Архив дел по апелляции о возвате авнса для покупк квартиры
В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Из соглашения сторон следует, что они обязались заключить договор купли-продажи квартиры до определенной даты, а спорная сумма передавалась в счет дальнейших платежей в доказательство заключения договора купли-продажи и в обеспечение его исполнения. Таким образом, задатком в данном случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство.
Обзор документа
В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
По общему правилу, указанному в законе, задаток остается у Продавца квартиры, если сделка не состоялась по вине Покупателя, и задаток возвращается Покупателю в двойном размере, если сделка сорвалась по вине Продавца. Здесь ни о каких штрафах или неустойках речь не идет. Сам факт задатка определяет условия его возврата и невозврата.
Условие о штрафных санкциях вносится в договор на усмотрение сторон сделки. При этом, штраф может быть предусмотрен не только для Покупателя, но и для Продавца. Например, если тот в процессе подготовки сделки нашел другого покупателя и отказывается продавать квартиру первому.
Возврат задатка за квартиру
Поэтому Покупателю очень желательно перед внесением аванса (равно как и задатка) и заключением соответствующего договора, Откроется в новой вкладке.»>проконсультироваться с юристом насчет возможных последствий. А лучше – заказать тому же юристу подготовку этого самого договора с условиями внесения предоплаты в том виде, в котором он отвечает интересам Покупателя.
Сделка с недвижимостью представляет собой сложную процедуру, состоящую из нескольких этапов. После договора с продавцом нередко покупатель перечисляет задаток за квартиру. Но не всегда все идет так, как планировалось изначально, и сделка может сорваться. В таком случае понадобится сделать возврат задатка за квартиру. Процедура имеет свои особенности и нюансы.
Возврат задатка за квартиру
В Коломенский городской суд Московской области поступило заявление о взыскании с продавца квартиры задатка, процента за использование чужих денежных средств, компенсации морального вреда и расходов на судебные издержки. Истец передал ответчику часть стоимости квартиры в качестве аванса. В последующем он отказался от заключения сделки. Между покупателем и продавцом был оформлен предварительный договор. Владелец недвижимости отказался вернуть часть средств, обосновывая это тем, что они являются задатком.
Обращение в суд
Решение № 2-5985/2019 от 29 ноября 2019 г. Красноярского суда основывается на том, что в выписке из ЕГРН, представленной ответчиком, и датированной за день до даты сделки никаких обременений указано не было. Соответственно, ничего не препятствовало заключению договора. Суд постановил, что требование выплаты задатка в двойном размере не соответствует действующим законодательным актам. При этом ответчику было присуждено вернуть полученные от покупателя денежные средства в полном объеме.
В обоснование требований З.Т.В. указала, что 9 июля 2014 года она заключила с Г.А.Г. договор купли-продажи принадлежащей ей на праве собственности однокомнатной квартиры с кадастровым номером общей площадью 37,9 кв. м, расположенной по адресу: , по цене 4 000 000 руб. Квартира передана по акту приема-передачи Г.А.Г., переход к нему права собственности на данный объект недвижимости зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП), однако ответчик свои обязательства по оплате квартиры в полном объеме не исполнил, чем существенно нарушил условия договора купли-продажи.
Согласно абзацу 4 указанного пункта в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 указанного кодекса.
Определение Верховного Суда РФ от 11.07.2017 года № 78-КГ 17-21
К. неоднократно обращался к ответчице по вопросу расторжения указанного договора, однако она уклонилась от подписания соответствующего соглашения. В связи с этим К. ставится вопрос о расторжении договора, заключенного с ответчицей и о возврате квартиры.
Если по-хорошему договориться не удается, то необходимо написать в судебные органы исковое заявление с требованием возврата всей суммы аванса, оформленного по образцу. В этом случае вы можете рассчитывать на итоговый успех и решение суда будет в вашу пользу.
Отличие от задатка
Если собственник квартиры проживает в другом городе, то он может поручить заниматься продажей объекта агентству недвижимости. При этом он заключает с ним договор об оказании посреднических услуг, предоставляет копии паспорта и правоустанавливающих документов на жилое помещение.
