Что такое оплачиваемый без акцепта аккредитив при покупке квартиры в ипотеку

Банк, работающий на финансовом рынке недавно, может допустить ошибки: не вовремя сдать отчетность, провести запрещенные операции. Следствием становится отзыв лицензии. По закону финансово-кредитное учреждение может обжаловать решение Банка России на протяжении 30 дней. Банк, не имеющий лицензии, ликвидируется (ст. 20 закона №395-1 ФЗ «О банках и банковской деятельности»).

Аккредитив — это обязательство банка по совершению каких-либо денежных операций в пользу бенефициара (получателя) при выполнении им определенных условий. Аккредитив принимается финучреждением у лица — приказодателя. Гарантом выполнения обязательств выступает банк. Без проверки документации, перечень которой оговорен ДКП, средства не будут перечислены Продавцу.

Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры

  • 0,2% Х сумму, внесенную на аккредитивный счет, но при условии, что Сбербанк — эмитент и исполнитель. Минимальная сумма оплаты составляет 1000 руб., максимальная — 5000 руб.
  • 0,3% от суммы на аккредитиве, если исполнителем будет иной банк.

Аккредитив не имеет как таковых подводных камней, однако нужно верно понимать суть услуги. Она заключается в том, что банк гарантирует только безопасность расчетов в рамках условий, оговоренных в договоре. Банковские учреждения не уполномочены проверять юридическую чистоту сделки и верность оформления каждого документа, имеющего к ней отношение. Таким образом, аккредитив не отменяет возможное мошенничество со стороны продавца или покупателя, хотя при таких расчетах финансовые риски сведены к минимуму.

В качестве банка-эмитента и банка-исполнителя стороны сделки могут выбрать любое учреждение, ведущее деятельность на территории России. Среди населения наиболее популярны ВТБ, Россельхозбанк, Сбербанк. Но так как купля-продажа осуществляется в ипотеку, можно обратиться в банк-кредитор. Нередко услугу безопасных расчетов предлагают оформить еще на этапе рассмотрения заявки на ипотеку.

Процедура оформления

  • кто является плательщиком по аккредитиву;
  • наименование банка-эмитента и банка-исполнителя;
  • ФИО получателя денежных средств;
  • срок аккредитива;
  • плательщик услуги по аккредитивным расчетам;
  • условия раскрытия аккредитива по сделке. В этом пункте необходимо четко и полно описать все условия, при которых на счет продавца переводятся денежные средства.

  1. Сначала участники сделки тщательно обсуждают условия купли-продажи. Заключается договор купли-продажи;
  2. Этот документ предоставляется банку, где планируется открывать аккредитив. Если банк утверждает сделку, подписывается еще один аккредитивный договор с участием трех сторон — покупателя, продавца и представителя банка;
  3. Покупатель вносит на открытый счет денежные средства в установленном объеме. Операция пополнения документируется;
  4. Договор аккредитива при покупке недвижимости или хранится у представителя банка, или передается в другую организацию (актуально для покрытых и непокрытых счетов);
  5. Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре. Квартира практически передана покупателю;
  6. Продавец предоставляет банку все необходимые бумаги: справку из Росреестра о передаче прав, выписку из ЕГРН и т.д. Банк тщательно проверяет всю юридическую сторону вопроса, а именно: действительно ли были переданы права, не было ли нарушений в процессе передачи и т.д.;
  7. Если все правильно, в соответствии с аккредитивным договором, деньги зачисляются на счет продавца. На этом этапе продавец обязан задокументировать получение денег актом приема-передачи. Сделка завершается.

Как известно, покупка квартиры за наличные или даже в ипотеку всегда сопряжена с некоторыми рисками. Даже если покупатель прибегает к ипотечному займу, все равно ему необходимо передать продавцу первоначальный взнос. Сумма такого перевода, как правило, немаленькая — в зависимости от характера сделки, покупателю необходимо передать от нескольких сотен тысяч рублей до десятков миллионов. Кроме того, рисковать может и продавец: при условии, что все документы переданы и уже подписан акт приема-передачи, покупатель может отказаться переводить обговоренную сумму.

