отношению к полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения), так и в абсолютном выражении. Износ является функцией времени объекта. При расчете износа методом срока жизни используются понятия: Хронологический возраст (Тфакт) – период времени, прошедший со ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.
6.11. Расчет физического износа «И» строений, сооружений и передаточных устройств, входящих в состав инвентарного объекта, производится одним из следующих методов: б) расчетом стоимости материалов, требуемых для ремонта, до первоначального состояния к стоимости материалов, затраченных на первоначальное строительство (в сопоставимых ценах).
Расчёт физического износа здания
3. Нормативный (бухгалтерский) метод определения физического износа строений предлагает использование действующих в настоящее время «Единых норм амортизационных отчислений основных фондов». Необходимо отметить, что амортизация, т.е. перенесение стоимости основных фондов на изготавливаемую продукцию, начисляется постепенно и равномерно, исходя из типичного срока физической жизни, предусмотренного проектными нормативами.
Физический износ как уменьшение рыночной стоимости строения отличается от бухгалтерского износа, учитываемого в нормах амортизации. Однако для приближённых расчетов при условии нормативной степени эксплуатации оцениваемого объекта ЭВ /СЭЖ = ХВ /СФЖ , что позволяет приравнять долю физического износа к бухгалтерскому и при его расчёте использовать нормы амортизации.
Пример определения физического износа жилого здания, построенного более 50 лет назад
Извлечение 1.1. Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее — системы) и здания в целом, следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств: (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.
2. Т.к. система эксплуатируется с момента постройки и до наших дней, то по графикам сроков службы отдельные элементы системы, физически, не могут эксплуатироваться 55 лет, это значит что втечении эксплуатации отдельные элементы были заменены на новые (текущие ремонты, ликвидации аварий, и т.п.). Т.е. износ системы с данным сроком службы не может оцениваться по таблицам 64-71 (по обнаруженным дефектам в системе).
