Договор аренды недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации
О том, какие договора аренды подлежат государственной регистрации
Согласно п. 3 ч. 3 ст. 15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в том случае, когда по закону регистрировать надо договор, Росреестр действует на основании заявления, подписанного сторонами. Однако при этом подавать документы на регистрацию вправе как арендодатель, так и арендатор. Об этом прямо сказано в ч. 1 ст. 51 этого закона.
Например, если арендные платежи прошли до того, как состоялась регистрация, налоговая инспекция может не принять их как расход для арендатора – а это приведёт к тому, что окажутся недоплачены налоги со всеми вытекающими последствиями для виновного.
Регистрация договора аренды
На практике это будет означать, что у арендатора будут отсутствовать право владеть и пользоваться объектом аренды и иные права, вытекающие из договора аренды, в том числе преимущественное право на заключение договора на новый срок, право на сдачу имущества в субаренду и т. д. А арендодатель, если возникнет задолженность по арендным платежам, сможет лишь обратиться в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения. При этом в рассматриваемой ситуации плата за пользование недвижимым имуществом будет взыскиваться не по среднерыночной стоимости аренды аналогичного имущества, а по цене, согласованной сторонами в договоре, если только при рассмотрении судебного спора не доказано иное (например, арендатор докажет, что согласованная арендная плата в договоре превышает среднерыночную, либо арендодатель докажет, что согласованная арендная плата ниже среднерыночной). Это обусловлено тем обстоятельством, что при подписании договора стороны выразили волю на согласование определенных договорных условий, в частности, арендодатель предполагал получение арендной платы, а арендатор — уплату арендной платы в размере, согласованном в договоре.
самостоятельное обращение арендатора в регистрирующий орган не сможет заставить арендодателя исполнить обязанности, возложенные на него договором. Например, если в соответствии с договором обязанность по уплате госпошлины за регистрацию договора возложена на арендодателя. В этом случае арендатору придется самому оплачивать все необходимые расходы, что в отдельных случаях может быть для него весьма обременительно;
Порядок обязательной регистрации договора аренды недвижимости
Общий перечень документов, представляемых на обязательную регистрацию договора аренды недвижимости, указан в пункте 8 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184.
В данной ситуации будет зарегистрирован именно тот договор, который первым был передан на регистрацию со всеми необходимыми документами (п. 35 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184). Арендатор же по другому договору сможет лишь потребовать возмещения убытков. Это еще один аргумент в пользу того, чтобы арендатору самостоятельно исполнить обязанность по регистрации договора аренды.
Когда договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации
Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (п. 1 ст. 26 Закона N 122-ФЗ).
Относительно договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
О государственной регистрация договора аренды недвижимого имущества до и после — 01 — марта 2013 года
С «01» марта 2013 года вступает в действие Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 302-ФЗ), который кроме прочего содержит положения, отменяющие с «01» марта 2013 года государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом.
Отметим также, что 21.02.2013 Государственная Дума РФ одобрила во втором и третьем чтениях закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации». Его разработчики предлагают сохранить в неизменном виде действующие правила государственной регистрации договоров аренды недвижимости (зданий, сооружений, земельных участков, лесных участков, предприятий и др.).
Договор аренды на год
Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, по истечении срока договора аренды арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Условия реализации арендатором данного преимущественного права следующие:
Не подлежит государственной регистрации также договор аренды, возобновленный в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок после окончания основного срока при отсутствии возражений сторон (см. п. 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, далее — информационное письмо Президиума ВАС РФ N 59).
Подлежит ли договор аренды государственной регистрации
Согласно статье 610 ГК договор аренды заключается на срок, определенный договором; если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. На практике у предпринимателей возникает вопрос о том, необходимо ли регистрировать договор заключенный на неопределенный срок.
В силу п. 2 ст. 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В месте с тем законом установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651 ГК). Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст.26 Земельного кодекса РФ).
Регистрация договора аренды
Если договор заключен на срок менее 1 года, его можно не регистрировать. Чтобы Росреестр принял документы для проведения регистрационных действий, необходима письменная форма договора аренды недвижимого имущества с указанием в нем данных об объекте, позволяющих его идентифицировать при передаче арендатору. Несогласование сторонами соглашения существенных условий приводит к признанию его незаключенным.
- по переходу права собственности от одного лица к другому — договоры купли-продажи объектов недвижимости, дарения, пожертвования, ренты, пожизненного содержания иждивенца, аренды с выкупом;
- договоры, связанные с недвижимостью, но не влекущие смены собственника;
- дополнения и изменения некоторых пунктов заключенных ранее договоров;
- смешанные соглашения, частично касающиеся недвижимости.
Когда договор аренды подлежит государственной регистрации
Дата подписания договора аренды и дата передачи имущества арендатору по передаточному акту имеют значение только в отношениях между самими сторонами договора, которые при отсутствии регистрации договора все равно связаны обязательством из него, но не могут противопоставить его третьим лицам. Дата подписания договора аренды и передачи имущества во владение и пользование арендатору учитывается при определении момента возникновения обязанности арендатора по внесению арендных платежей.
В судебной практике по этому поводу отмечается, что для разрешения вопроса о том, подлежит ли регистрации такой договор или нет, значимой является дата подписания договора аренды, а не дата его подачи регистратору и не дата завершения регистрации. В связи с этим договор аренды недвижимости сроком больше года, представленный на регистрацию до истечения срока его действия, подлежит регистрации вне зависимости от того, что срок его действия на момент регистрации составил меньше года Постановление ФАС УО от 01.11.2012 N Ф09-9107/12 по делу N А76-1354/12).
Договор аренды недвижимости подлежит обязательной регистрации
Глава 34 части 2 ГК РФ устанавливает понятие аренды как возмездную передачу во временное пользование имущества. Объектом аренды может быть недвижимое имущество в виде части помещения. Договор о безвозмездной аренде законодательством не предусмотрен и если вы заключите такой договор, он будет не соответствовать требованиям законодательства.
Я являюсь ИП, имею в собственности торговую площадь, недавно открыла ООО единственным учредителем и директором которого являюсь опять же я сама. Собираюсь сдать в аренду часть помещения ООО для реализации розничной торговли безвозмездно. Законно ли это и как правильно это сделать?
Регистрация договора аренды нежилого помещения
5. Оформленное в соответствии с требованиями Семейного кодекса (ст. 35 п. 3) и заверенное у нотариуса согласие супруга (супруги) на сдачу в аренду нежилого помещения, являющегося общей собственностью супругов, либо заявление об отсутствии у лица брачных отношений (для физических лиц, выступающих стороной регистрируемого договора аренды);
Если одной (или обеими) стороной договора аренды нежилого помещения является индивидуальный предприниматель, он должен предъявить в регистрационном органе удостоверение личности и свидетельство, подтверждающее его регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя.
Договор аренды недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации
В арбитражный суд обратилось акционерное общество (арендодатель) с иском к товариществу с ограниченной ответственностью (арендатор) о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения, поскольку товарищество письменного согласия на изменение условий договора не давало, хотя вносило арендную плату по новым ставкам, предложенным истцом.
Примечание:Придерживаясь указанного мнения, суды ссылаются на п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, в соответствии с которым договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.