Что такое «аккредитив в банке при покупке квартиры»?

Это зависит от условий сделки и потребностей ее участников. Если нужно сэкономить — ничего лучше банковской ячейки нет. По соотношению «цена/качество» банковская ячейка значительно опережает аккредитив.

Поскольку отзывные аккредитивы не вызывают большого доверия у представителей российского бизнеса, то наибольшее распространение на территории России получили их безотзывные собратья, которые не могут быть отозваны банком-эмитентом ни при каких обстоятельствах. Преимущества данного финансового документа перед всеми другими налицо. Наиболее удобным его вариантом является депонированный покрытый аккредитив, поскольку для его оплаты не требуется привлечение сторонних банков

Разновидности акцептных аккредитивов по способу их оплаты

Безотзывные покрытые аккредитивы особенно часто используются в тех случаях, когда речь идёт о сделках с недвижимостью между физическими лицами, которые для таких целей почти всегда используют безналичный расчёт. Поскольку квартиры, дома и дачные участки не являются производственными объектами, и сделки, совершаемые с ними, не занимают много времени, то для них предусмотрена упрощённая процедура купли-продажи.

Обратите внимание =>  Субсидии на первого ребенка при покупке квартиры

Кумулятивные аккредитивы

Аккредитив – это документ, на основании которого производится расчёт между покупателем и продавцом. Такая форма расчётов позволяет гарантировать оплату покупателем поставленного товара. В то же время она страхует покупателя от нарушений условий поставки товаров и предоставления услуг продавцом.

  • отзывный или безотзывный
    – т.е. может или нет Покупатель в процессе действия аккредитива забрать/отозвать размещенные на нем деньги обратно;
  • акцептный или безакцептный
    – т.е. требуется или нет дополнительное согласие/акцепт Покупателя на перевод денег Продавцу после выполнения им всех условий;
  • покрытый или непокрытый
    – т.е. переведены ли деньги фактически на аккредитивный счет или нет, при этом, платеж в любом случае гарантируется исполняющим банком.

Открытие аккредитива при покупке квартиры – сумма, сроки, условия

  • не надо обналичивать и возить большие суммы в банк и из банка (т.е. заниматься инкассацией, как в случае с ячейкой, например);
  • не надо пересчитывать большое количество купюр и проверять их подлинность (с применением детекторов);
  • не надо прятать и возить с собой ключи от ячейки (а вдруг потеряешь?)
  • гарантом платежа выступает банк (высокая степень безопасности расчетов при покупке-продаже квартир);
  • есть возможность перевода денег за квартиру в другой банк и даже в другой город;
  • документальное доказательство факта передачи нужной суммы по договору от Покупателя Продавцу (подтверждает исполнение условий договора Покупателем).

Еще кое-что о расчетах через аккредитив в сделках с недвижимостью

Условия раскрытия (исполнения) аккредитива указываются в том же заявлении на его открытие. В этих условиях перечисляются, какие документы должен представить в банк Продавец, чтобы банк перевел деньги с аккредитивного счета на его личный счет. Как правило, такими документами служат сам договор, по которому покупалась квартира (Договор купли-продажи, Договор долевого участия, Договор уступки прав требования) со штампом Росреестра, подписью и печатью регистратора, и/или Откроется в новой вкладке.»>Выписка из ЕГРН, в которой указан Покупатель уже в качестве собственника квартиры.

Отзывный и безотзывный. Отзывный аккредитив может быть аннулирован или изменен банком по поручению плательщика в любой момент, и тогда деньги перечислены не будут. Уведомлять об этом бенефициара ни банк, ни плательщик не обязаны. При экспортно-импортных операциях такие аккредитивы по правилам Международной торговой палаты не применяются.