Судебная практика
С прошлого года ситуация изменилась, и теперь задаток в подавляющем большинстве случаев можно оставлять себе при нарушении покупателем условий именно предварительного договора, либо, взыскать двойном размере, если нарушителем условий предварительного договора является продавец объекта недвижимого имущества.
Другими словами, если вышеуказанные изменения будут внесены в Гражданский кодекс РФ и задатком можно будет обеспечивать предварительный договор, то подходы Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ при решении вопросов с задатком должны совпадать. Соответственно, нижестоящие суды смогут трактовать законодательство в одном русле, что также положительно отразится на субъектах экономической деятельности, так как иначе различия в подходах высших судов России по одной и той же проблематике вносят некоторую путаницу при применении права.
Учитывая, что ответственной за неисполнение предварительного договора купли-продажи квартиры признана сторона, принявшая задаток, суд первой инстанции правомерно взыскал с Ответчика двойную сумму задатка в соответствии со ст. 381 Гражданского кодекса РФ.
Правовая позиция Верховного суда Российской Федерации по вопросу задатка
Для формирования правовой позиции по вопросам задатка с целью успешного использования знаний, например в суде, необходимо проанализировать действующее законодательство России исходя из позиций, изложенных в определениях Верховного суда РФ и постановлениях Высшего арбитражного суда РФ.
Если продавец отказывается вернуть аванс мирным путем, то для покупателя остается только одна дорога – в суд. Следует отметить, что, согласно пятому пункту статьи 4 АПК РФ, истец должен соблюсти порядок досудебного урегулирования проблемы, то есть направить письменную претензию второй стороне. Претензия должна содержать следующую информацию:
Договор об авансе составляется в произвольной форме и подписывается обеими сторонами соглашения, нотариально заверять его нет необходимости, но по желанию можно. В договоре должна содержаться такая информация, как:
Что такое аванс
Срок договора аванса – это срок от его подписания до момента непосредственной сделки купли-продажи, он зависит от степени готовности жилья, документов и пр. Сумма аванса может назначаться любой, но обычно это 1-2% от стоимости недвижимости.
Риэлтор постарается включить в предварительный договор пункт о невозврате всей денежной суммы (аванса) в случае отказа от покупки квартиры. Он заранее предупредит вас об этом, так как ему не нужны последующие разбирательства, которые могут отразиться на репутации. Подписывая данный договор, вы соглашаетесь с тем, что в случае отказа от покупки квартиры авансовый платеж остается у агентства.
При определенных обстоятельствах сделка купли-продажи квартиры может не состояться, даже после заключения предварительного договора и внесения аванса. В этом случае вся денежная сумма возвращается покупателю независимо от причин по которой она не состоялась.
Отличие от задатка
- копию паспорта истца (лицевая сторона и прописка);
- предварительный договор и авансовый платеж (копии);
- расписка в получении денег (копия);
- уведомление письмом или телеграммой;
- исковое заявление (копия);
- квитанция об уплате государственной пошлины (копия).
А вот если в оговоренные сроки не состоялась сделка, подготавливаемая авансовым договором, у покупателя появляется право вернуть задаток по предварительному договору. Возврат авансовой суммы регламентирован статьями 395 и 487 Гражданского кодекса. Причем при уклонении продавца от возврата речь уже может идти о необоснованном использовании им чужих денежных средств и, соответственно, об уплате штрафных санкций. Процентная ставка при этом будет определяться действующей на момент исполнения обязательства учетной банковской ставкой.
Аванс и задаток: разница – существенна!
Подведем итог. Если дело так и не дошло до подписания основного договора, то обязательства сторон, предусмотренные авансовым договором, прекращаются, а уплаченная авансовая сумма, согласно статье 1102 Гражданского кодекса, возвращается покупателю-истцу – независимо от того, кто виновен в срыве сделки.
Как вернуть аванс за квартиру у риэлтора?
- Отстаивают в суде признание аванса задатком. А задаток, по закону, не возвращается отказавшемуся от покупки квартиры покупателю.
- Изначально оговаривают в авансовом договоре возможность перехода авансовой суммы в свою собственность, если сделка купли-продажи окажется сорванной покупателем.