Кроме гарантии надежности сделок международный аккредитив используют как выгодный инструмент финансирования импортных контрактов. Импортер может получить в банке-эмитенте кредит на выплату по аккредитиву. Причем сам банк возьмет эти деньги взаймы за рубежом по ставкам международного рынка, которые ниже российских. Таким образом, импортер фактически получит еще и выгодный кредит на финансирование своего контракта.

Как работает аккредитив

Важное условие: платеж — раскрытие аккредитива — проходит только после того, как получатель денег представит заранее оговоренные документы. Например, подтвердит поставку товара или переход права собственности. Это удобно, когда партнеры заключают сделку в первый раз и не уверены друг в друге.

Здесь нет чего-то хуже или лучше. У всех разные обстоятельства. Например, вы не можете показать в договоре купли-продажи полную стоимость квартиры, т.к. придется платить немалый налог (сейчас не будем говорить о законности занижения цены в ДКП и последствий этого, но такое сплошь и рядом) – аккредитив для вас неприменим, т.к. вся сумма проходит через счет с точным назначением платежа, соответственно налог будет начислен по полной программе. Соответственно вам только через ячейку проводить сделку.

Так же случай – хроническое недоверие к «безналу». Может, и смешно, но я в работе таких людей встречаю довольно часто. Они даже зарплату получают на карту, но тут же всю до копейки снимают и хранят наличные. Не доверяют люди банкам – их право.

Аккредитив или ячейка? Что лучше?

По своей сути аккредитив – это денежное поручение. Т.е. покупатель сносит деньги на счет в банке и поручает банку перевести эту сумму на счет продавца/поставщика при условии предъявления заранее оговоренных документов. Например, при сделках с недвижимостью зачастую этим документом является выписка из ЕГРН с принадлежностью объекта покупателю. Банк в данной системе по сути своей является посредником и гарантом оплаты.

Обратите внимание =>  Какие налоговые льготы для открывшимся ооо первые три года

Аккредитивная схема расчетов обычно выбирается, если стороны не очень хорошо знают друг друга и опасаются мошеннических действий. Это также оптимальный способ передачи денег, если хотя бы одной из сторон на сделке является юридическое лицо.

Какие виды существуют?

В договоре представлены разделы, в которых описывается, что именно покупается, кем, за какую сумму и каким путем будут передаваться деньги. В типовых договорах обычно указывается, что формой расчетов при покупке и продаже является покрытый безотзывный аккредитив, открываемый покупателем в пользу продавца в срок не позднее 10-15 дней. В договоре должны быть разделы:

Составление договора купли-продажи

Так как купить или продать жилье таким способом? Процедура расчетов с использованием аккредитива занимает несколько недель. Для начала должна состояться сама сделка купли-продажи (у нотариуса, в банке, если оформляется ипотека или в другом месте). После этого покупателю необходимо:

Денежные средства на аккредитивный счет перечисляет покупатель. Дополнительно взимается комиссия за обслуживание. Она различается в зависимости от тарифов финансовой организации. Так, в Сбербанке необходимо заплатить 2000 руб. Стороны самостоятельно решают, кто будет перечислять комиссию. Данную статью расхода необходимо отразить в договоре.

Чтобы осуществить процедуру, необходимо обратиться в любое отделение финансовой организации. Лицо должно являться клиентом банка, иметь гражданство РФ и персональный счет. В отделении финансовой организации предстоит заполнить заявление. Там предстоит указать обязательную информацию. Комиссия за обслуживание должна быть оплачена в момент подачи заявления или может быть списана с персонального счета покупателя. Стороны могут пролонгировать период действия аккредитива. В этом случае оплатить комиссию необходимо повторно. Принять решение о пролонгации в одностороннем порядке нельзя. Для выполнения действия должно быть получено согласие продавца и покупателя.

Прочие разновидности

Большинство финансовых организаций отдают предпочтение безотзывным аккредитивам. Такие счета нельзя просто закрыть в одностороннем порядке. Соответствующие права отсутствуют и у продавца, и у покупателя. Принять решение о прекращении сделки купли-продажи и закрытии безотзывного аккредитива счёта оба участника процедуры должны вместе. Для этого потребуется подготовить заявление на отказ.

  1. Аккредитив, который может быть отозван или отзывной аккредитив. Такой тип аккредитивов, как понятно с названия, может быть отозван либо самим плательщиком, либо банком-эмитентом.
  2. Безотказный аккредитив. Данный тип невозможно аннулировать.
  3. С красной оговоркой. Такой тип аккредитива предусматривает, что банк-эмитент имеет право уполномочить банк-исполнитель для проведения платежа-аванса. Название пошло со времен, когда такая деталь в договоре выделялась красным цветом.
  4. Депонированный или покрытый аккредитив. При использовании такого обязательства, банк-эмитент покрывает за счет кредита или средств самого плательщика всю сумму аккредитива на время сделки. Подобный тип весьма популярный именно на территории Российской Федерации.
  5. Гарантированный или непокрытый аккредитив предусматривает возможность списания средств с ведущего у него счета в пределах, которые были оговорены сделкой. Также возможно договориться об других возможных возмещениях потерь, которые уплачены бенефициару (получателю).
  6. Подтвержденный аккредитив гарантирует, что банк-исполнитель обязуется произвести расчет по указанной сумме вне зависимости от поступления средств из банка-эмитента.
  7. Револьверный тип аккредитива предусматривает равномерное или частичное поступление средств со счета плательщика на счет получателя. Чаще всего применяется в договорах связанных с частыми поставками товаров, которые проводиться на протяжении определенного время. Револьверный аккредитив позволяет сэкономить средства, так как снижается сумма затрат в целом.
  8. Циркулярный аккредитив дает возможность бенефициару получить деньги в пределах ранее оговоренного кредита через все банки-корреспонденты банковской структуры, которая обязалась выдать своему клиенту аккредитив.
  9. Резервный аккредитив предусматривает предоставление различных документов (кроме платежных) для получения средств бенефициаром. Чаще всего используется в исключительных случаях связанных с международной торговлей и ее определенными нюансами.
  10. Кумулятивный аккредитив дает возможность перечислить неистраченную сумму действующего аккредитива к сумме нового, который был открыт в той же банковской структуре.
  11. Некумулятивный аккредитив подразумевает возвращение неистраченных средств банку-эмитенту для последующего возвращения их на текущий банковский счет плательщика.

Процедура по выполнению аккредитива в России

Компания клиента, по просьбе которой открыт аккредитив, называют аппликантом или же плательщиком по аккредитиву. Получатель платежа по аккредитиву (третье лицо) — бенефициар.

Что же из себя представляет аккредитив?

Аккредитивы международного уровня выпускаются с учетом унифицированных правил и обычаев, которые приняты для документных аккредитивов Международной торговой палатой в 2007 году, а также другими международными нормативно-правовыми актами и нормами.

Обратите внимание =>  Как расчитать пенисию год рождения1964 ипк 73052

Аккредитив является аналогом банковской ячейки, главным преимуществом которого является отсутствие необходимости перемещать крупные суммы денег до отделения банка, так как все расчеты происходят безналичным способом. Расчеты по аккредитиву регулируются в ст. 867-873 Гражданского кодекса.

Справочник финансового директора

Такая схема расчетов с продавцом уместна не только в банковской среде, главное иметь согласие от обеих сторон. Удобно использовать такое обеспечение при операциях, связанных с покупкой товаров (услуг), не имеющих отношение к предпринимательской деятельности физлица. Одинаково удобно погасить стоимость машины, дорогих медуслуг и прочих вещей.

Аккредитив при покупке недвижимости как оформить

Но главный посыл сделки – гарантированная безопасность участников операции. Клиент банка имеет право контролировать движение денег на своем счете, доступ к ним, а вот вторая сторона получает средства в полном объеме.

  1. Банк открывает счет на имя продавца.
  2. Покупатель перечисляет на счет деньги, но продавец их пока не получает. Он просто знает, что деньги уже в банке и под защитой.
  3. Продавец переоформляет недвижимость на покупателя.
  4. Продавец представляет банку доказательство, что он переоформил здание на покупателя, например выписку из ЕГРН.
  5. Банк разрешает продавцу забрать деньги.

Зачем он нужен и как оформить

Отзывный и безотзывный. Отзывный аккредитив может быть аннулирован или изменен банком по поручению плательщика в любой момент, и тогда деньги перечислены не будут. Уведомлять об этом бенефициара ни банк, ни плательщик не обязаны. При экспортно-импортных операциях такие аккредитивы по правилам Международной торговой палаты не применяются.

Плюсы и минусы аккредитива

Револьверный. Револьверный аккредитив открывают, когда сделка растянута по времени. Например, продавец поставляет товар партиями, а покупатель платит частями. Плательщик в этом случае может вносить деньги на аккредитив по мере того, как происходят расчеты.

Выше на схеме мы рассмотрели некоторые характерные черты сделок с аккредитивом, которые в общем случае можно назвать минусами аккредитива при покупке недвижимости, основным из которых является достаточно сложный документооборот.

В любом случае что конкретно имеет в виду банк-эмитент, должно быть зафиксировано в условиях аккредитивного договора. В подавляющем большинстве случаев безакцептность аккредитива связана с отсутствием при его оформлении или раскрытии одной из сторон.

Как открыть аккредитив

Отзывной аккредитив — это аккредитив, который может быть изменен или отозван плательщиком (покупателем квартиры) или банком-эмитентом (ч. 1 ст. 868 ГК РФ). Считается, что такой аккредитив больше ориентирован на покупателя, т. к. он может в любой момент отозвать денежные средства, и сделка окажется аннулированной. По итогу обе стороны останутся «при своем»: продавец с квартирой, покупатель — с деньгами. Тем не менее у них могут возникнуть сопутствующие финансовые расходы. Плюс покупателя в принципе может не устроить потенциальная опасность в последний момент не приобрести в собственность выбранную квартиру. Поэтому такой аккредитив при продаже недвижимости используется редко.

Реквизиты и форма аккредитивного договора определяются банком самостоятельно. Однако любой аккредитив должен содержать следующие сведения (п. 6.7 положения «О правилах осуществления перевода денежных средств», утв. Банком России 19.06.2012 № 383-П, далее — правила № 383-П):

Расписка очень важна, поскольку она также как и акт приема-передачи подтверждает, что обязательство было выполнено. Заменой расписки может стать обычное платежное поручение о выполнении аккредитива, которое можно получить в банке.

Какие разделы должны быть в ДКП?

7.2 В случае уклонения какой-либо из Сторон от подачи документов на государственную регистрацию права собственности Покупателя на Квартиру эта Сторона уплачивает другой Стороне неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

Это одна из форм безналичных расчетов за приобретенную недвижимость. Благодаря аккредитиву банк является гарантом закрытия сделки между покупателем и продавцом. Ведь оплата за имущество будет проведена только после регистрации перехода прав на него в Росреестре.

Что такое банковский аккредитив

Кроме того, для покупателя снижаются риски покупки жилья с обременением (залогом, ипотекой, арестом и т.д.). Ведь банк, прежде чем открывать аккредитив, проверит по квартире все документы и выяснит по своим каналам другую информацию о недвижимости.

Недостатки

Прежде всего, аккредитив является гарантией совершения сделки по купле — продажи недвижимости как жилой, так и нежилой.